Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 05 апреля 2017 г. по делу N 33-2508/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего: Гвоздева М.В.,

судей: Железовского С.И., Дорожко С.И.,

при секретаре: Чирковой А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Техпромстрой" к Калягину А. В., Калягиной И. Г., Малышеву Т. А. об определении выкупной цены жилого помещения и возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения,

с апелляционными жалобами истца ООО "Техпромстрой", третьего лица администрации г. Хабаровска на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 18 ноября 2016 года,

заслушав доклад судьи Дорожко С.И., объяснения представителя ООО "Техпромстрой" - Дъячковской А.В., представителя администрации г. Хабаровска - Гамаюновой Ю.С., представителей ответчиков - Гордеевой Н.А., Ермакова П.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Техпромстрой" обратилось в суд с иском к Калягину А.В., Калягиной И.Г., Малышеву Т.А. и просило обязать ответчиков в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения - квартиры "адрес", общей площадью 58,4 кв.м., принадлежащего Калягину А.В., Калягиной И.Г., Малышеву Т.А. на праве общей долевой собственности, и определить выкупную рыночную стоимость объекта на основании заключения независимого эксперта.

В обоснование иска указано, что по условиям заключенного между ООО "Востокстройсервис" (правопреемник которого ООО "Техпромстрой") и администрацией г.Хабаровска 08.06.2007 г. договора о развитии застроенной территории в Кировском районе г.Хабаровска, победитель аукциона обязуется самостоятельно и за свой счет расселить жильцов ветхого жилого фонда, включенного в адресную программу, в рамках которой, наряду с прочими, жилой дом "адрес" признан ветхим и подлежащим сносу. Квартира N в данном доме находится в общей долевой собственности у ответчиков. С момента заключения договора о развитии застроенной территории застройщиком неоднократно проводились переговоры с собственником на предмет выкупа у него данного имущества, однако договоренности достичь не удалось, ввиду желания собственников получить квартиру неравнозначной рыночной стоимости. Собственнику были предложены на обмен двухкомнатные квартиры в ЖК "Изумрудный", "Эдельвейс", "Лазурит" с доплатой, но ответчик отказался. Отсутствие договоренности между истцом и ответчиками о выкупе и размере выкупной стоимости квартиры делает невозможным исполнение решения органа местного самоуправления г.Хабаровска о развитии застроенной территории и исполнение условий, предусмотренных договором о развитии N от 08.06.2007 в установленные сроки, что существенно нарушает права ООО "Техпромстрой" и препятствует проведению необходимых мероприятий по подготовке к застройке данной территории.

Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 18.11.2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Техпромстрой" отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Техпромстрой" Дьячковская А.В. просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Указывает на то, что ООО "Техпромстрой" подано исковое заявление об определении выкупной стоимости жилого помещения, а не об изъятии, что подтверждает ошибочное мнение суда о применении жилищного законодательства в части порядка изъятия для государственных и муниципальных нужд. Считает несостоятельным вывод суда о том, что ООО "Техпромстрой" является ненадлежащим истцом, так как не является ни органом государственной власти, ни органом местного самоуправления. В обязанности ООО "Техпромстрой" по договору развития застроенной территории входит самостоятельное расселение жильцов домов ветхого жилищного фонда, в том числе по "адрес" путем выкупа жилых помещений за свой счет. Отсутствие договоренности между истцом и ответчиками о выкупе и размере выкупной стоимости квартиры делает невозможным исполнение решения органа местного самоуправления г. Хабаровска о развитии застроенной территории и исполнение условий, предусмотренных договором о развитии N от 08.06.2007.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Хабаровска Олейник В.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО "Техпромстрой" удовлетворить. Указывает на то, что правоотношения по заключению, исполнению договора о развитии застроенной территории имеют особое правовое регулирование - Градостроительный кодекс РФ, нормы которого суд не применил. Вместе с тем, администрацией в материалы дела представлена информация о том, что дом "адрес" аварийным и подлежащим реконструкции или сносу в установленном законом порядке не признавался. Изъятие помещений без решения о признании дома, в котором расположено такое помещение, аварийным и подлежащим сносу, законом не предусмотрено и не допустимо. Вменяя администрации города Хабаровска в качестве нарушения несоблюдение процедуры, установленной ст. 32 ЖК РФ, суд не учел, что указанная норма ЖК РФ в рассматриваемой ситуации не может быть применена, поскольку отсутствует само правовое основание, порождающее необходимость изъятия - признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Суд неверно истолковал положения ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, поскольку считает, что без решения органа местного самоуправления об изъятии договор о развитии застроенной территории не может исполняться и действовать. В этой связи неправомерен также вывод суда и о том, что в рассматриваемом деле заявлен иск об изъятии. Из наименования и содержания искового заявления следует, что истец заявил требования об определении выкупной цены занимаемого ответчиками жилого помещения, возложении обязанности заключить договор купли-продажи, что не может быть рассмотрено или расценено как иск об "изъятии". Полагает, что действия ответчиков по уклонению от предложений ООО "Техпромстрой" представляются злоупотреблением правом и создают препятствия в исполнении договора о развитии застроенной территории. Считает необоснованным вывод суда о том, что отчет экспертизы не учитывает иных необходимых для определения выкупной стоимости параметров.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчиков Калягина А.В., Калягиной И.Г., Малышева Т.А. по доверенности Ермаков П.К. просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы администрации г. Хабаровска отказать. Указывает на то, что предъявление иска об определении выкупной стоимости и возложение обязанности заключить договор купли-продажи, является неправомерным, решение данного вопроса возможно только путем достижения соглашения между сторонами.

