Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 30 марта 2017 г. по делу N 33-1886/2017

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Ивановой Е.А.,

судей Ауловой Т.С., Ошманкевича Р.А.,

при секретаре Калинкович И.С.,

рассмотрела в судебном заседании 30 марта 2017 года дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25 января 2017 года, которым

исковые требования Седых В.А. удовлетворены.

На администрацию МОГО "Сыктывкар" возложена обязанность заключить с Седых В.А. договор аренды земельного участка площадью 22222кв.м., кадастровый N сроком на 3 года для завершения строительства.

Заслушав доклад судьи Ауловой Т.С., объяснения Соколова А.А., действующего в интересах Седых В.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Седых В.А. обратился в суд с требованием к администрации МО ГО "Сыктывкар" о возложении обязанности заключить договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ... площадью 22 222 кв.м для завершения строительства, указав, что на основании договора уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ. ООО " ... " уступило Седых В.А. права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды от ДД.ММ.ГГ. N. На участке возведен склад, разрешением от ДД.ММ.ГГ. здание введено в эксплуатацию и ему присвоен адрес, после чего Седых В.А. получил свидетельство о государственной регистрации права.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация МОГО "Сыктывкар" ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив законность решения в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что договором N от ДД.ММ.ГГ. администрация МО ГО "Сыктывкар" (арендодатель) передала ООО " ... " (арендатор) в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под кадастровым номером N площадью 22222 кв.м, по адресу: ... , для строительства объекта "производственная база", сроком до ДД.ММ.ГГ. Акт приема- передачи между сторонами подписан.

ДД.ММ.ГГ. администрацией МО ГО "Сыктывкар" выдано ООО " ... " разрешение на строительство объекта - административное здание с пристроенным материально-техническим складом на территории производственной базы ООО " ... " на срок до ДД.ММ.ГГ., которое впоследствии было продлено до ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ выдано разрешение на ввод в эксплуатацию административного здания с пристроенным материально-техническим складом на территории производственной базы, зданию присвоен адрес.

Договором уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ. ООО " ... " уступило права и обязанности, предусмотренные договором аренды N от ДД.ММ.ГГ. Седых В.А.

Письмом администрации МО ГО "Сыктывкар" Управление архитектуры, городского строительства и землепользования администрации МО ГО "Сыктывкар" согласовало уступку между ООО " ... " и Седых В.А. по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ. N с кадастровым номером N, общей площадью 22222 кв.м, для строительства и реконструкции промышленных и нежилых объектов по адресу: ...

ДД.ММ.ГГ. администрацией МО ГО "Сыктывкар" Седых В.А. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию административного здания с пристроенным материально- техническим складом на территории производственной базы ООО " ... ".

Как следует из кадастрового паспорта, на земельном участке возведено двухэтажное административное здание с пристроенным материально-техническим складом с одним подземным этажом общей площадью 949,5 кв.м., присвоен адрес: ...

Право собственности на земельный участок и постройку зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Для завершения строительства Седых В.А. неоднократно обращался в администрацию МО ГО "Сыктывкар" для заключения договора аренды, где получил отказ.

Письмом администрации МО ГО "Сыктывкар" от ДД.ММ.ГГ, Седых В.А. отказано в предоставлении спорного земельного участка в аренду для строительства объекта "Производственная база", по причине истечения срока действия договора аренды.

Согласно условиям договора аренды (пункт 4.1) арендатор имеет право по истечении срока Договора продлить его действие на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению "Арендатора", направленному "Арендодателю" не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия настоящего Договора или заключить новый Договор. Данное право "Арендатора" может быть реализовано при наличии утвержденной градостроительной документации, разрешающей аренду земельного участка.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд исходил из возможности заключения с истцом нового договора аренды однократно сроком на три года, поскольку земельный участок был предоставлен для строительства объекта "производственная база", до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, истец представил доказательства возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, имеет дальнейшее намерение использовать спорный земельный участок для строительства запланированных на земельном участке объектов.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, считает их правильными.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Исходя из буквального толкования приведенных норм гражданского законодательства, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Учитывая, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства до 1 марта 2015 года, на участке имеется объект незавершенного строительства, истец имеет право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным согласиться с решением суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований.

Доводы жалобы не опровергают выводов суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -