Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 29 марта 2017 г. по делу N 33-956/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Биремовой А.А.,

судей Гебековой Л.А., и Ашурова А.И.,

при секретаре Гудаеве Р.Ш.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Тамадаева Т.З. адвоката Джапарова А.Д. на решение Ахтынского районного суда от 18 ноября 2016г., которым постановленное удовлетворить исковые требования Рутульского райпо к Магомедовой Б. и Тамадаеву Т.М., в удовлетворении встречного иска Тамадаева Т.М. отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Гебековой Л.А, выслушав объяснения представителя Тамадаева Т.М. адвоката Джапарова А.Д. (ордер N6 от 09.03.2017г.), просившего решение суда отменить, представителей Рутульского Райпо по доверенности Кодратьевой О.О. и Раджабова Г.Ш., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Рутульское районное потребительское общество в лице председателя правления Раджабова Г.Ш. обратилось в суд с иском к Магомедовой Б.Р. о расторжении договора аренды от "дата" N между Рутульским райпо и Магомедовой Б.Р., взыскании арендной платы в размере "." руб., обязании освободить арендуемое помещение магазина, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере "." руб..

В обоснование иска указано, что арендатор использует данное помещение как жилое, перегородив большую часть помещения, что не предусмотрено договором, не оплачивает арендную плату в размере "." руб. в месяц, в связи с чем, помещение используется неэффективно, деятельность не осуществляется, образовалась задолженность по арендной плате в размере "." руб. за период с ноября 2014 года по 01 февраля 2016 года. В связи с не проживанием арендатора на территории Рутульской сельадминистрации не удалось известить Магомедову Б.Р. о погашении задолженности, что подтверждается актами и заказными письмами, направленными в ее адрес.

В ходе рассмотрения дела представителем истца Раджабовым Г.Ш. в суд подано дополнительное исковое заявление к Магомедовой Б.Р. и Тамадаеву Т.М. о признании недействительными: записей от 22.11.2011г. о государственной регистрации права собственности Магомедовой Б.Р. на помещение магазина с кадастровым номером N и на земельный участок с кадастровым номером N, произведенных Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан; договора купли-продажи (купчая) здания магазина и земельного участка между Магомедовой Б.Р. и Тамадаевым Т.М.; записи о государственной регистрации права собственности Тамадаева Т.М. за N,по тем основаниям, что Магомедовой Б.Р. на территории Рутульской сельадминистрации земельный участок не выделялся, и не могло быть выделено, т.к. арендуемый ответчиком кондитерский цех - магазин "Рутул" был введен в эксплуатацию в 1972 году. По книгам распоряжений Рутульского райпо решений об отчуждении (продаже) помещения магазина "Рутул" не имеется. Для реализации здания, кроме распоряжения должно быть также решение Совета райпо, одобренное Дагпотребсоюзом, после чего создается комиссия по оценке продаваемого объекта и заключается договор купли-продажи, процедура завершается после внесения определенной оценочной комиссией суммы на расчетный счет или в кассу райпо. Райпо не заключало ни с кем договор и в кассу райпо деньги не вносились, если бы объект был продан 24.10.2011г., арендатор не вносила бы арендную плату по октябрь 2014г.

В дополнительном исковом заявлении от 25.07.2016г. Рутульское райпо заявило требование к Магомедовой Б.Р. и Тамадаеву Т.М. о признании недействительными договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 24.10.2011г. между Рутульским райпо и Магомедовой Б.Р., решения о реализации здания и применения последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что при изучении документов ответчиков им стало известно о том, что между Рутульским райпо и Магомедовой Б.Р. якобы был заключен договор купли-продажи недвижимости от 24.10.2011г., на основании которого произведена государственная регистрация права ее собственности. Также основанием регистрации указано решение о реализации здания от 19.12.2007г. Данный договор и решение являются незаконными фиктивными сделками, т.к. 19.12.2007г. совместного заседания Совета райпо не состоялось, оно принято в нарушение закона и Устава без решения Общего Собрания уполномоченных пайщиков, Собрание и Совет не созывались и никаких решений о реализации здания Магомедовой Б.Р. не принималось. В решении от 19.12.2007г. подписи членов совета и правления не расшифрованы, т.е. неизвестно кто расписался под решением о реализации капитального строения, принадлежащего Райпо. Никаких согласований с Дагпотребсоюзом также не было. Здание и участок находятся на балансе райпо до настоящего времени, по данным райпо помещение проходит как арендованное Магомедовой Б.Р. на срок до 2017г. по договору аренды N от "дата"., в книге учета решений правления райпо это решение отсутствует. Процедура принятия решения об отчуждении недвижимого имущества, предусмотренная Уставом и законом, не соблюдена. Никакого договора, кроме договора аренды, райпо не подписывало и такого разрешения никому не давало, этот договор не зарегистрирован в документах райпо и Дагпотребсоюза. Отсутствует акт приема-передачи помещения от Рутульского райпо к Магомедовой Б.Р., т.е. фактическая передача помещения с участком не состоялась.

