Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 07 апреля 2017 г. по делу N 33-2111/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Шиловой О.М.,

судей Масловой Т.В., Романовой И.А.,

при секретаре Чирковой А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 07 апреля 2017 года гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Техпромстрой" к Головко Д. В. об определении выкупной стоимости и о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения,

по апелляционным жалобам третьего лица администрации г. Хабаровска, истца общества с ограниченной ответственностью "Техпромстрой" на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 14 декабря 2016 года.

заслушав доклад судьи Романовой И.А., объяснения представителя администрации г.Хабаровска Гамаюновой Ю.С., представителя Головко Д.В. - Головизиной Н.К.,

установила:

ООО "Техпромстрой" обратилось в суд с иском к Головко Д.В. об определении выкупной стоимости и возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения. В обоснование указало, что 08.06.2007 года между администрацией г.Хабаровска и ООО "Востокстройсервис", правопреемником которого является истец ООО "Техпромстрой", заключен договор о развитии застроенной территории в границах улиц "данные изъяты", площадью 27343,51 кв.м. Основанием для заключения договора явилось решение о развитии застроенной территории, утвержденное Постановлением Мэра г.Хабаровска от 19.02.2007 года N 214 "О развитии застроенных территорий", а также протокол аукциона на право заключить договор о развитии территории от 08.06.2007 года N 4, сроком действия до конца 2017 года. Адресная программа по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий г.Хабаровска на 2012-2017 года, утверждённая Решением Хабаровской городской Думы от 25.09.2012 года N, признала дом по "адрес", ветхим и подлежащим сносу. В соответствии с п.2.1.2 договора N о развитии застроенной территории победитель аукциона обязуется самостоятельно и за свой счет расселить жильцов ветхого жилого фонда, включенного в адресную программу. Квартира "данные изъяты" находится в общей долевой собственности у ответчика. С момента заключения договора о развитии застроенной территории застройщиком неоднократно проводились переговоры с собственником на предмет выкупа у него данного имущества, однако договоренности достичь не удалось, ввиду желания собственника получить квартиру не равнозначной рыночной стоимости. В марте 2016 года ООО "Техпромстрой" направил ответчику оферту с предложением заключить договор купли-продажи. Предлагаемая цена сделки указана в размере 60 000 рублей за 1 квадратный метр общей площади выкупаемого помещения, соответствует рыночной стоимости аналогичного помещения. Дополнительно истец готов предоставить грузовой транспорт для перевозки вещей. Отсутствие договоренности между сторонами делает невозможным исполнение решения органа местного самоуправления г.Хабаровска в указанные сроки, что существенно нарушает права ООО "Техпромстрой" и препятствует проведению необходимых мероприятий по подготовке и застройке данной территории. Заключение договоров о возмещении выкупной цены является для ответчика обязательным. Просил возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи, текст которого изложен в приложении к иску, определить выкупную рыночную стоимость доли жилого помещения, площадью 99,3 квадратных метров, по "адрес", принадлежащую ответчику на праве общей долевой собственности на основании заключения независимого эксперта.

Определением Кировского районного суда г.Хабаровска от 27.06.2016 года к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Шаренко С.В., Шаренко В.А., Бурак Н.В., Плесовских Л.В.

Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 14 декабря 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель третьего лица администрации г.Хабаровска Олейник В.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО "Техпромстрой" удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что правоотношения по заключению, исполнению договора о развитии застроенной территории имеют особое правовое регулирование - Градостроительный кодекс РФ, договор о развитии застроенной территории не может рассматриваться как обычный гражданский договор. Выводы суда о необоснованности требования истца по причине того, что администрацией г. Хабаровска, во исполнение п. 2.3.2 договора о развитии застроенной территории, не соблюдена установленная процедура изъятия жилых помещений, является ошибочным, поскольку данным пунктом договора установлена обязанность принятия решений об изъятии в отношении тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу. Дом "данные изъяты" таковым в установленном законом порядке не признавался. Изъятие жилых помещений без решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу, законом не предусмотрено. Судом неверно истолкованы положения ст.46.2 Градостроительного кодекса РФ, в этой связи неправомерен также вывод суда и о том, что в рассматриваемом деле заявлен иск об изъятии жилого помещения. Истец обратился с требованием об определении выкупной цены жилого помещения и возложении обязанности заключить договор купли-продажи, что не является иском об изъятии жилого помещения. Отказ в удовлетворении исковых требований влечет невозможность исполнения ООО "Техпромстрой" договора о развитии застроенной территории, исполнения обязанности по расселению лиц, проживающих в доме, наступление для застройщика убытков, невозможность в дальнейшем исполнения данного договора со стороны администрации г.Хабаровска. Вывод суда о том, что заключение эксперта об определении выкупной стоимости не содержит всех необходимых параметров для определения выкупной стоимости объекта, является необоснованным, поскольку эксперт давал ответы на поставленные судом вопросы, а в случае недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта, суд может назначить повторную экспертизу.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Техпромстрой" просит отменить решение как незаконное и необоснованное, удовлетворить требования, указывая доводы, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе представителя третьего лица - администрации г.Хабаровска. Дополнительно указал, что ООО "Техпромстрой" является надлежащим истцом; отсутствие договоренности между истцом и ответчиком о выкупе и размере выкупной стоимости доли квартиры делает невозможным исполнение решения органа местного самоуправления г.Хабаровска о развитии застроенной территории и исполнения условий, предусмотренным договором о развитии N 4, существенно нарушает права ООО "Техпромстрой".

В письменных возражениях на апелляционные жалобы представитель ответчика Головко Д.В. - Головзина Н.К. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебное заседание не явились представитель ООО "Техпромстрой", Головко Д.В., извещены своевременно и надлежащим образом.

В заседание судебной коллегии не явились третьи лица Шаренко С.В., Шаренко В.А., Бурак Н.В., Плесовских Л.В., своевременно и надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела.

Судебная коллегия отмечает, что сведения о дате, времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в апелляционной инстанции были опубликованы на Интернет сайте Хабаровского краевого суда заблаговременно. О перемене места жительства третьи лица не сообщили, сведения об уважительных причинах неявки не представили.

В соответствии с п.п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 Гражданского кодекса РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению третьих лиц о месте и времени судебного заседания исполнена, которые за получением судебного извещения в почтовое отделение не явились, а своевременное рассмотрение гражданского дела не может быть поставлено в зависимость от недобросовестного бездействия истца, судом предприняты надлежащие и исчерпывающие меры для извещения третьих лиц, руководствуясь ст.ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, 117 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции признает третьих лиц извещенными надлежащим образом и возможным, в соответствии со ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность вынесенного судом решения по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений, изучив материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, ответчику Головко Д.В. принадлежит "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на квартиру "данные изъяты", общей площадью 99,3 квадратных метров. Право собственности на долю "данные изъяты" в жилом помещении зарегистрировано в установленном порядке.

Постановлением Мэра г. Хабаровска 19.02.2007г. N 214 "О развитии застроенных территорий г. Хабаровска", в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, решением Хабаровской городской Думы от 25.09.2012 N 646 "Об утверждении муниципальной адресной программы по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска на 2012 - 2017 годы", утвержден Перечень застроенных территорий г. Хабаровска в границах элементов планировочной структуры или их частей, подлежащих развитию, согласно приложению.

В приложении указан элемент планировочной структуры, территория: "данные изъяты", включающая многоквартирный дом "данные изъяты", отраженный в перечне адресов, зданий, строений, подлежащих сносу, реконструкции в целях развития застроенных территорий.

На основании данного постановления, 08 июня 2007 г. между администрацией г. Хабаровска и ООО "Востокстройсервис" ( правопреемником которого является ООО "Техпромстрой") заключен договор о развитии застроенной территории, предметом которого является деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах элемента планировочной структуры, расположенного в границах "данные изъяты", площадью 27 343, 51 кв.м., и части элементов планировочной структуры, площадью 13 865, 44 кв.м. (далее - договор).

Пунктами 2.1.2, 2.1.3 договора предусмотрена обязанность ООО "Востокстройсервис" самостоятельно расселить жильцов домов ветхого жилищного фонда, в том числе по "адрес", путем предоставления благоустроенных жилых помещений. Квартиры, предоставляемые под расселение, приобретаются за счет средств ООО "Востокстройсервис", оформляются в его собственность для дальнейшего обмена на жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, а также частной собственности и попадающие под расселение по указанным адресам. ООО "Востокстройсервис" обязано уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории.

