Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 22 марта 2017 г. по делу N 33-368/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Багаевой С.В.,

судей Гелашвили Н.Р. и Бесолова В.Г.

при секретаре Зангиевой Л.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Козаевой М.С. на решение Пригородного районного суда РСО-Алания от 30 ноября 2016 года, которым постановлено:

иск Багаевой Н.Т. к Козаевой М.С. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, обязании возвратить отчужденное недвижимое имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от 28.01.2016 г. жилого дома площадью ... кв.м и земельного участка с кадастровым номером ... , расположенных по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... , заключенный между Багаевой Н.Т. (продавец) в лице Каркусова С.С., действующего на основании доверенности от 13 октября 2015 года, и Козаевой М.С. (покупатель).

Прекратить государственную регистрацию права собственности Козаевой М.С. на земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... и находящийся на нем жилой дом площадью ... кв.м, расположенных по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ...

Обязать Козаеву М.С. возвратить Багаевой Н.Т. земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером ... и находящийся на нем жилой дом площадью ... кв.м, расположенные по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ...

В остальной части иска Багаевой Н.Т. к Козаевой М.С. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок отказать.

Заслушав доклад судьи Бесолова В.Г., объяснения Козаевой М.С. и её представителя Хубуловой З.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания

установила:

Багаева Н.Т. обратилась в суд с иском к Козаевой М.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома, расположенных по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... , заключенного ею (продавец) с Козаевой М.С. (покупатель), прекращении государственной регистрации права собственности ответчицы на указанное недвижимое имущество, признании на него права собственности и обязании возвратить переданное во исполнении указанного договора купли-продажи недвижимое имущество.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от 28 января 2016 г., заключенного от ее имени Каркусовым С.С., действующим на основании доверенности от 13 октября 2015 г., и дочерью последнего Козаевой М.С., на имя последней был зарегистрирован в ЕГРП переход права собственности на земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером ... и находящийся на нем жилой дом площадью ... кв.м, расположенные по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... , принадлежавшие ей на праве собственности на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина прав на земельный участок от 23.12.2015 г. N ... , выданной АМС Ногирского сельского поселения. Вопреки п.3 вышеуказанного договора покупателем Козаевой М.С. не исполнено до настоящего времени обязательство о выплате продавцу суммы цены указанного недвижимого имущества в размере ... рублей после подписания договора купли-продажи. Каких-либо доказательств передачи ответчиком денежных средств в счет оплаты отчуждаемого имущества не имеется, денег в счет стоимости спорных жилого дома и земельного участка она от Козаевой М.С. не получила, кроме того, в договоре рыночная стоимость недвижимости существенно занижена.

Истица Багаева Н.Т. и ее представитель Гецаева Л.Г. в судебном заседании исковые требования поддержали и пояснили, что в доверенности, на основании которой Каркусов С.С. действовал от имени продавца Багаевой Н.Т., при заключении договора купли-продажи отсутствовало полномочие получать денежные средства по указанному договору, следовательно, он не имел права подтверждать факт производства взаиморасчета между сторонами. В 2007 году Каркусов С.С. договорился с Багаевой Н.Т. о покупке принадлежавшего последней спорного жилого дома за ... рублей, из которых он первоначально передал ... рублей, а через несколько месяцев передал ей ... рублей и в это же время стал пользоваться спорным домом без оформления перехода права собственности. Между ними состоялась устная договорённость о том, что до полной единовременной оплаты цены дома переоформление дома исключается, а Каркусову С.С. в счёт уплаченной суммы за дом будет начисляться оплата за пользование домом в размере ... рублей в месяц за все время проживания в нем до оформления перехода права. Однако единовременная оплата дома так и не была произведена. В 2012 году Каркусов С.С. стал отбывать наказание в виде лишения свободы, освободился в 2015 году. В 2015 году переговоры Багаевой Н.Т. с Каркусовым С.С. о покупке им дома продолжились, по результатам которых была достигнута договоренность о продаже дома за ... рублей, а полученная

ранее от Каркусова С.С. сумма засчитана как оплата за пользование домом. Для получения документов, необходимых для оформления и государственной регистрации договора купли-продажи дома, Багаева Н.Т. выдала Каркусову С.С. доверенность, не вникнув в ее содержание, однако денежных средств за дом от него так и не получила. Договорились о выплате стоимости дома после оформления договора купли-продажи, но до государственной регистрации перехода права. Через некоторое время Каркусов С.С. умер, Багаева Н.Т. намеревалась отменить доверенность, но ей стало известно, что дом на основании договора купли-продажи переоформлен на дочь Каркусова С.С. Козаеву М.С.