Представитель ответчика Тамадаева Т.М. по доверенности Джапаров А.Д. предъявил в суд встречное исковое заявление о признании Тамадаева Т.М. добросовестным приобретателем по договору купли-продажи (купчая) земельного участка и магазина от 17.04.2015г., указывая, что он является добросовестным приобретателем данного имущества, оно приобретено по возмездной сделке, по договору им уплачены денежные средства. На момент приобретения имущество им осмотрено и принято во владение и пользование, что подтверждается передаточным актом, подписанным сторонами. Данный договор представлен на государственную регистрацию и им получено свидетельство о государственной регистрации права. Руководство Рутульского райпо в лице Бабаевой Л.Н. обращалось за первичной регистрацией права на объекты недвижимости, на документах в регистрационных делах имеются подписи Бабаевой Л.Н. и других лиц. Рутульским райпо данные объекты реализованы Магомедовой Б.Р., на основании договора купли-продажи от 24.10.2011г., передаточного акта от 24.10.2011г., решения о реализации от 19.12.2007г. они перешли в собственность Магомедовой Б.Р. Она добросовестно владела и пользовалась имуществом и 17 апреля 2015 года распорядилась им путем заключения договора купли-продажи (купчая) земельного участка и магазина Тамадаеву Т.М. При заключении договора купли-продажи (купчая) земельного участка и магазина от 17.04.2015г. Тамадаеву Т.М. не было известно о каких-либо противоправных действиях как со стороны руководства Рутульского райпо в лице Бабаевой Л.Н., так и со стороны Магомедовой Б.Р., если оно имело место.

Судом постановленоуказанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Тамадаева Т.М. адвокат Джапаров А.Д. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм гражданского и процессуального законодательства.

Указывает, что дело рассмотрено судом без участия Тамадаева Т.М. надлежаще не извещенного о времени и месте рассмотрения дела. Судом не дана оценка представленным суду письменным доказательствам и постановленонезаконное решение.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 23 марта 2017года постановленоперейти к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В соответствии с ч.4 ст. 330 ГПК РФ основанием для перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей предусмотренных главой 39 ГПК РФ явилось рассмотрение судом дела без участия Тамадаева Т.М., надлежаще не извещенного о рассмотрении дела в суде.

Тамадаев Т.М., Магомедова Б. и ее представитель Таирова Ф.М., представитель Сулейман-Стальского Межрайонного отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по РД, представитель Управления Росреестра по РД, представитель администрации СП "сельсовет Рутульский", надлежаще извещенные о рассмотрении дела в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем судебная коллегия, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть дело без их участия.

Представители Рутульского райпо Раджабов Г.Ш. и Кодратьева О.О. в суде апелляционной инстанции поддержали заявленные исковые требования и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель Тамадаева Т.М. адвокат Джапаров А.Д. иск не признал, просил удовлетворить встречный иск Тамадаева Т.М. о признании его добросовестным приобретателем по основаниям, изложенным в встречном иске.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что согласно договора аренды N от "дата" между Рутульским райпотребсоюзом (арендодатель) в лице Османова Д.А. и Магомедовой Б.Р. (арендатор) заключен договор аренды здания кондитерского цеха в с.Рутул с подсобными помещениями и прилегающей территорией в целях использования под магазин (п.1). За пользование зданием и земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере "." руб. в месяц (п.2). Срок действия договора: начало "дата", окончание "дата" (п.3.2). Арендатор обязан, в том числе, поддерживать здание в исправном состоянии, производить текущий ремонт; использовать здание в соответствии с условиями договора и назначением здания (п.4.2). Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным действующим гражданским законодательством, с возмещением понесенных убытков (п. 10.2).

