Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 апреля 2017 г. по делу N 33-5914/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Сафина Ф.Ф.,

судей: Гибадуллиной Л.Г.,

Субхангулова А.Н.,

при секретаре С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г. на решение Кугарчинского межрайонного суда Республики Башкортостан от "дата", которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Г. к И., И., И., И., И. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате уплаченной денежной суммы, взыскании судебных расходов, отказать.

Взыскать с Г. в пользу ООО "Белит КПД" 20 (двадцать) тысяч рублей в счет оплаты экспертизы, в пользу АНО "Экспертная специализированная организация "Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу-Уфа" 64 285 (шестьдесят четыре тысячи двести восемьдесят пять) рублей в счет оплаты экспертизы, в пользу И., И., И., И., И. 20 (двадцать) тысяч рублей в счет оплаты экспертизы.

Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Г. обратился в суд с иском к И., И., И., И., И. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате уплаченной денежной суммы, взыскании судебных расходов. Иск мотивирован тем, что между истцом и ответчиками "дата" был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 69,5 кв.м, с хозяйственными постройками, с кадастровым "N" и земельного участка с кадастровым "N", общей площадью 1295 кв.м, по адресу: "адрес". По указанному договору жилой дом был продан за 1200000 рублей, а земельный участок за 350000 рублей, итого в общей сумме за 1550000 рублей. После приобретения дома были обнаружены многочисленные скрытые существенные недостатки: аварийное состояние фундамента, стен, перекрытий, электропроводки, о которых покупатель дома не был поставлен в известность. Дом весь продувается, очень холодно. Из заключения эксперта "N" от "дата" ООО "Судебная нормативная экспертиза товаров и услуг" следует, что фундамент, стены, перекрытия, электропроводка находятся в аварийном состоянии, оконные и дверные проемы, крыша и кровля находятся в неудовлетворительном состоянии, отсутствует термоизоляция. Для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить комплекс работ. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных недостатков строительных конструкций дома составляет 1 288 000 рублей. Общее техническое состояние жилого дома оценивается как ограниченно работоспособное - категория технического состояния, свидетельствующего об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. Восстанавливать дом до состояния пригодного для проживания в соответствии с требованием норм экономически нецелесообразно. Характер выявленных недостатков, время их выявления, свидетельствуют о том, что данные недостатки имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, имущество передано истцу с этими существующими недостатками. О наличии скрытых недостатков жилого дома истец не знал, и знать не мог, которые он не мог обнаружить при осмотре дома до его покупки. Ответчиками истец также не был поставлен в известность о скрытых недостатках продаваемого дома. Все вышеперечисленные существенные недостатки, имевшие место на момент продажи дома, негативно влияли на техническое состояние жилого дома, были неустранимы, требовали капитальной реконструкции дома, и являются основанием для расторжения договора купли-продажи.

Просил суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, обязать ответчиков возвратить денежную сумму, внесенную истцом в счет выкупа недвижимого имущества на момент расторжения договора в размере 1550000 рублей, взыскать с ответчиков расходы на проведение экспертизы в размере 55000 рублей.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Г. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, приводит доводы аналогичные доводам искового заявления. Указывает, что суд не принял во внимание год постройки дома, который существовал в 40-ых годах. Суд не обратил внимание на то, что в 2016 году ответчики по просьбе истца частично произвели ремонт стропильной системы крыши, чем признали наличие существенных недостатков. Экспертиза от "дата" противоречит имеющимся в деле двум предыдущим, которыми подтверждены доводы о наличии скрытых недостатков. В проведении дополнительной экспертизы необоснованно отказано.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Г. и его представителя Гришина А.Н., поддержавших доводы жалобы, И. и её представителя Валеева С.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Как установлено судом и следует из материалов дела, "дата" между Г. и ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: "адрес", принадлежащих ответчикам на праве общей совместной собственности. Указанный земельный участок и жилой дом с надворными постройками продавцы продают за 1550000 рублей, из них жилой дом - за 1200000 рублей, земельный участок - за 350000 рублей. Расчет указанной суммы произведен в день подписания договора путем передачи истцом ответчикам наличных денег.

Данный договор подписан сторонами и в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан "дата" (л.д. 8).

Актом приема-передачи от "дата" подтверждается, что И., действующий за себя и за И., И., а также И., И. передали, а Г. получил спорный жилой дом и земельный участок, за которые уплатил продавцам 1550000 рублей. Каких-либо претензий стороны друг к другу не имеют. Указано, что объекты переданы в удовлетворительном состоянии, пригодном для проживания и использования по назначению.

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на "дата", спорный дом является одноэтажным общей площадью 69,5 кв. м, введен в эксплуатацию в "дата".

Таким образом, судом установлено и материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома Г. не предъявлял, спорный объект был передан продавцами и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Предъявляя исковые требования, Г. ссылался на то, что жилой дом был передан ему ненадлежащего качества, имеет скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены в процессе заключения договора купли-продажи и осмотра, а, именно, аварийное состояние фундамента, стен, перекрытий, электропроводки. Об указанных недостатках он не был поставлен в известность продавцами.

При этом, Г. представил заключение эксперта, согласно которому жилой дом по состоянию на февраль 2016 года имеет ограниченно работоспособное состояние, свидетельствующее об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, восстановление жилого дома до состояния безопасного использования экономически нецелесообразно.

Разрешая заявленный спор, суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку объяснениям истца и ответчика, показаниям свидетелей, представленным документам, и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку надлежащих доказательств передачи Г. жилого дома с недостатками, намеренно скрытыми продавцами и которые покупатель не имел возможности выявить до заключения договора купли-продажи, суду представлено не было.

