Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 05 апреля 2017 г. по делу N 33а-2736/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего Чемякиной И.А.

судей Поздняковой О.Ю., Герасимовой О.В.

при секретаре Павловой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Хабаровске 05 апреля 2017 года дело по административному иску администрации г.Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года N 6,

по апелляционной жалобе представителя администрации г.Комсомольска-на-Амуре - Т.А. Лисайчук на решение Хабаровского краевого суда от 26 января 2017 года.

Заслушав доклад судьи Герасимовой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28.09.2016г. N 6, которым на основании заявления ООО "Метаком" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 6996 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г., в размере 1 168 332 руб., что на 90 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 11 731 242,6 руб. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком некорректно осуществлен подбор объектов-аналогов. Все объекты-аналоги относятся к иному сегменту рынка с оцениваемым объектом. Объекты-аналоги NN 1,2,3,4 расположенные по "адрес" являются производными от одного земельного участка, приватизация которого осуществлялась с применением льготной ставки в размере 2,5 % от кадастровой стоимости, поскольку собственник расположенных на земельном участке объектов недвижимости, имел исключительное право его выкупа. Указанные объекты были перепроданы в преддверии процедуры банкротства, в целях снижения налога с продажи цены на данные земельные участки были занижены, что является чрезвычайным обстоятельством. Не обоснован отказ Оценщика от применения корректировок, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки. Объект-аналог N5 ( "данные изъяты") продан с обременением (нежилые здания, расположенные на нем обременены правом аренды). Корректировка на обременение произведена не была. Необоснованно не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году вторичный земельный рынок на территории г.Комсомольска-на-Амуре не был развит; приватизация земельных участков осуществлялась не по рыночным ценам, а по выкупной (нормативной стоимости); продажа объектов на торгах администрацией города осуществлялась по стоимости ниже рыночной в связи с тем, что муниципальное имущество находилось в крайне неудовлетворительном состоянии. В соответствии с решением Комсомольской-на-Амуре городской думы от 05.10.2011г. N 55 объект-аналог N 5 относится к 7 зоне градостроительной ценности, вместо 6, указанной оценщиком. Рыночная стоимость земельного участка может составлять 9375 059,76 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, рыночной и выкупной стоимостей.

Решением Хабаровского краевого суда от 26 января 2017 года в удовлетворении требований администрации г.Комсомольска-на-Амуре отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель администрации г.Комсомольска-на-Амуре - Т.А. Лисайчук с постановленным по делу решением не согласна, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Указывает, что административным истцом представлены доказательства, опровергающие выводы оценщика об итоговой стоимости объекта, в виде отчета об оценке N от 19.01.2017 года испрашиваемого земельного участка и заключения по данному отчету. Существенная разница итоговых результатов, вызывает сомнение в достоверности Отчета. Судом было отказано в приобщении данного доказательства к материалам дела, при этом данный факт не нашел отражения в решении суда. При составлении Отчета об оценке, были допущены нарушения: не применена корректировка, на обременение аналога N 5; не учтены чрезвычайные обстоятельства при продаже объектов-аналогов; нарушены требования п.10 ФСО N 1, пп. "б" п. 22 ФСО N 7, пп. "е", п. 22 ФСО N 7. Также в отчете отсутствует анализ условий совершения сделок, включая специфические факторы, не учтены все элементы сравнения по объектам-аналогам. Таким образом, цена, определенная в Отчете N, не может считаться достоверной и соответственно не может считаться рыночной. Установление необоснованно заниженной кадастровой стоимости земельного участка, влечет значительное снижением сумм поступающих в бюджет города.

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

Согласно ч.1 ст.308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя администрации г.Комсомольска-на-Амуре Илюхиной И.Д., доводы апелляционной жалобы поддержавшей, председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., представителя ООО "Метаком" Зубок М.Е., с доводами апелляционной жалобы не согласившихся, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что на основании Передаточного акта к договору о присоединении ООО "Управляющая компания "шТурМан Групп" к ООО "Метаком" от 28.02.2011г. N 2, ООО "Метаком" является собственником земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 6996 кв.м, расположенного по "адрес", занимаемого объектом транспорта - зданием стоянки закрытой литер "данные изъяты".

Свидетельство о государственной регистрации права выдано 19.04.2011г. N.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 15.06.2010г. Кадастровый номер "данные изъяты" равнозначен кадастровому номеру "данные изъяты". Предыдущий кадастровый номер "данные изъяты" равнозначен кадастровым номерам "данные изъяты", "данные изъяты". Разрешенное использование: занимаемый объектом транспорта - зданием стоянки закрытой литер "данные изъяты".

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла 11 731 242,6 руб.

12.09.2016г. ООО "Метаком" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 01.06.2016г. оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет 1 168 332 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 10.07.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков Экспертный совет ФИО2.

На заседании Комиссии от 28.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 90%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., в размере 1 168 332 руб.

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263 "Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, в силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям ст. 11 Закона.

В соответствии с п. 12 Порядка, Комиссией принято оспариваемое решение единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет от 10.07.2016г. N.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Также судом исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства содержащийся в положительном экспертном заключении итоговый вывод, что не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Возражая против выводов суда, администрация г.Комсомольска-на- Амуре ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчета N от 01.06.2016 года Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов - аналогов, представив отчет отчета об оценке N от 19.01.2017 года.

При этом, судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленному административным истцом отчету, и в соответствии с требованиями ст.60 КАС РФ, он не принят в качестве доказательства, имеющего значение для рассмотрения и разрешения настоящего административного дела.

Довод о том, что суд не отразил наличие данного ходатайства в решении суда, не указывает на наличие процессуальных нарушений со стороны суда, влекущих отмену судебного акта, поскольку данное ходатайство было предметом рассмотрения, было выслушано мнение сторон и на основании анализа всех материалов и мнения участников процесса, судом было принято решение об отказе в удовлетворении этого ходатайства, что подтверждается протоколом судебного заседания.

Указание в жалобе на то, что при составлении отчета не применена корректировка, на обременение аналога N 5, были предметом рассмотрения судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка, с учетом пояснений оценщика, составившего отчет, данных в судебном заседании, в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственной кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Ссылка на чрезвычайные обстоятельства при продаже объектов-аналогов, судебной коллегией не принимается, поскольку доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, не представлены.

Вопреки доводам административного истца, суд не усматривает при подготовке отчета нарушений требований п. 10 ФСО N 1, в рамках проведения оценки оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки стоимости каждого объекта-аналога на дату продажи, на вид разрешенного использования, на местоположение, на площадь, расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Доводы о нарушении требований пп. "б" п. 22 ФСО N 7, несостоятельны оценщиком в качестве аналогов рассматривались земельные участки, предназначенные для строительства объектов транспорта (для размещения гаражей и автостоянок), а при недостаточности рыночных данных также рассматривались земельные участки, предназначенные под производственно-складскую застройку.

Довод о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка на рыночную, влечет значительное снижением сумм поступающих в бюджет города, подлежит отклонению, так как налоговые правоотношения носят публично-правовой характер. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости установлена пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и не зависит от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут послужить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция администрации г.Хабаровска в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в надлежащем порядке оценщиком и подтвержденный экспертным заключением.

При таком положении решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года N 6, является законным и обоснованным.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 26 января 2017 года по делу по административному иску администрации г.Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года N 6 - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации г.Комсомольска-на-Амуре - Т.А. Лисайчук, без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий И.А. Чемякина

Судьи О.Ю. Позднякова

О.В. Герасимова