Договор подписан сторонами, факт его заключения сторонами и фактического нахождения недвижимого имущества- помещения кондитерского цеха - магазина "Рутул" в пользовании Магомедовой Б.Р. по договору аренды с 30.09.1997г. в судебном заседании сторонами не оспаривается.

Размер арендной платы за помещение магазина предоставленного Магомедовой Б.Р. был в последующем изменен и установлен в размере "." руб. В подтверждение этого представителем истца представлены квитанции об уплате Магомедовой Б.Р. арендной платы за магазин в размере "." руб., а также дополнение к договору аренды N от "дата". (договор оказания услуг) на период с 01.01.2010г. по 31.12.2010г. между Рутульским райпо и Магомедовой Б.Р., согласно которому Рутульское райпо передает Магомедовой Б.Р. помещение кондитерского цеха в с.Рутул (магазин) под торговую деятельность, за пользование которого последняя уплачивает услуги в размере "." руб.

Судом установлено, что кондитерский цех, столовая, магазин "Рутул" -наименования одного о того же объекта недвижимости, находящегося на балансе Рутульского райпо, расположенного в "адрес" РД, ныне именуемый магазин "Рутул".

В соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ч.1). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.2).

Согласно ст.654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела, Рутульским райпо неоднократно в течение 2015 года предпринимались меры по извещению арендатора Магомедовой Б.Р. о необходимости уплаты арендной платы, использовании помещения по назначению и о расторжении договора аренды по этим основаниям, то есть были предприняты все возможные меры по извещению ответчика (арендатора) Магомедовой Б.Р. о необходимости уплаты за аренду помещения магазина и о возможности расторжения договора аренды.

Какие-либо доказательства об уплате Магомедовой Б.Р. ежемесячной арендной платы по арендному договору N от "дата". и использования по целевому назначению арендованного здания с ноября 2014 года суду не представлены.

Установлено, что помещение магазина "Рутул" (кондитерского цеха) общей площадью 252,40 кв.м. с кадастровым (или условным) номером N, и земельный участок площадью 750 кв.м. с кадастровым (или условным) номером N, расположенные в "адрес" РД, находятся на балансе и значились в собственности Рутульского райпо. Записи о регистрации права собственности истца на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены "дата". за N (на помещение, свидетельство от "дата". N) и "дата". за N (на земельный участок, свидетельство от "дата". N).

Согласно свидетельства N от "дата". и свидетельства N от "дата". о государственной регистрации права собственности, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, право собственности на вышеуказанные помещение магазина и земельный участок зарегистрированы за Магомедовой Б. Р..

Основанием регистрации права собственности Магомедовой Б.Р. на спорное помещение магазина указано решение о реализации от 19.12.2007г ... Согласно данному решению "О реализации здания столового Рутульского р/по" без даты, Совет и правление Рутульского с/по постановило: "Реализовать здание столовой в с.Рутул пайщику потребкооперации Магомедовой Бесират по оценочной стоимости в соответствии с решением собрания уполномоченных пайщиков сельпо от 19 декабря 2007 года, обратиться в Дагпотребсоюз за утверждением настоящего решения и дачей их согласия". Решение подписано председателем Совета Кадимовым М.Г., председателем правления Османовым Д., а также членами совета и правления без указания фамилий и инициалов.

Согласно ч.2 ст. 15 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" (ред. от 21.03.2002), высшим органом потребительского общества является общее собрание потребительского общества.

Согласно ст. 16 указанного Закона РФ общее собрание пайщиков потребительского общества полномочно решать все вопросы, касающиеся деятельности потребительского общества, в том числе подтверждать или отменять решения совета, правления потребительского общества (ч.1). К исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества относятся, в том числе: отчуждение недвижимого имущества потребительского общества, стоимость которого превышает стоимость, определенную уставом потребительского общества (ч.2). Вопросы, отнесенные настоящим Законом и уставом потребительского общества к исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества, не могут быть переданы им на решение совета и правления потребительского общества (ч.4).

В соответствии со ст. 17 указанного Закона РФ, общее собрание уполномоченных потребительского общества вправе решать все вопросы, относящиеся к полномочиям общего собрания пайщиков в соответствии со статьей 16 настоящего Закона, за исключением вопросов о создании союзов, вступлении в союзы и выходе из них, о преобразовании потребительского общества в другую организационно-правовую форму (ч.2). Вопросы, отнесенные настоящим Законом и уставом потребительского общества к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных потребительского общества, не могут быть переданы им на решение совета или правления потребительского общества (ч.4).

