Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 22 марта 2017 г. по делу N 33-1504/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи

Аврамиди Т.С.

Судей

Хмарук Н.С.

Гоцкалюка В.Д.

при секретаре

Гаран О.А.

заслушав в открытом судебном заседании в городе Симферополе по докладу судьи В.Д. Гоцкалюка гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1 о государственной регистрации договора купли- продажи, регистрации перехода права собственности,

по встречному иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2, действующим в собственных интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО5, третье лицо - ФИО3 о расторжении договора до его государственной регистрации и выселении,

по апелляционным жалобам ФИО4 и ФИО1 на решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 08 ноября 2016 года, -

установила:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО1 о государственной регистрации договора купли- продажи жилого дома и земельного участка, регистрации перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО11, действующим по доверенности от имени ФИО16., заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома общей площадью "данные изъяты" кв.м, кадастровый N, и земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый N, расположенных по адресу "адрес". В тот же день покупателем ФИО4 во исполнение условий договора было передано представителю продавца ФИО11 "данные изъяты" долларов США, о чем ФИО11 выдана собственноручно выполненная им расписка. Кроме того, ФИО11 взял в долг у ФИО4 денежную сумму эквивалентную "данные изъяты" долларам США. Договор купли-продажи был подписан сторонами и передан на регистрацию в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, жилой дом и земельный участок передан в пользование ФИО4 Впоследствии государственная регистрация была приостановлена для устранения причин, препятствующих ее проведению. После извещения покупателем ФИО4 продавца ФИО17. путем телефонных переговоров об итогах регистрации и принятом решении, а также направления посредством электронной почты копии уведомления госрегистратора, ответчик ФИО18. недостатки не устранил, в связи с чем в регистрации было отказано. На неоднократные обращения ФИО4 об устранении препятствий к регистрации и о регистрации договора, а также на уведомление о предложении регистрации сделки и возврата суммы долга ответ не получен. По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик умышленно уклоняется от регистрации сделки, чтобы присвоить денежные средства. Ссылаясь на положения п.3 ст.551 ГК РФ, п.1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", просит вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ФИО4, ФИО2, действующим в собственных интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО5, третье лицо - ФИО3 о расторжении договора до его государственной регистрации и выселении.

Требования мотивированы тем, что в феврале 2016 года стороны договорились о купле-продаже спорного жилого дома и земельного участка за "данные изъяты" долларов США, о чем было подписано соглашение о задатке. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала ФИО11 - представителю ФИО19 по доверенности "данные изъяты" долларов США. В тот же день был подписан договор купли-продажи, в котором указана только недоплаченная сумма "данные изъяты" долларов США, указанная сумма согласно договору должна была быть передана покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. В государственной регистрации в связи с имеющимися недостатками ФИО20 отказано. После устранения недостатков ФИО12 имел намерение повторно подать документы на регистрацию, однако ФИО4 заявила, что выполнила все условия по договору, так как передала сумму по договору "данные изъяты" долларов США, а "данные изъяты" долларов США намерена взыскать с ФИО21 как якобы данные в долг. Отказ от оплаты покупной цены в полном размере ФИО22 рассматривает как нарушение условий договора купли-продажи и, ссылаясь на положения ст.450 ГК РФ, просит расторгнуть договор, возвратить дом и земельный участок продавцу, а полученную сумму стоимости имущества - покупателю, выселить ответчиков по встречному иску из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения.

Решением Симферопольского районного суда Республики Крым от 08 ноября 2016 года в удовлетворении иска ФИО4, а также в удовлетворении встречного иска ФИО1 - отказано.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит решение суда первой инстанции об отказе ей в иске отменить, постановить в этой части новое решение, которым ее иск удовлетворить, указывая на неправильное определение обстоятельств, имеющих существенное значения для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда первой инстанции об отказе в его иске отменить, постановить в этой части новое решение, которым его иск удовлетворить, указывая на неправильное определение обстоятельств, имеющих существенное значения для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Заслушав докладчика, лиц явившихся в судебное заседание, прокурора полагавшего решение суд первой инстанции в части отказа в выселении обоснованным, исследовав материалы дела и доводы апелляционных жалоб в пределах требований ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.