На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 08.06.2007 года на основании постановления Мэра г.Хабаровска от 19.02.2007 N "О развитии застроенных территорий" и протокола аукциона от 11.05.2007 N, между администрацией г.Хабаровска и ООО "Востокстройсервис" (правопреемником которого является ООО "Техпромстрой") заключен договор о развитии застроенной территории в границах "адрес" г.Хабаровска площадью 27343,51 кв.м, по условиям которого ООО "Востокстройсервис" обязалось: своими силами и за свой счет самостоятельно расселить жильцов домов ветхого жилищного фонда (в том числе дома "адрес"), путем предоставления благоустроенных жилых помещений, приобретаемых на свое имя для дальнейшего обмена на жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, а также частной собственности и подпадающие под расселение; уплатить выкупную цену за изымаемые на основании принятого в соответствии с законом решения органа местного самоуправления жилые помещения (п.2.1).

Решением Хабаровской городской Думы от 25.09.2012 N 646 утверждена адресная программа по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска на 2012-2017 годы, в соответствии с которой дом "адрес" отнесен к ветхим и подлежащим сносу.

Калягин А.В. Калягина И.Г., Малышев Т.А., являются долевыми собственником по 1/ 3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес" общей площадью 58,4 кв.м.

Истцом в адрес ответчиков в сентябре 2014 г. направлялось предложение (оферта) о заключении договора купли-продажи квартиры с приложением проекта договора, по условиям которого стоимость продаваемого имущества определена из расчета 60 000 руб. за 1 кв.м.

Калягиным А.В. 16.09.2014 подписано письменное согласие на расселение из жилого помещения по "адрес" с предоставлением благоустроенного помещения.

В заявлении от 18.01.2016 на имя директора ООО "Техпромстрой" Калягин А.В. просит предоставить ему на вторичном рынке трехкомнатную квартиру в "адрес". Предложенная двухкомнатная квартира в новостройке ЖК "Лазурит" его не устраивает.

Остальные ответчики волеизъявление на заключение договора купли-продажи не выразили.

Согласно отчета ООО "Центр Оценки" N от 26.10.2016 года рыночная стоимость объекта оценки - квартиры "адрес", площадью 58,4 кв.м. по состоянию на 20.10.2016 составляет "данные изъяты".

