Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 15 марта 2017 г. по делу N 33-182/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего: Гришиной С.Г.,

судей: Болатчиевой А.А., Карасовой Н.Х.,

при секретаре судебного заседания Сайпутдиновой Б.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кочиевой Ф.И. на решение Черкесского городского суда КЧР от 16 августа 2016 года по делу по иску Кочиевой Ф.И. к ООО фирма "Рамзис", Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Болатчиевой А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кочиева Ф.И. обратилась в суд с иском к ООО фирма "Рамзис", ФГБОУ ВПО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" (далее по тексту Академия) о признании права собственности на нежилые помещения, возложении обязанности зарегистрировать право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: "адрес" В обоснование иска указано, что "дата" между ООО Фирма "Рамзис" и Кочиевой Ф.И. был заключен договор о соинвестировании в строительстве 105-квартирного восьмиэтажного жилого дома по указанному адресу. В соответствие с условиями договора по окончанию строительства объекта двух восьмиэтажных жилых домов по "адрес" Кочиевой Ф.И. передается для оформления права собственности на находящееся в указанном объекте вновь созданное имущество - нежилое помещение, 1-й этаж площадью 608,3 кв.м. и цокольный этаж площадью 610,6 кв.м. Общая сумма целевых взносов в строительство объекта на момент заключения договора составила ... рублей. Оплата по договору произведена полностью согласно справкам ООО "Рамзис" от ... Согласно кадастровым паспортам по помещениям кадастровая стоимость помещений составляет ... (608,3 кв.м., кадастровый паспорт N ... ) и ... руб. (610,6 кв.м., кадастровый паспорт N ... ), общая сумма - ... Дома введены в эксплуатацию. Спорные помещения переданы истцу по актам приема-передачи помещений от 16.10.2010г. При обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР 15.06.2015г. Кочиевой Ф.И. получен отказ в регистрации нежилых помещений со ссылкой на ст.222 ГК РФ и постановление ФАС СКО по делу NА25-162/2010 от 06.06.2011г., которым признан недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта от 29.01.2007г. и дополнительное соглашение к нему от 25.05.2009г. N ... Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства в качестве участника долевого строительства и является добросовестным приобретателем, его право собственности не может быть подвергнуто сомнению. Ответчиком нарушены права истца на распоряжение своим имуществом. Ввиду наличия разрешения на ввод в эксплуатацию дома, объект нельзя считать самовольным. Просила суд признать за истцом право собственности на нежилое помещение общей площадью 608,3 кв.м., на нежилое помещение общей площадью 610,6 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: "адрес"; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике зарегистрировать право собственность Кочиевой Ф.И. на указанные помещения.

Определением Черкесского городского суда от 19 апреля 2016 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Территориальное агентство по управлению государственным имуществом в КЧР и мэрия муниципального образования г.Черкесска.

Истец просила рассмотреть данное гражданское дело без ее участия. Представитель истца Захарова И.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО Фирма "Рамзис" Карданов A.M. полностью признал исковые требования, просил иск удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что Кочиева Ф.И. полностью внесла стоимость за нежилые помещения и они были ей переданы по акту.

Представитель ответчика ФГБОУ ВПО "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" Мамбетова A.M. в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, ссылаясь на то, что признанием права собственности на спорные нежилые помещения за Кочиевой Ф.И. будут нарушены права Академии, как владеющей земельным участком под многоквартирным домом на вещном праве - праве бессрочного пользования, поскольку соответствующая доля поступает в собственность истца, земля отчуждается безвозмездно. Не представлены также доказательства того, что истец несет бремя содержания спорных помещений.

Представитель третьего лица Камурзаев Р.В. в судебном заседании просил оставить решение вопроса об удовлетворении требований на усмотрение суда.

Третье лицо - Управление Росимущества в КЧР своего представителя в судебное заседание не направило. Суду представило письменные возражения на иск, в которых указано, что объекты по инвестиционному контракту возведены на земельном участке, находящемся в собственности Российской Федерации согласно свидетельства о государственной регистрации права от 19.06.2008г. Инвестиционный контракт, заключенный между ООО фирма "Рамзис" и государственным образовательным учреждением признан недействительным, следовательно, и последующие сделки, вытекающие из реализации этого контракта, ничтожны. Просило отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причине неявки суду не сообщил, ходатайств о рассмотрении дела без участия представителя не заявлял.

Специалист КЧР ГУП "Техинвентаризация" - кадастровый инженер Ренскова Н.В. суду пояснила, что в многоквартирном спорном доме одно подвальное помещение, кадастровый номер присваивается только одному помещению. До введения объекта в эксплуатацию технический паспорт на указанный объект не выдается.