Напротив, судом установлено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, дом и земельный участок были переданы продавцами и приняты покупателем без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния, пригодности для проживания и использования жилого дома.

По ходатайству стороны ответчика и с согласия стороны истца, "дата" судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта "N" от "дата" АНО "ЭСО "Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу - Уфа" следует, что спорный жилой дом не пригоден для проживания, стены бревенчатые находятся в недопустимом состоянии, деревянные перекрытия и крыша находятся в аварийном состоянии, требуется ремонт.

Поскольку выводы эксперта являлись неполными, экспертом не были даны ответы на все поставленные вопросы, категория технического состояния экспертом не определена, сроки возникновения скрытых существенных недостатков и наличие указанных недостатков экспертом не определены, в то время как для разрешения дела суду необходимо установить именно наличие скрытых и одновременно существенных недостатков, влияющих на определение действительного техническое состояние дома о наличии и которых в момент заключения сделки не было известно истцу, указанная экспертиза "N" судом не была принята во внимание. Стороны также полагали, что заключение эксперта не является полным и объективным.

По ходатайству сторон, определением от "дата" была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению "N" от "дата" ООО "Белит КПД" определить дату постройки спорного дома не имеется возможности в связи с отсутствием методик определения даты постройки, дом пригоден для проживания, техническое состояние жилого дома классифицировано как ограниченно- работоспособное, скрытых и существенных недостатков дома не выявлено, имеющиеся недостатки, указанные в заключении эксперта "N" являются устранимыми, явными, несущественными и могли быть выявлены при осмотре жилого дома, для устранения выявленных недостатков необходимы затраты в сумме 170 414,49 рублей. Экспертом выполнен локальный сметный расчет на ремонт дома с указанием видов работ их количества и стоимости для устранения выявленных повреждений.

Проанализировав представленные доказательства, в том числе, экспертное заключение "N" от "дата", и признав его достоверным и допустимым доказательством, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи соответствовало в момент заключения договора его действительной воле, действия Г. свидетельствуют о намерении заключить именно договор купли-продажи, оспаривая сделку, он не представил допустимые и относимые доказательства заблуждения относительно качества предмета сделки, которые существенно снижают его использование по назначению.

Недостатки дома являлись явными, не скрытыми, о существовании которых Г. знал или должен был знать, при должной осмотрительности мог отказаться от заключения сделки. Как он пояснил суду, он не стал осматривать чердак дома, поскольку не было лестницы, а покрытие дома сайдингом, не позволило проверить качество стен дома.

Допрошенный судом апелляционной инстанции эксперт Т., давший заключение "N" от "дата", подтвердил свои выводы об отсутствии скрытых и существенных недостатков дома, а имеющиеся недостатки являются устранимыми, явными, несущественными и могли быть выявлены при осмотре жилого дома.

Допрошенный судом апелляционной инстанции эксперт Ю., давший заключение "N" от "дата", подтвердил свои выводы о необходимости ремонта перекрытия дома и крыши, пояснив при этом, что указанные недостатки не являлись скрытыми, допуск к крыше и стропильной системе имелся, стены можно было посмотреть разбором сайдинга.

Заключения не имеют существенных противоречий на счет технического состояния дома и необходимости ремонта, за исключением выводов о пригодности или непригодности дома для проживания.

Между тем, в соответствии с со ст. 15 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства Российской Федерации N 47 от 28 января 2006 года "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" решение вопроса о признании жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Актом обследования от "дата" "N" установлено, что жилой дом по "адрес" имеет незначительные повреждения и не представляет угрозу для проживания, необходимо проведение текущего ремонта. На момент осмотра жилая площадь соответствует требованиям Положения о признании помещения пригодным для проживания.

На основе указанного акта заключением межведомственной комиссии муниципального района Кугарчинский район РБ от "дата" "N", дом истца признан соответствующим требованиям, предъявляемым к жилому помещению, пригодным для постоянного проживания.

Заключение межведомственной комиссии не оспорено, не признано незаконным, является действующим.

Таким образом, учитывая условия договора купли-продажи, обстоятельства дела суд пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого дома, истец Г. был удовлетворен качеством передаваемого ему объекта недвижимости и согласился приобрести его в том состоянии, в котором здание находилось в момент подписания договора за оговоренную сумму.

Дом является пригодным для проживания. О техническом состоянии дома Г. знал или должен был знать. Ему был передан технический паспорт дома, в котором указан год постройки - "дата". Недостатки дома не являются скрытыми, существенными, неустранимыми. Экспертизой установлено, что для устранения выявленных недостатков необходимы затраты в сумме 170 414,49 рублей, при временных затратах 564,73 человеко-часов.

В такой ситуации, у суда первой инстанции оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о неверности выводов суда о годе постройки дома, были предметом обсуждения судом первой инстанции, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом решении.

То обстоятельство, что ответчики по просьбе истца частично произвели ремонт стропильной системы крыши, не опровергает выводов суда о несущественности недостатков, установленных судебным экспертным заключением. Оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы у суда первой инстанции не было. Таких оснований не усмотрела и апелляционная инстанция.

Все доводы апелляционной жалобы были предметом исследования при рассмотрении дела судом первой инстанции, они обоснованно опровергнуты в решении суда, и по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не являются.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права, оснований для его отмены или изменения не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кугарчинского межрайонного суда Республики Башкортостан от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Ф. Сафин

Судьи Л.Г. Гибадуллина

А.Н. Субхангулов