Представители ответчика Козаевой М.С. - Козаева Д.В. и Бицоева Р.Е. иск не признали, пояснив, что Каркусов С.С. еще в 2007 году договорился с Багаевой Н.Т. о покупке принадлежавшего последней спорного жилого дома за ... рублей, из которых первоначально он передал продавцу ... рублей и после произведенного частичного ремонта вселился в спорный дом, продолжив производить его капитальный ремонт и переустройство. Позже Каркусов произвел доплату оставшейся за дом суммы, однако покупку дома так и не оформил. Капитальный ремонт в купленном доме Каркусов С.С. произвел примерно до 2011 года. После освобождения из мест лишения свободы в 2015 году Каркусов С.С. предпринял попытку по оформлению покупки дома, однако Багаева Н.Т. выдвинула ему новые условия о доплате суммы ... рублей в связи с увеличением рыночной стоимости недвижимости, с чем Каркусов С.С. был вынужден согласиться. После передачи Каркусовым Д.В. Багаевой Н.Т. указанной суммы последняя передала Каркусову С.С. нотариально удостоверенную генеральную доверенность с полномочиями полного распоряжения спорным жилым домом, что свидетельствовало о получении продавцом полной стоимости дома.

Пригородным районным судом РСО-Алания 30 ноября 2016 года постановленоприведенное выше решение, с которым не согласилась Козаева М.С.

В апелляционной жалобе Козаева М.С. просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе удовлетворении исковых требований Багаевой Н.Т.

В суд апелляционной инстанции истец Багаева Н.Т. не явилась, надлежаще извещена судом о времени и месте судебного заседания, о причине неявки суду не сообщила.

При таких обстоятельствах судебная коллегия сочла возможным рассмотрение жалобы в отсутствие неявившейся участницы процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение Пригородного районного суда РСО-Алания от 30 ноября 2016 года подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 28 января 2016 г. между Багаевой Н.Т., действующей через своего поверенного Каркусова С.С. на основании доверенности от 13 октября 2015 года, удостоверенной нотариусом Пригородного нотариального округа Киракосян Е.А., и Козаевой М.С. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец Багаева Н.Т. продала покупателю Козаевой М.С. принадлежавшие ей на праве собственности земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером ... и находящийся на нем жилой дом площадью ... кв.м, расположенные по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... Каркусовым С.С. и Козаевой М.С. составлен Передаточный акт от 28.01.2016 года, в п.4 которого стороны договора указали на полное выполнение обязательств друг перед другом, произведение полного расчёта и отсутствие претензий. Договор купли-продажи прошёл государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РСО-Алания 11.02.2016 года и в тот же день зарегистрировано право собственности Козаевой М.С. на спорные жилой дом и земельный участок. Спорное имущество фактически передано и находится во владении ответчика Козаевой М.С. с даты государственной регистрации её права и на день рассмотрения спора.

Основания расторжения договора определены в ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, вследствие которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Удовлетворяя требования истца Багаевой Н.Т. в части расторжения договора купли-продажи, суд первой инстанции пришёл к выводу, что ответчиком Козаевой М.С. не выплачена продавцу стоимость приобретённого имущества, то есть нарушен пункт 4 Договора, что является существенным нарушением договора купли-продажи, так как Багаева Н.Т. в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С такими выводами районного суда судебная коллегия согласиться не может, так как они основаны на ошибочном толковании приведённых выше норм закона, пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29.04.2010 года, а также на неверной оценке доказательств по делу.