Решением Черкесского городского суда от 16 августа 2016 года в удовлетворении исковых требований Кочиевой Ф.И. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представителя истца Кочиевой Ф.И. - Захаровой И.В. содержится просьба об отмене указанного решения как незаконного, вынесенного с нарушением норм процессуального и материального права и принятии нового акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указано, что вывод суда о том, что здание, в котором расположены спорные помещения, является самовольной постройкой, несостоятелен и сделан с нарушением норм процессуального права, поскольку земельный участок, на котором возведен объект по целевому использованию, предназначен для жилищного строительства; суд неверно истолковал назначение земельного участка, как "под учебными корпусами", т.к. земельный участок, на котором возведено здание, относится к землям населенных пунктов; суд не учел, что целевое использование здания (размещение и эксплуатация жилого дома) соответствует всем градостроительным и земельным нормам и правилам и подтверждено разрешением на строительство, а также планом застройки города Черкесска; разрешение на строительство не признано недействительным, спорный объект возведен в период действия договора инвестирования согласно вида разрешенного использования участка; суду не было предоставлено никаких доказательств, подтверждающих недобросовестное поведение застройщика при получении разрешения на строительство, равно как и не доказано, что использование спорного объекта опасно для жизни и здоровья человека. Кроме того, судом не дана надлежащая оценка доводам заявителя о том, что участок под строительство предоставлен мэрией города на законных основаниях и с согласия Министерства образования РФ. Принимая решение, суд также не применил статью 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004г., в силу которой земельный участок под объектом является общей долевой собственностью жильцов в многоквартирном доме, а не федеральной собственностью. Отсутствие каких-либо промежуточных документов или разрешений, на которые ссылается суд, не является препятствием для регистрации права собственности за истцом; не учел суд и то обстоятельство, что земельный участок, на котором велось строительство двух жилых домов, до 19 июня 2008 года являлся неразграниченной государственной землей.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР просит решение суда от 16.08.2016г оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения, полагая доводы жалобе несостоятельными и необоснованными.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания в суд не явились, в связи с чем судебная коллегия руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ рассматривает дело в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 15 августа 2007 года между ООО Фирма "Рамзис" и ИП Кочиевой Ф.И. был заключен договор о соинвестировании в строительстве 105-квартирного восьмиэтажного жилого дома по указанному адресу (том 1 л.д. 43-45). В соответствие с условиями договора по окончанию строительства объекта двух восьмиэтажных жилых домов по "адрес" Кочиевой Ф.И. передается для оформления права собственности на находящееся в указанном объекте вновь созданное имущество - нежилое помещение, 1-й этаж площадью 608,3 кв.м. и цокольный этаж площадью 610,6 кв.м. Общая сумма целевых взносов в строительство объекта на момент заключения договора составила ... рублей. Оплата по договору произведена полностью согласно справкам ООО "Рамзис" от 15.09.2010г. Спорные помещения переданы истцу по актам приема-передачи помещений от 16.10.2010г.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой, исследовал представленные доказательства, дал им юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении искового заявления по следующим основаниям.

Положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрены способы защиты гражданских прав.

При этом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Иск о признании права собственности является одним из способов восстановления и защиты нарушенного права собственности.

Однако, удовлетворяя такой иск, суд лишь подтверждает ранее возникшее по установленным законом основаниям право собственности истца на индивидуально-определенную вещь.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что обратиться в суд с иском о признании права собственности вправе лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом; если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права - отсутствие (недоказанность) владения спорными помещениями исключает возможность удовлетворения иска о признании права собственности на указанное имущество.

Таким образом, иск о признании права может заявить только то лицо, во владении которого находится спорное недвижимое имущество, а кроме того, право на спорное имущество должно быть зарегистрировано за иным субъектом.

В обоснование исковых требований, истец сослался на договор соинвестирования от 15 августа 2007 года.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего в спорный период).

В соответствии с положениями п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из положений части 2 статьи 218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и участие его в государственной регистрации перехода к последнему права собственности на это имущество по сделке. Такая регистрация осуществляется уполномоченными на то государственными органами в порядке, предусмотренном статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего в спорный период) на основании заявлений сторон договора.

Согласно абзацу 4 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если при рассмотрение споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество, суду следует квалифицировать данные требования как требование о государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из приведенных норм следует, что это решение может быть вынесено судом исключительно при наличии спора, возникшего между сторонами договора, в связи с невыполнением одной из них обязанности по своему участию в процедуре государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика-продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке. Кроме того, в данном пункте имеется указание на то, что если право собственности продавца на спорное имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что право собственности ответчиков на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кочиева Ф.И., обращаясь с иском о признании права собственности, избрала ненадлежащий способ защиты права, не соответствующий характеру нарушенного права, в защиту которого заявлен настоящий иск.

Так, между сторонами по делу возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из договора соинвестирования от 15 августа 2007 года, в связи с чем к ним не могут быть применены положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве действие данного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой инстанции при принятии обжалуемого постановления и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда от 16 августа 2016 года по делу по иску Кочиевой Ф.И. к ООО фирма "Рамзис", Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" о признании права собственности оставить без изменения, а апелляционную жалобу Кочиевой Ф.И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: