Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 14 апреля 2017 г. по делу N 33а-3008/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего судьи: Чемякиной И.А.

судей: Герасимовой О.В., Поздняковой О.Ю.,

при секретаре: Диановой О.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 апреля 2017 года административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 11 от 05 октября 2016 года,

по апелляционной жалобе администрации города Хабаровска на решение Хабаровского краевого суда от 08 февраля 2017 года,

заслушав доклад судьи Чемякиной И.А., пояснения представителя администрации г. Хабаровска Подолякиной О.С., председателя Комиссии Мирошниченко А.В., представителя ООО "Пивоваренная компания "Балтика" Иванченко В.А.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация города Хабаровска обратилась в суд с указанным административным иском, мотивируя свои требования тем, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 05.10.2016 N определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 97 842 827 рублей (земельный участок N 1).

с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 25 588 705 руб. (далее - земельный участок N);

с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по "адрес" (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 400 м от ориентира по направлению на юго-восток), равной его рыночной стоимости в размере 16 988 104 руб. (далее - земельный участок N);

возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО "Пивоваренная компания "Балтика" о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО "Пивоваренная компания "Балтика", являясь арендатором указанных земельных участков, не имеет права на пересмотр их кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ООО "Пивоваренная компания "Балтика" не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорные объекты. Не являясь собственником земельного участка, ООО "Пивоваренная компания "Балтика" в силу положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка.

Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельных участков. Оценщиком использован только сравнительный подход определения стоимости земельного участка. Невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки и по площади и по стоимости определенной в результате проведения оценки. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения.

Просила признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 05.10.2016 N; возложить обязанность повторно рассмотреть заявление ООО "Пивоваренная компания "Балтика" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Хабаровского краевого суда от 08 февраля 2017 года в удовлетворении административного иска администрации города Хабаровска отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Ефимкова Е.К. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на доводы, аналогичные доводам, приведенным в административном иске.

ООО "Пивоваренная компания "Балтика", используя земельный участок на праве аренды, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости. Администрация города Хабаровска, являясь собственником, не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Судом не дана надлежащая оценка доводам административного истца относительно недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости: оценщиком применен лишь сравнительный подход; характеристики объектов-аналогов значительно отличаются от характеристик объекта оценки; оценщиком использованы не цены сделок, а цены предложений, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки; оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города; вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель административных ответчиков Мирошниченко А.В. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что доводы администрации города Хабаровска об отсутствии у ООО "Пивоваренная компания "Балтика" права на пересмотр кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной противоречат нормам действующего законодательства. Оспаривание решения Комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете, недостоверной в установленном законом порядке.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости (часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании Договора N аренды земельного участка от 25.08.2014, заключенного между городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ООО "Пивоваренная компания "Балтика", последнее является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 153 725,2 кв.м, расположенного по "адрес", для использования под строения пивоваренного завода (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок действия договора определен с 25.08.2014 по 24.08.2063г. (пункт 1.2 Договора).

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости 13.10.2005. Разрешенное использование: под строения пивоваренного завода.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012 на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла 428 564 307, 92 руб.

На основании Договора N аренды земельного участка от 25.08.2014, заключенного между городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ООО "Пивоваренная компания "Балтика", последнее является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 45 852,6 кв.м, расположенного по "адрес", для использования под сооружение водозабора от скважин пивоваренного завода ОАО "Пивоваренная компания "Балтика" (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок действия договора определен с 25.08.2014 по 24.08.2063 (пункт 1.2 Договора).

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости 29.12.2007. Разрешенное использование: под водозабор от скважин пивоваренного завода ОАО "Пивоваренная компания "Балтика".

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012 на основании постановления Правительства N 205-пр и составляла 52 704 812,54 руб.

На основании Договора N аренды земельного участка от 08.08.2014, заключенного между городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ООО "Пивоваренная компания "Балтика", последнее является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 29000 кв.м, расположенного по "адрес" (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 400 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: "данные изъяты"), для использования под подъездной путь железнодорожный (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок действия договора определен с 08.08.2014 по 07.08.2063 (пункт 1.2 Договора).

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости 18.07.2005. Разрешенное использование: под подъездной железнодорожный путь.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012 на основании постановления Правительства N 205-пр и составляла 33 389 277,96 руб.

27.09.2016 ООО "Пивоваренная компания "Балтика" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 08.08.2016 оценщиком ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки" ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2012 составляет: земельный участок N - 97 842 827 руб., земельный участок N - 25 588 705 руб., земельный участок N - 16 988 104 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет от 05.09.2016 N, составленное экспертом Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" Экспертный совет.

На заседании Комиссии от 05.10.2016 в результате рассмотрения заявления установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости, которое составляет: по земельному участку N 1 - 77,2%, земельному участку N 2 - 51,5%; земельному участку N 3 - 49%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012: земельный участок N 1 - в размере 97 842 827 руб.; земельный участок N 2 - в размере 25 588 705 руб.; земельный участок N 3 - в размере 16 988 104 руб.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе, формы принимаемых ею документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка N - в размере 97 842 827 руб.; земельного участка N - в размере 25 588 705 руб.; земельного участка N - в размере 16 988 104 руб. на основании предоставленного отчета и положительного экспертного заключения (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, единогласно, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Давая оценку представленным доказательствам в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции подробно исследовал Отчет об оценке от 08.08.2016 N, составленный оценщиком ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" ФИО1., являющийся итоговым документом по результатам определения стоимости объекта оценки, на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они последовательны, мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В соответствии со ст. 14 Закона "Об оценочной деятельности": оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов.

В рамках сравнительного похода оценщиком использованы следующие критерии отбора объектов-аналогов: тип объекта - земельные участки; вид права - право собственности; условия продажи - как цены предложений на открытом рынке, так и цены совершенных сделок с аналогичными объектами из учетных систем Росреестра; дата продажи - за предшествующие 2 года до даты оценки; категория земель - земли населенных пунктов; назначение - под промышленную застройку, расположенные в производственных зонах г. Хабаровска; местоположение - оценочная зона 11п, другие зоны с последующей корректировкой; площадь - 5000 кв. м и более.

Выявлено 6 объектов сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком. Указаны источники получения информации по объектам-аналогам; скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки стоимости на условия продажи. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка N 1 составила 98 076 678 руб.; земельного участка N 2 - 25 402 340 руб.; земельного участка N 3 - 16 762 000 руб.

В рамках доходного подхода Оценщик использовал метод капитализации земельной ренты. Величина земельной ренты определена как доход от сдачи в аренду земельного участка, за вычетом расходов, которые несет собственник участка. В качестве рыночной величины арендной платы принята стоимость годового размера арендной платы за земельные участки при проведении торгов.

В Отчете подробно описаны критерии отбора объектов-аналогов ( вид права, местоположение, назначение и так далее).

Отобрано 7 объектов-аналогов, сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Произведены корректировки стоимости на дату сдачи в аренду; на местоположение; на назначение; на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость земельного участка N 1 составила 97 549 987 руб.; земельного участка N 2 - 25 822 082 руб.; земельного участка N 3 - 17 271 243 руб.

После согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка N 1 составила 97 842 827 руб.; земельного участка N 2 - 25 588 705 руб.; земельного участка N 3 - 16 988 104 руб.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов.

В этой связи доводы административного истца о том, что принятые за основу оценщиком Космыниной А.В. потенциальные объекты-аналоги имеют пороки, то есть не являются сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам- являются несостоятельными и бездоказательными.

Данные доводы приводились в обоснование позиции административного истца по исковому требованию, являлись предметом оценки суда, были отклонены, так как Отчет оценщика содержит исчерпывающую информацию относительно объектов-аналогов и критериев их отбора, с применением необходимых корректировок.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение N от 08.08.2016 года, составленное экспертом ООО "Российское общество оценщиков "Экспертный совет" ФИО2., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Возражая против выводов суда, ссылаясь на несоответствие Отчета об оценке Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов-аналогов, администрация города Хабаровска при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет.

Доводы апелляционной жалобы администрации города Хабаровска о том, что у ООО "Пивоваренная компания "Балтика" отсутствует право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства поскольку, как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку ООО "Пивоваренная компания "Балтика" является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, оно вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

С учетом того, что административным истцом не доказана недостоверность предоставленного в комиссию отчета, положительного экспертного заключения, решение комиссии принято в пределах предоставленных полномочий и порядка рассмотрения заявлений и принятия по ним решений, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, нормативным документам, регламентирующим порядок деятельности Комиссии, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 08 февраля 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 11 от 05 октября 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Хабаровска - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.Ю. Позднякова

О.В. Герасимова