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.35 Конституции РФ, ст.ст.1, 209, 280, 421, 445 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.32, 36-38 Жилищного кодекса РФ, ст.85 Земельного кодекса РФ, ст.46.2 Градостроительного кодекса РФ, ст.16 ФЗ от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", и исходил из того, что собственник вправе по собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц; стороны свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор возложена на гражданина в силу закона; действующее законодательство предусматривает возможность принудительного изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение для государственных или муниципальных нужд лишь с соблюдением установленного законом порядка, решение органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации, собственник не позднее, чем за год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении; на основании решения суда изъятие жилого помещение допустимо при не достижении согласия между собственником и уполномоченным органом, при этом право на предъявление такого иска имеет лишь орган государственной власти, либо орган местного самоуправления; дом аварийным не признавался, доказательств обратного истцом не представлено, соглашение об определении размера возмещения между сторонами спора не достигнуто, отсутствует принятое в установленном порядке решение уполномоченного органа об изъятии спорного жилого помещения у истцов, государственная регистрация такого решения; отсутствуют доказательства соблюдения процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, в связи с чем, предусмотренные законом основания для изъятия у ответчиков жилого помещения с возложением обязанности заключить договор по его отчуждению отсутствуют. Доводы истца о нарушении ответчиком его прав несостоятельны. В силу ч.6 ст.46.2 ГрК РФ приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. ООО "Техпромстрой", осуществляющее развитие застроенной территории, вправе приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах данной территории лишь на основании достигнутого с собственником имущества соглашения.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, отклоняя доводы апелляционных жалоб, которые были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Положение ст. 35 Конституции РФ о том, что право частной собственности охраняется законом, предполагает конституционную обязанность законодателя обеспечить неприкосновенность права частной собственности. Это требование касается, в частности, установления надлежащих юридических процедур принятия решений об изъятии имущества у собственника.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда (Определение от 07.10.2014 N 2026-О) отчуждение частными собственниками жилых помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных на застроенных территориях, должно осуществляться при соблюдении принципа свободы договора в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства.

Граждане свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность (ст.ст.2, 421 ГК РФ). Исключением из этого правила является выкуп имущества граждан в принудительном порядке, который возможен в особых, установленных законом случаях (ст. 445 ГК РФ). Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только по основаниям, прямо указанным законом - в п. 2 ст. 235 ГК РФ, перечень которых является исчерпывающим.

Тем самым федеральному законодателю предписывается определять в законе случаи заключения договоров в обязательном порядке и устанавливать конкретные основания, порядок и условия таких сделок.

Частным случаем принудительного изъятия недвижимого имущества, предусмотренного подпунктом 3.2 п. 2 ст. 235 и ст. 239.2 ГК РФ, является изъятие у собственника земельного участка в публично-правовых интересах (для государственных или муниципальных нужд).

Порядок и форма возмещения за имущество, принудительно отчуждаемое для государственных и муниципальных нужд, определены ст. 49 Земельного кодекса РФ, статьями 279-282 ГК РФ.

Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации и с размещением непосредственно перечисленных в указанной статье объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (таких как объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта и др.).

Частью 1 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что планировка территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (ч. 2 ст. 46.1); задачами развития застроенной территории являются, в частности, строительство и (или) реконструкция объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (п. 1 ч. 4 ст. 46.2), в целях освобождения больших земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

На основании изложенного, ссылки истца на положения Градостроительного кодекса Российской Федерации безосновательны, поскольку случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены.

Кроме того, порядок изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также регулируется ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Разъяснения положений указанной нормы, а также рекомендации судам при рассмотрении споров, связанных с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, даны Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса РФ" (п. п. 20 - 22).

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ) с соблюдением предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным.

Многоквартирный дом, в котором расположена квартира ответчиков, расположен в границах застроенной территории, решение об изъятии земельного участка, признание жилого помещения ответчиков аварийным и подлежащим сносу или реконструкции не принималось.

Вопреки доводам жалоб положения ст.ст.46.1-46.2 Градостроительного кодекса РФ, не наделяют лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им условиях.

Исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска, поскольку заключенный истцом договор о развитии застроенной территории сам по себе не порождает у ответчиков обязанности по отчуждению своего имущества.

В силу действующей презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий на стороны возлагается бремя доказывания недобросовестного (противоправного) поведения другой стороны. Под злоупотреблением правом понимается ситуация, когда реализация лицом принадлежащего ему права сопряжена с нарушением установленных в ст.10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав. При этом, лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая для этого условия.

Истцом доказательств наличия в действиях (бездействии) ответчиков злоупотребления правом не представлено.

Доводы апелляционных жалоб, выражающие несогласие с выводами суда, направленные на иную оценку установленных судом обстоятельств и иное толкование норм материального права, выводов суда не опровергают и основанием к отмене решения суда являться не могут. Суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 18 ноября 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ООО "Техпромстрой", третьего лица администрации г. Хабаровска - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия. Судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: М.В. Гвоздев

Судьи: С.И. Железовский

С.И. Дорожко