Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 апреля 2017 г. по делу N 33-2012/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе

председательствующего Жельнио Е.С.

судей: Аноприенко К.В., Масловой Т.В.

при секретаре Лыткиной А.Г.

рассмотрела в судебном заседании 12 апреля 2017 года гражданское дело по иску Михайловой Л. А. к Ждановой Е. Д. о взыскании ущерба по договору аренды, неустойки, расходов по оплате услуг адвоката, государственной пошлины,

по апелляционной жалобе Ждановой Е.Д. на решение Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 11 ноября 2016 г.

Выслушав доклад судьи Масловой Т.В., объяснения истицы Михайловой Л.А., ответчика Ждановой Е.Д., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Михайлова Л.А. обратилась в суд с иском к Ждановой Е.Д. с учетом уточнений просила расторгнуть договор аренды жилого дома и земельного участка с последующим выкупом от 15.11.2015 г., взыскать задолженность по договору аренды -250 000 руб., пеню в размере 750 000 руб., судебные расходы по оплате услуг адвоката - 3 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 200 руб, ссылаясь на то, что ответчик не исполняет обязательства по заключенному между сторонами договору аренды, арендную плату не выплачивает, от покупки дома отказалась, освободить ее собственность отказывается.

Решением Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 11 ноября 2016 г. исковые требования Ждановой Е.Д. удовлетворены частично. Судом постановлено.

Взыскать со Ждановой Е.Д. в пользу Михайловой Л.А. по договору аренды от 15.11.2015 г. 150 000 руб., неустойку 150 000 руб., в счет оплаты услуг адвоката 3 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 200 руб., всего 309 200 руб.

В апелляционной жалобе Жданова Е.Д. просит решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы ссылаясь на несогласие с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств указав, что представленный истицей договор аренды от 15.11.2015г. является недопустимым доказательством, истица не имела полномочий на его заключение, поскольку не являлась собственником, и не имела полномочий от второго собственника на сдачу в аренду недвижимого имущества. Договор аренды был заключен не 15.11.2015г., а 01.06.2016г. Судом необоснованно не приняты во внимание доводы ответчика о том, что договор купли-продажи арендуемого имущества в период действия договора не был заключен по вине истца, поскольку именно истец не предоставила необходимый пакет документов для заключения договора. Судом неверно определен размер взысканных денежных средств на оплату услуг представителя, поскольку данные расходы должны исчисляться пропорционально заявленным требованиям, и должны составлять 900 руб.90 коп.

В суде апелляционной инстанции Жданова Е.Д. поддержала доводы апелляционной жалобы, дополнительно указав на несоразмерность взысканной судом неустойки.

Истец Михайлова Л.А. высказала возражения относительно доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела жилой дом ( с 23.04.2007г.) и земельный участок ( с 3.11.2010г.) по "адрес" принадлежали на праве совместной собственности Михайловой Л.А. и её супругу ФИО1., после смерти которого режим совместной собственности был прекращен, "данные изъяты" доли дома и земельного участка принадлежащая наследодателю ФИО1 перешла в собственность ФИО2 в порядке наследования в 2013г.

Таким образом, ФИО2 владела на праве общей совместной собственности жилым домом с 23.04.2007г. и земельным участком с 03.11.2010г., совместный режим владения изменился после смерти супруга ФИО1 на долевой.

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО2 не являлась на момент заключения договора 15.11.2015г. собственником имущества передаваемого в аренду являются несостоятельными.

В обоснование заявленных исковых требований Михайлова Л.А. представила договор аренды указанного выше жилого дома и земельного участка от 15.11.2015г. по условиям которого Жданова Е.Д. обязалась в срок до 31.05.2016г. использовать для проживания жилой дом по "адрес", использовать по назначению земельный участок с оплатой ежемесячных платежей за пользование имуществом в размере 25 000 рублей.

Ответчик Жданова Е.Д. представила договор аренды жилого дома и земельного участка по "адрес" с иными датами заключения договора 01.06.2016г. и срока действия до 30.09.2016г.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды жилого дома и земельного участка 15.11.2015г., сроком действия до 31.05.2016г.

Оснований не согласиться с указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает, поскольку до истечения срока действия договора Жданова Е.Д. 11.05.2016г. передала Михайловой Л.А. по расписке денежные средства в сумме 100 000 рублей, что согласуется с условием договора представленного истицей в части порядка внесения платежей по договору единой суммой за весь срок аренды за 10 дней до окончания срока действия договора (п.3.1) Кроме того, сторона ответчика не оспаривала фактическое пользование жилым домом и земельным участком с ноября 2015г., ссылаясь лишь на отсутствие письменного договора с указанной даты.

В соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Доводы апелляционной жалобы относительно отсутствия у истицы полномочий на заключение договора аренды от имени ФИО2 основанием к отмене решения суда не являются, поскольку оснований указывающих на то, что действия Михайловой Л.А. по заключению договора не были в последующем одобрены ФИО2., не имеется.

Таким образом, договор аренды был заключен Михайловой Л.А. в своих интересах и интересах второго собственника ФИО2 15.11.2015г. сроком действия до 31.05.2016г.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. (п. 1 ст. 614 ГК РФ)

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Условиями договора (п.3.4) стороны предусмотрели возможность в течении срока действия договора выкупа жилого дома и земельного участка с зачетом арендных платежей в цену продаваемого недвижимого имущества в размере 700 000 рублей, с оформлением отдельного договора купли-продажи. Однако, указанное условие договора, не достаточно для вывода о том, что между сторонами был заключен смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку выражает лишь намерение сторон относительно распоряжения в будущем объекта аренды.

В срок до 31.05.2016г. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключен не был.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При указанных обстоятельствах, учитывая нарушение ответчиком условий договора в части внесения ежемесячных платежей в размере 25 000 руб. за пользование арендованным имуществом, суд первой инстанции правомерно возложил на ответчика обязанность по возмещению истице платы за аренду недвижимого имущества по договору от 15.11.2015г. за 10 месяцев фактического использования в размере 150 000 рублей за вычетом 100 000 руб., переданных Ждановой Е.Д. истице.

Заключая договора аренды с уплатой ежемесячных платежей в сумме 25 000 рублей Жданова Е.Д. на стадии заключения договора в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, определенные договором, при этом она не была лишена возможности отказаться от заключения договора на указанных условиях.

В силу п.4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Однако, ответчиком таковых доказательств не предоставлено.

Учитывая, что между сторонами был заключен договор аренды жилого дома и земельного участка без последующего выкупа оснований для расчета арендных платежей исходя из государственных расценок и среднерыночных ставок арендной платы, уплачиваемых за аренду аналогичного жилого дома и земельного участка в п.Ургал Верхнебуреинского района также не имеется.

Исходя из условий договора аренды об ответственности арендатора в случае нарушения сроков исполнения обязательства (п.4.2) суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки по расчету истца.

Однако, расчет неустойки произведен истцом неправильно, без учета условий договора в части порядка внесения арендных платежей, что не было учтено судом.

Неустойка должна быть рассчитана за период начиная с 21.05.2016г. по день фактического пользования 13.09.2016г., поскольку стороны предусмотрели порядок внесения арендных платежей единовременно за весь срок аренды за 10 дней до окончания срока договора (31.05.2016г.) из расчета 1% за каждый день просрочки от остатка задолженности по арендным платежам, исчисленным за 10 м. 150 000 руб.(250 000-100 000), которая составляет 168 000 рублей.

Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки и суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая, что расчет неустойки был произведен истцом неправильно и ошибочно принят судом за основу, исходя из того, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства, не должна служить средством обогащения истца, направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства и должна соответствовать последствиям нарушения, судебная коллегия исходя из частичной оплаты ответчиком арендных платежей в период действия договора, чрезмерно высокого размера неустойки (365%), периода просрочки обязательства, соглашается с выводом суда о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ и полагает возможным снизить размер неустойки до 5000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи арендованного недвижимого имущества в период действия договора не был заключен по вине истицы юридического значения для разрешения спора не имеет.

В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Факт несения истцом расходов, связанных с оплатой услуг адвоката по составлению искового заявления и консультации в размере 3 000 рублей подтверждается квитанцией к приходному кассового ордеру ( л.д.5).

Судебная коллегия учитывает, что ответчиком не представлено каких-либо доказательств чрезмерности, неразумности и не обоснованности указанного вида расходов, который являлся для истицы вынужденным и обоснованно был взыскан судом в указанном размере.

С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению в части неустойки и расходов, связанных с оплатой государственной пошлины на основании п.3, 4 ст. 330 ГПК РФ, с вынесением в указанной части нового решения о взыскании со Ждановой Е.Д. в пользу Михайловой Л.А. неустойки в размере 5000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 98 ГПК РФ в размере 4300 руб.

В остальной части решение суда законно и обоснованно, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328,329,330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 11 ноября 2016 года по гражданскому делу по иску Михайловой Л. А. к Ждановой Е. Д. о взыскании ущерба по договору аренды, неустойки, расходов по оплате услуг адвоката, государственной пошлины изменить в части неустойки, судебных расходов, вынести в указанной части новое решение.

Взыскать со Ждановой Е. Д. в пользу Михайловой Л. А. неустойку в размере 5000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4300 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий Е.С.Жельнио

Судьи К.В.Аноприенко

Т.В. Маслова