При разрешении спора, судом первой инстанции установлено, что 05 марта 2016 года ФИО4 и ФИО11, действующий по доверенности от имени ФИО23 подписали соглашение о задатке, которым покупатель выразила согласие на приобретение дома и земельного участка по адресу "адрес" по согласованной цене "данные изъяты" рублей и сумма эквивалентная "данные изъяты" долларов США, при подписании соглашения покупатель уплачивает продавцу аванс "данные изъяты" рублей, стороны приняли на себя обязательство заключить договора купли-продажи дома и земельного участка не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу "адрес", а покупатель - принять и оплатить объекты, указанные в п. 1.2 в соответствии с условиями договора.

Согласно п.2.1 договора купли-продажи цена договора состоит из стоимости жилого дома и стоимости земельного участка и подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной "данные изъяты" долларов США, подлежит уплате в рублях по официальному курсу доллара США на день платежа. Покупатель обязан полностью рассчитаться с продавцом до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.2 договора).

Согласно расписке ФИО11 получил от ФИО4 сумму в размере "данные изъяты" долларов (л.д.12).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, действуя от имени ФИО24., и ФИО4 обратились в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявление о регистрации права собственности и перехода права собственности на спорное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказано.

Разрешая спор в части требований ФИО26 о государственной регистрации договора купли-продажи, суд исходит из того, что на день рассмотрения дела в суде регистрация ранее возникшего права на спорные объекты, то есть права собственности ФИО27 отсутствует. Отсутствие государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав исключает государственную регистрацию перехода права на объект недвижимого имущества в судебном порядке. При этом, основания для приостановления, а впоследствии для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на день рассмотрения дела судом не отпали и на день рассмотрения гражданского иска.

При разрешении спора о расторжении договора в порядке ст. 450 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что истец по встречному иску ФИО28 не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты либо отказа ФИО4 от выплаты денег в размере "данные изъяты" долларов США после подписания сторонами договора. В Гражданском кодексе отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены. При этом, покупная цена договора определена сторонами в п. 2.1 договора купли- продажи и составляет "данные изъяты" долларов США.

Однако с выводами суда первой инстанции, не может согласится, судебная коллегия.

Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права.

Действительно ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО11, действующий по доверенности от имени ФИО29 подписали соглашение о задатке, которым покупатель выразила согласие на приобретение дома и земельного участка по адресу "адрес" по согласованной цене "данные изъяты" рублей и сумма эквивалентная "данные изъяты" долларов США, при подписании соглашения покупатель уплачивает продавцу аванс "данные изъяты" рублей, стороны приняли на себя обязательство заключить договора купли-продажи дома и земельного участка не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, представитель ФИО30 в судебном заседании пояснил, что действительно стороны таким образом пришли к соглашению о купле-продаже дома и земельного участка по адресу "адрес" по согласованной цене "данные изъяты" рублей и сумме эквивалентной "данные изъяты" США, и все их дальнейшие действия по своей сути были направлены на исполнение данной договоренности.

Так из материалов дела следует, что "данные изъяты" рублей были уплачены ФИО4 при подписании соглашения о задатке.

ДД.ММ.ГГГГ, как в свою очередь и было предусмотрено соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами ФИО11, действующим от имени ФИО31 и ФИО4 подписан договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу "адрес", а покупатель - принять и оплатить объекты, указанные в п. 1.2 в соответствии с условиями договора.

При этом, до подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по расписке передала ФИО11 сумму в размере "данные изъяты" долларов (л.д.12).

ФИО4 в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснила, что действительно ДД.ММ.ГГГГ она по расписке передала ФИО11 денежные средства в сумме "данные изъяты" долларов США, из которых "данные изъяты" США составляли суму уплаты по договору купли-продажи, а "данные изъяты" долларов США она дала в долг ФИО11 и планирует данный денежные средства возвратить.

Из самой расписки о передаче денежных средств не следует, что часть денег передается в долг.

Согласно официального курса Центробанка РФ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, "данные изъяты" долларов США составляли "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек.

Таким образом, до подписания договора купли-продажи ФИО4 было передано ФИО11 "данные изъяты" рублей + "данные изъяты" рублей = "данные изъяты" рублей.

Как уже упоминалось ранее в соглашении о задатке стороны достигли договоренности, что цена купли-продажи дома и земельного участка согласованна в "данные изъяты" рублей и сумма эквивалентная "данные изъяты" долларов США.

Представитель ФИО32 в судебном заседании пояснил, что действительно до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 была уплачена сумма "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" долларов США, ввиду чего стороны в самом договоре купли продажи отразили лишь сумму, которую еще необходимо было уплатить согласно ранее достигнутой договоренности то есть "данные изъяты" долларов США. При этом, продавец идя на встречу покупателю понимая, что на данный момент у покупателя имеется сумма лишь в размере "данные изъяты" рублей, в соответствующем пункте договора предоставил покупателю отсрочку уплаты оставшейся денежной суммы в размере "данные изъяты" долларов США до ДД.ММ.ГГГГ.

Данные пояснения представителя согласуются с материалами дела, уплаченная денежная сумма "данные изъяты" рублей, почти составляет оговоренную в соглашении сумму "данные изъяты" рублей, а оставшаяся согласно соглашения сумма составляет эквивалент "данные изъяты" долларов США, то есть суммы указанной в договоре купли-продажи.

Более того, ФИО4 указывает на то, что уплаченные по расписке от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере "данные изъяты" долларов США и являлись оплатой по договору купли-продажи, однако в таком случае отсутствовала бы необходимость указания на отсрочку уплаты денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия полагает, что стороны договора купли-продажи не достигли соглашения о стоимости объекта, поскольку указанная в договоре купли-продажи сумма, является явно заниженной стоимостью объекта состоящего из дома площадью "данные изъяты" кв.м. и земельного участка площадью "данные изъяты".м., и не признается продавцом, не соответствует стоимости указанной в соглашении о задатке, который по своей сути содержит элементы предварительного договора. При этом стоимость оговоренную в соглашении о задатке и в соответствии с которой происходили взаиморасчеты сторон, оспаривается покупателем.

Статьей 4 Федерального закона 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

10 мая 2016 года Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в государственной регистрации права собственности было отказано в связи с отсутствием в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, в связи с нарушением п.1 ст.317 ГК РФ в части выражения денежных обязательств в рублях, непредоставлением в Госреестр документа, подтверждающего факт полной оплаты за отчужденный жилой дом и земельный участок.

В силу положений ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих доводов или возражений, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из существа разъяснений, содержащих в Постановлении Пленума ВС РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или права. (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу положений частей 1 - 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. Положения статей 488, 489 ГК РФ предусматривают оплату имущества по договору купли-продажи в рассрочку, и такой договор согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что договор купли-продажи от 22 марта 2016 года, является не заключенным, поскольку стороны не достигли согласия о цене объекта.

Таким образом. судебная коллегия полает, что в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

При этом, незаключенный договор не подлежит ни государственной регистрации ни расторжению.

По этим же основаниям следует отказать в удовлетворении требования о регистрации перехода права собственности.

Также судебная коллегия полает, что поскольку договор купли-продажи от 22 марта 2016 года является незаключенным, а следовательно не может порождать для сторон правовых последствий его заключения, то подлежат удовлетворению требования по встречному иску ФИО1 в части возврата жилого дома общей площадью "данные изъяты" кв.м, кадастровый N, и земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый N, расположенных по адресу "адрес", продавцу ФИО1. При этом, ФИО1 обязан возвратить ФИО4 полученные денежные средства в сумме "данные изъяты" рублей, а также денежную сумму эквивалентную "данные изъяты" долларов США, по официальному курсу Центробанка Российской Федерации, на день платежа.

Ввиду отсутствия правовых оснований пользования имуществом, судебная коллегия полагает необходимым ФИО4, ФИО2, ФИО5 выселить из жилого помещения по адресу "адрес", без предоставления иного жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 08 ноября 2016 года отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО4 к ФИО1 о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, регистрации перехода права собственности, отказать.

Встречный иск ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ФИО4 возвратить жилой дом общей площадью "данные изъяты" кв.м, кадастровый N, и земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый N, расположенные по адресу "адрес", продавцу ФИО1.

Обязать ФИО1 возвратить ФИО4 полученные денежные средства в сумме "данные изъяты" рублей, а также денежную сумму эквивалентную "данные изъяты" долларов США, по официальному курсу Центробанка Российской Федерации, на день платежа.

ФИО4, ФИО2, ФИО5 выселить из жилого помещения по адресу "адрес", без предоставления иного жилого помещения.

В остальной части встречного иска ФИО1 отказать.

Председательствующий судья Аврамиди Т.С.

Судьи Хмарук Н.С.

Гоцкалюк В.Д.