Пунктом 2.3.2 договора возложена на администрацию города Хабаровска обязанность принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных ветхими и авариными, подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, указанной в п.1.1 договора, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Максимальные сроки выполнения данного обязательства: в течение 1 месяца после утверждения документации по планировке территории.

Дополнительным соглашением N 6 внесены изменения в договор о застроенной территории в части передачи всех прав и обязанностей по договору ООО "Востокстройсервис" - правопреемнику ООО "Техпромстрой".

Согласно дополнительному соглашению N 7 от 04.09.2014 г., срок действия договора от 08.06.2007 г. установлен 10 лет 4 месяца.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.1, 209, 280, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 32, 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 36, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установив, что на заседании городской межведомственной комиссии по признанию жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания вопрос о проведении оценки соответствия жилого дома N 103 А по ул.Комсомольской г.Хабаровска требованиям, установленным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года N 47, не рассматривался, решение не принималось; иск об изъятии у ответчиков жилого помещения предъявлен юридическим лицом, не являющимся ни органом государственной власти, ни органом местного самоуправления; каких-либо документов, подтверждающих выполнение процедуры изъятия земельного участка, принятия управомоченным органом решения об изъятии жилого помещения и земельного участка и государственной регистрации данного решения, уведомления собственника в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и земельного участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия стороной истца не было представлено, оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи доли жилого помещения в многоквартирном доме не установлено, стороны не пришли к соглашению об определении размера возмещения; истцом не представлено доказательств, подтверждающих выкупную стоимость доли в квартире, определенную в установленном порядке, отказал в удовлетворении требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, которыми правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем представленным сторонами доказательствам в совокупности дана надлежащая оценка, по правилам ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Фактически предметом рассматриваемого иска является изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Согласно частям 1, 2 и 6, 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, подлежащем сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

В силу ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, существенными условиями договора о развитии застроенной территории, заключаемого органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор, являются в частности: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома; обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

При наличии решения о развитии застроенной территории органом местного самоуправления решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, не принималось.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии необходимости принятия решения об изъятии спорного жилого помещения, в связи с отсутствием решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, судебной коллегией отклоняются.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с положениями пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14, под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

Таким образом, решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах может быть принято не только в случае признания таких домов аварийными и подлежащими сносу, но и в частности, в связи с застройкой в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений.

Материалами дела подтверждается принятие решения о застройке территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки, что в частности отражено в договоре.

Соблюдение предусмотренной частями 2, 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), направление уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения ( подп. "г" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Как правильно указано в обжалуемом решении суда, несоблюдение органом местного самоуправления названой процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, свидетельствует о необоснованности исковых требований.

Доводы апелляционных жалоб о том, что предъявлен иск застройщиком об установлении выкупной цены, а не об изъятии жилого помещения, судебная коллегия отклоняет, т.к., заявляя иск о понуждении собственника доли в праве собственности на жилое помещение к заключению договора купли-продажи и определении выкупной рыночной стоимости, истец, фактически, предъявляет требования об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Кроме того, иск заявлен застройщиком, то есть ненадлежащим лицом, так как иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии жилого помещения путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для удовлетворения иска в связи с необходимостью исполнения застройщиком обязательств по договору о развитии застроенной территории отклоняются судебной коллегией, поскольку соглашения о выкупе доли в праве собственности на жилое помещение между сторонами не достигнуто.

Возложение на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи на указанных истцом условиях противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе в заключении договора, согласно которым понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из содержания ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник свободен в реализации свои прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В данном случае обязанность ответчика заключить договор не предусмотрена законом. Добровольно собственник не желает заключать предложенный истцом договор.

В связи с изложенным, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска

При указанных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о неправильной оценке судом заключения эксперта об определении выкупной стоимости жилого помещения не имеют правового значения для рассматриваемого дела.

Иные доводы апелляционных жалоб не содержат указаний на обстоятельства, которые не были бы предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не опровергают выводов суда, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств.

Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения в порядке ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 14 декабря 2016 года по иску общества с ограниченной ответственностью "Техпромстрой" к Головко Д. В. об определении выкупной стоимости и о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения - оставить без изменения, апелляционные жалобы третьего лица - администрации г. Хабаровска, общества с ограниченной ответственностью "Техпромстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий О.М.Шилова

Судьи Т.В.Маслова

И.А.Романова