Исключительные полномочия общего собрания общества и общего собрания уполномоченных общества по решению вопросов отчуждения недвижимого имущества потребительского общества содержатся также и в ст.ст.16,17 указанного Закона РФ в ред. Федерального закона от 23.04.2012 N37-ФЗ.

Согласно Уставу Рутульского потребительского общества (союза) от 1998 года, действовавшего в 2007 году, высшим органом управления общества является общее собрание общества, общее собрание осуществляет свои полномочия через собрания пайщиков кооперативных участков и общее собрание уполномоченных общества (п.6.2). К исключительной компетенции общего собрания уполномоченных общества относится, в том числе: отчуждение недвижимого имущества общества, стоимость которого превышает сорок тысяч рублей потребительского общества. Вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных общества, не могут быть переданы им на решение совета или правления общества (п.8.2). Решения общего собрания уполномоченных общества оформляется протоколом, подписываются председателем и секретарем собрания (п.8.12).

Аналогичные положения содержатся и в Уставе Рутульского райпо от 2009 года (п.п. 6.1, 8.2), в п.8.2 которого содержится также ограничение права общего собрания уполномоченных принимать решения об отчуждении имущества после получения согласия (разрешения) управления Дагпотребсоюза.

Допрошенные в судебном заседании свидетели (бывшие члены совета, правления райпо) Эфендиева Р.А., Бабаева Л.Н., Мирзоева С.Г. показали, что данное решение они не подписывали, решение о продаже здания магазина (кондитерского цеха) Рутульским райпо ни в 2007 году, ни позже не принималось, общее собрание уполномоченных пайщиков 19.12.2007г. не состоялось, данный вопрос на общих собраниях не обсуждался.

Из показаний допрошенного в суде в качестве свидетеля Кадимова М.Г. (председателя совета райпо в 2007г.) решение о реализации здания столовой в с.Рутул органами райпо не принималось, на совете и на общих собраниях данный вопрос не обсуждался, собрание уполномоченных пайщиков 19.12.2007г. не состоялось, Совет райпо такое решение также не принимал.

Османов Д.А., работавший председателем правления райпо в 2007г. показал, что решение о реализации здания столовой в с.Рутул органами райпо не принималось, Дагпотребсоюз не давал разрешения на реализацию здания, на общих собраниях данный вопрос не обсуждался, общее собрание уполномоченных пайщиков 19.12.2007г. не состоялось, он такое решение не принимал. Рутульское сельпо не существовало, сельпо в одно время было в трех отдаленных селах района, позже их ликвидировали, а все магазины в райцентре с.Рутул подчинялись напрямую органам Рутульского райпо.

Оригинал либо копия решения собрания уполномоченных пайщиков от 19.12.2007г. в регистрационных делах, архиве Рутульского райпо отсутствует и стороной ответчиков в суд не представлено.

В исследованной судом книге учета распоряжений Рутульского райпо с 25.04.1994г. решение о реализации здания столовой за 2007 отсутствует. Решение о создании оценочной комиссии, акт данной комиссии об определении стоимости здания в суд не представлены.

Учитывая изложенные выше обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что общим собранием, собранием уполномоченных общества, советом и правлением Рутульского райпо решение о реализации здания магазина "Рутул" (кондитерского цеха, столовой) в с.Рутул не принималось. Представленное суду решение "О реализации здания столового Рутульского с/по" принято с нарушением установленного законом и Уставом процедуры принятия решений об отчуждении недвижимого имущества райпо, с превышением полномочий советом и правлением райпо, без предварительного решения общего собрания уполномоченных общества либо общего собрания общества, от имени сельпо, а не райпо либо РПС, т.е. в ущерб законным интересам собственника и помимо его воли, в связи с чем его следует признать недействительным.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Статьей 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч.1).

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено ч.1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Установлено, что договор купли-продажи недвижимости от 24.10.2011г. и акт приема-передачи от 24.10.2011г. в материалах регистрационных дел отсутствуют, что подтверждается также и письменным ответом начальника Сулейман-Стальского ММО УФРС по РД от 07.11.2016г. N.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства.

Договор купли-продажи недвижимости от 24.10.2011г. и акт приема-передачи от 24.10.2011г. ответчиками и их представителями суду не представлены.

В силу ч.3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

В соответствии с ч.1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Из показаний допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля Бабаевой Л.Н. (председателя правления Рутульского райпо в 2009-2014г.г.) следует, что она никаких договоров купли-продажи спорного магазина с Магомедовой Б.Р. либо с другим лицом не заключала, не подписывала и других лиц не уполномочивала. Ею Магомедовой Б.Р. была выписана доверенность на оформление права собственности Рутульского райпо на помещение магазина и земельный участок, однако последняя ей документы о регистрации права собственности не передавала, о перерегистрации за ней права собственности на магазин райпо она ничего не знала. Магомедова Б.Р. на протяжении нескольких лет говорила, что оформила документы на райпо, они остались в городе, что она их представит позже, и продолжала платить арендную плату.

Какие-либо доверенности от Рутульского райпо на совершение сделок по купле-продаже здания от имени райпо в материалах регистрационных дел не имеются.

Ссылка представителей ответчиков в подтверждение довода о краже документов из жилого дома Магомедовой Б.Р. в судебном заседании не подтвердилась.

По смыслу ст. ст. 485 и 555 ГК РФ цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

В решении "О реализации здания столового Рутульского с/по" не содержится указание на стоимость магазина, представители ответчиков в судебном заседании также не указали определенную цену, по которой Магомедовой Б.Р. был приобретен магазин у Рутульского райпо.

Как следует из кассовых книг Рутульского райпо за 2008-2009г.г. и с 01.01.2010г. от Магомедовой Б.Р. какие-либо денежные средства за приобретение помещения магазина в с.Рутул в кассу Рутульского райпо не поступали.

Какие-либо иные доказательства уплаты Магомедовой Б.Р. денежных средств в кассу райпо в суд не представлены.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из квитанций об уплате арендной платы усматривается, что Магомедова Б.Р. после произведенной государственной регистрации права ее собственности 22.11.2011г. продолжала уплачивать арендную плату за помещение магазина по договору аренды N от "дата".

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимости от 24.10.2011г. между Рутульским райпо и Магомедовой Б.Р. является недействительной сделкой, совершенной помимо воли собственника - Рутульского райпо, в нарушение предусмотренной законом процедуры осуществления сделки купли-продажи недвижимости Рутульского райпо, без ведома и уполномочия представителя стороны продавца, без исполнения встречного обязательства покупателя по уплате стоимости имущества.

В связи с этим, последующие действия по регистрации права собственности Магомедовой Б.Р. на спорное недвижимое имущество: записи о государственной регистрации ее права собственности, свидетельства о праве ее собственности на помещение магазина и земельный участок подлежат признанию недействительными.

Из материалов дела усматривается, что Магомедова Б.Р. в лице ее представителя по доверенности Джапарова А.Д. (он же представитель ответчика Тамадаева Т.М. в суде) "дата" заключила договор купли-продажи (купчая) земельного участка и магазина с ответчиком Тамадаевым Т.М., по которому Магомедова Б.Р. продала указанное недвижимое имущество Тамадаеву Т.М. по цене "." руб. за земельный участок и "." руб. за магазин, общая сумма оценки составляет "." руб. К договору прилагается передаточный акт от "дата".

Данный договор зарегистрирован Магарамкентским межрайонным отделом Управления Росреестра по РД 05.05.2015г., после чего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены записи о государственной регистрации права собственности Тамадаева Т.М. на земельный участок ( N) и помещение магазина ( N), расположенные в "адрес" РД, а также выданы свидетельства о государственной регистрации его права собственности от "дата". N на помещение магазина и N на земельный участок.

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ч.1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (п.37).

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п.38).

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п.39).

Установлено, что отчуждение объектов недвижимости Рутульского райпо произошло помимо воли собственника, не знавшего об оформлении права собственности на них ответчиком Магомедовой Б.Р. (а позже и ответчиком Тамадаевым Т.М.).

Доводы ответчика Тамадаева Т.М. о том, что он не знал о противоправных действиях со стороны Магомедовой Б.Р., т.е. о неправомерности отчуждения опровергаются представленными суду доказательствами, согласно которым при совершении сделки ответчик Тамадаев Т.М. не принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества и законности возникновения у продавца права собственности, в том числе у представителя Рутульского райпо, так как в свидетельстве о праве собственности не содержится указание на решение общего собрания либо общего собрания уполномоченных о реализации магазина и земельного участка Магомедовой Б.Р., и в регистрационных делах отсутствуют копии такого решения, а также оригинал либо копии договора купли-продажи и акта приема-передачи от 24.10.2011г., которые ответчик также не сохранил у себя.