Так в пункте 15 договора купи-продажи дома и земельного участка от 28.01.2016 года указано, что он (договор) может быть расторгнут в установленном законодательством порядке. Условий, определяющих возможность расторжения договора по требованию продавца в случае невыполнения покупателем обязанности по уплате оговоренной договором суммы, договор не предусматривает. В ГК РФ (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п.3 ст.486 ГК РФ (глава 30, ?1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 января 2-16 года коллегия считает, что истцу (продавцу дома и земельного участка) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) расторжения договора и возврата переданного по договору имущества в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п.2 ст.450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч.1 ст.56 ГПК РФ, неправомерно посчитав таковым сам факт невыплаты денег за дом и земельный участок ответчиком. Поэтому вывод суда первой инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.

Что касается выводов суда первой инстанции об отсутствии доказательств получения истцом денег по договору купли-продажи, отсутствии у представителя Багаевой Н.Т. - Каркусова С.С. - полномочий на получение денежных средств и внесение им в Передаточный акт записи о полном расчёте и отсутствии у сторон претензий к друг другу по существу договора, то коллегия находит их также неверными.

Согласно доверенности N ... от 30.11.2015 года Багаева Н.Т. уполномочила Каркусова С.С. быть её представителем во всех государственных, административных, коммерческих и некоммерческих учреждениях и иных органах с правом распоряжения жилым домом и земельным участком с кадастровым номером ... , расположенными по адресу: РСО-Алания с. ... в том числе заключать и подписывать от её имени все разрешенные законом сделки: договоры купли-продажи, дарения, мены и другие, регистрировать договоры и переход права собственности к новому приобретателю в регистрирующих органах.

Как следует из приведённого документа, Багаева Н.Т. предоставила право Каркусову С.С. без ограничений распоряжаться спорными объектами недвижимости, в том числе не только продать их, но и подарить, т.е. совершить сделку по безвозмездной передаче её имущества третьим лицам. Это свидетельствует об отсутствии материального интереса Багаевой Н.Т. в совершаемых её доверенным лицом (Каркусовым С.С.) сделках.

При таких обстоятельствах пояснения ответчика Козаевой М.С. о передаче истцу Багаевой Н.Т. оговоренной договором денежной суммы за дом и землю и последующем оформлении Багаевой Н.Т.

доверенности N ... от 30.11.2015 года на имя Каркусова С.С. суд находит соответствующими действительности. В совокупности с иными доказательствами (показаниями представителя Кокаевой М.С. Козаевой Д.В., свидетелей Каркусова С.С., Дзагуровой А.А.) они подтверждают отсутствие задолженности ответчика перед истцом по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28 января 2016 года.

В соответствии с п.5 и п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (неправильное истолкование закона).

Судебная коллегия считает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворённых требований Багаевой Н.Т. с вынесением в этой части нового решения об отказе в их удовлетворении.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания

определила:

решение Пригородного районного суда РСО-Алания от 30 ноября 2016 года в части удовлетворения иска Багаевой Н.Т. к Козаевой М.С. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.01.2016 года, расположенных по адресу: РСО-Алания с. ... , прекращении государственной регистрации права собственности Козаевой М.С. на жилой дом и земельный участок, обязании Козаевой М.С. возвратить земельный участок и находящийся на нем жилой дом - отменить и вынести в этой части новое решение, которым:

отказать Багаевой Н.Т. в удовлетворении требований к Козаевой М.С. о расторжении договора купли-продажи от 28.01.2016 года земельного участка и находящегося на нем жилого дома, расположенных по адресу: РСО-Алания с. ... , прекращении государственной регистрации права собственности Козаевой М.С. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: РСО-Алания с. ... , и обязании возвратить жилой дом и земельный участок.

В части отказа Багаевой Н.Т. к Козаевой М.С. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Козаевой М.С. - удовлетворить.

Председательствующий Багаева С.В.

Судьи Гелашвили Н.Р.

Бесолов В.Г. +

Справка: гражданское дело рассмотрено Пригородным районным судом РСО-Алания под председательством судьи Таймазова В.Н.