Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 12 апреля 2017 г. по делу N 33а-3014/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе

Председательствующего судьи: Чемякиной И.А.

судей: Поздняковой О.Ю., Герасимовой О.В.

при секретаре: Стрыковой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 апреля 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Шуйского А. Ю. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

по апелляционным жалобам Администрации города Хабаровска, Правительства Хабаровского края на решение Хабаровского краевого суда от 03 февраля 2017 года.

заслушав доклад судьи Чемякиной И.А., пояснения представителя административного истца Шуйского А.Ю. - Сафиулиной О.Н., представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска Подолякиной О.С.,

УСТАНОВИЛА:

Шуйский А.Ю. обратился в суд с указанным административным иском, мотивируя свои требования тем, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4197 кв.м, расположенного по "адрес", кадастровая стоимость которого по состоянию на 12.04.2016 определена в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N в размере 8 884 377, 48 рублей.

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности.

Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "Оценка-Партнер" от 31.08.2016 N, подтвержденным экспертным заключением Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" от 03.11.2016 N, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12.04.2016 определена в размере 4 046 789, 37 рублей.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4197 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.04.2016 в размере 4 046 789, 37 рублей.

Решением Хабаровского краевого суда от 03 февраля 2017 года требования Шуйского А.Ю. удовлетворены.

В апелляционной жалобе Правительство Хабаровского края просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что при вынесении решения суд не дал должной оценке доводам Правительства Хабаровского края, не привел мотивов несогласия с ними.

Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Нарушен пункт 22 ФСО N 7, поскольку применяя сравнительный подход, оценщик должен был подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов со схожими характеристиками, применить корректировки по каждому элементу сравнения основываясь на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Оценщик не рассмотрел в качестве аналогов информацию по 4 земельным участкам, исключены сделки по ним с предположением о возможных улучшениях. Не приведены доказательства, подтверждающие исключение сделок с более высокой ценой.

Имеются неточности в площади и адресе объекта-аналога N 5. Не учтено наличие инженерных сетей и коммуникаций на объектах-аналогах.

Суд первой инстанции уклонился от исследования указанных доводов.

В апелляционной жалобе администрация города Хабаровска просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что административный истец, не являясь собственником земельного участка, будучи его арендатором, не имеет права требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Администрация города Хабаровска, являясь собственником, не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Суд не учел, что на основании статьи 24.18 Закона об оценке и пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 административному истцу надлежало оспаривать в судебном порядке решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а не обращаться в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Суд не принял во внимание, что согласно отчету N средняя цена предложения земельных участков под коммерческую застройку разнится.

Стоимость по выбранным объектам-аналогам является заниженной.

Отчет об оценке земельного участка, представленный административным истцом, не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

В нарушение пункта 20 ФСО N 7, распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков": для оценки рыночной стоимости земельного участка Оценщик использует сравнительный подход с применением модифицированного метода выделения, выбирая в качестве прямых аналогов единые объекты недвижимости (земельные участки и расположенные на них здания), а незастроенные земельные участки - только как косвенные аналоги.

Объекты-аналоги не являются однородными с объектом оценки. По объекту-аналогу Зеленая, Зв оценщиком не приведена информация с сайта Росреестра, подтверждающая факт и условия сделки. Неверно применена скидка на торг - вместо 11% (по данным Справочника оценщика недвижимости за 2014 год) оценщиком принято 18%.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы представитель административного истца Сафиулина О.Н. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что выводы суда о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка соответствуют обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, проверенными и оцененными судом по правилам оценки доказательств, о чём в решении имеется надлежащие мотивация и выводы.

Каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению представленные административным истцом отчет о рыночной стоимости и экспертное заключение не приведено, доказательств в опровержение не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлено.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости (часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона: к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора N аренды земельного участка от 18.07.2016, заключенного между Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска от имени городского округа "Город Хабаровск" и Шуйским А. Ю., последний является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4197 кв.м, расположенного по "адрес", для использования под нежилое здание холодного склада (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок договора определен с 18.07.2016 по 17.07.2021 (пункт 1.2 Договора). Пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, определенной в результате государственной кадастровой оценки, исходя из которого исчисляется арендная плата, без согласия Арендодателя, выраженного в письменной форме, не допускается (пункт 7.3 Договора).Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 12.04.2016, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - под объект складского назначения различного профиля.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", кадастровая стоимость спорного земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 12.04.2016, по состоянию на 12.04.2016 установлена в размере 8 884 377, 48 рублей. Посчитав кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец 18.11.2016 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", представив, в том числе отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 31.08.2016 N, положительное экспертное заключение на отчет от 03.11.2016 N.Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 07.12.2016 N 4 заявление Шуйского А.Ю. отклонено по основанию отсутствия письменного согласия арендодателя, что предусмотрено пунктом 7.3 договора аренды. При этом оформление и содержание представленного отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки от 31.08.2016 N признано соответствующим требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки; положительное экспертное заключение - соответствующим требованиям, установленным к нему законодательствам Российской Федерации.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта оценки от 31.08.2016 N, составленному оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 12.04.2016 составляет 4 046 789, 37 рублей.В подтверждение соответствия подготовленного оценщиком отчета от 31.08.2016 N требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, представлено положительное экспертное заключение на отчет от 03.11.2016 N, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" ФИО2 ... Давая оценку представленным доказательствам в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции подробно исследовал Отчет об оценке от 31.08.2016 N, являющийся итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они последовательны, мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки. Возражая против выводов суда, ссылаясь на несоответствие Отчета об оценке N от 31.08.2016 Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов-аналогов, администрация города Хабаровска и Правительство Хабаровского края при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляют. Доводы апелляционной жалобы администрации города Хабаровска о том, что у Шуйского А.Ю. отсутствует право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства поскольку, как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку Шуйский А.Ю. является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут послужить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, поскольку были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, вопреки доводам жалоб, мотивы их отклонения подробно изложены в мотивированном решении. Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усмотрела. Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы. На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА:Решение Хабаровского краевого суда от 03 февраля 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Шуйского А. Ю. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации города Хабаровска, Правительства Хабаровского края - без удовлетворения. Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.Ю. Позднякова

О.В. Герасимова