Из объяснений в суде представителей ответчиков следует, что документы, касающиеся сделки купли-продажи между Рутульским райпо и Магомедовой Б.Р., в том числе договор купли-продажи и акт приема-передачи от 24.10.2011г. утеряны в связи с кражей, имевшей место в доме Магомедовой Б.Р. в конце 2011 года, то есть на момент заключения договора купли-продажи от 17.04.2015г. между Магомедовой Б.Р. и Тамадаевым Т.М. продавец Магомедова Б.Р. указанными документами не располагала. В подтверждение возмездности договора купли-продажи от 17.04.2015г. суду не представлен письменный документ (расписка, квитанция и т.д.) о получении Магомедовой Б.Р. денежных средств по договору купли-продажи (купчая) земельного участка и магазина от 17.04.2015г.

При таких обстоятельствах оснований для признания ответчика Тамадаева Т.М. добросовестным приобретателем по данной сделке судебная коллегия не усматривает.

Согласно ст.98 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 350 руб. с каждого, от уплаты которой истец был освобожден (100 руб. недоплаченной государственной пошлины по первоначальным требованиям по 300 руб. по дополнительным исковым требованиям).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ахтынского районного суда от 18 ноября 2016г. отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования Рутульского районного потребительского общества удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды помещения кондитерского цеха с.Рутул от "дата" N между Рутульским районным потребительским обществом и Магомедовой Б. Р..

Взыскать с Магомедовой Б. Р. неуплаченную арендную плату в размере "." рублей.

Обязать Магомедову Б. Р. освободить арендуемое помещение магазина "Рутул" (бывший кондитерский цех, столовая), распложенное в сел.Рутул Рутульского района Республики Дагестан, принадлежащее Рутульскому районному потребительскому обществу.

Признать недействительными:

решение Рутульского районного потребительского общества о реализации здания столовой Рутульского райпо, принятое на основании решения собрания уполномоченных пайщиков от 19.12.2007г.;

договор купли-продажи недвижимости - помещения магазина "Рутул" между Рутульским районным потребительским обществом и Магомедовой Б. Р. от "дата".;

запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата". за N о государственной регистрации права собственности Магомедовой Б. Р. на помещение магазина с кадастровым номером 05- N, расположенное в с.Рутул Рутульского района Республики Дагестан;

запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.11.2011г. за N о государственной регистрации права собственности Магомедовой Б. Р. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный в с.Рутул Рутульского района Республики Дагестан;

свидетельство N от "дата". о государственной регистрации права собственности Магомедовой Б. Р. на помещение магазина с кадастровым номером N, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан;

свидетельство N от "дата". о государственной регистрации права собственности Магомедовой Б. Р. на земельный участок с кадастровым номером N, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан;

договор купли-продажи (купчая) здания магазина и земельного участка от "дата". между Магомедовой Б. Р. и Тамадаевым Т. М.;

запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата". за N о государственной регистрации права собственности Тамадаева Т. М. на помещение магазина, расположенное в с.Рутул Рутульского района Республики Дагестан;

запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата". за N о государственной регистрации права собственности Тамадаева Т. М. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный в с.Рутул Рутульского района Республики Дагестан;

свидетельство N от "дата" о государственной регистрации права собственности Тамадаева Т. М. на помещение магазина, расположенное в "адрес" Республики Дагестан, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан;

свидетельство N от "дата". о государственной регистрации права собственности Тамадаева Т. М. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный в с.Рутул Рутульского района Республики Дагестан, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан.

Взыскать с Магомедовой Б. Р. в пользу Рутульского районного потребительского общества судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере "." рублей.

Взыскать с ответчиков Магомедовой Б. Р. и Тамадаева Т. М. в доход государства государственную пошлину в размере "." рублей с каждого.

В удовлетворении встречного искового заявления представителя ответчика Тамадаева Т. М. по доверенности Джапарова А. Д. о признании Тамадаева Т. М. добросовестным приобретателем, отказать.

Председательствующий

Судьи: