Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 марта 2017 г. по делу N 33-6270/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Милютина В.Н.

судей: Низамовой А.Р.

Мухаметовой Н.М.

при секретаре Валетдиновой Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ПАО " ФИО15" ФИО5 на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор ипотеки N ... от дата, заключенный ООО " ФИО13" и ПАО " ФИО14", в том числе и дополнительное соглашение N ... от дата в части, касающейся адрес.

Исключить запись в ЕГРП о договоре ипотеки N ... от дата, заключенный между ООО " ФИО17" и ПАО ФИО18".

Исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности на квартиру за ООО " ФИО16".

Признать ФИО1 участником долевого строительства многоквартирного адрес РБ.

Признать сделку с участием ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного адрес РБ состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную адрес на 3 этаже жилого адрес в адрес, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) - 54,40 кв.м., общей площадью без учета неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) - 53, 20 кв.м.

Взыскать с ООО " ФИО19", ПАО " ФИО20" в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 18 349,1 (восемнадцать тысяч триста сорок девять) рублей 10 копеек, т.е. по 9 174, 55 рублей с каждого.

В удовлетворении встречного иска ПАО " ФИО22" в лице Башкирского отделения N ... к ФИО1, ООО " ФИО21" - отказать.

Заслушав доклад судьи Мухаметовой Н.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО " ФИО23" (далее по тексту - ООО " ФИО24"), ПАО " ФИО25" в лице адрес отделения N ... , в котором просит с учетом уточненных требований признать недействительным договор ипотеки N ... от дата, заключенный ООО " ФИО26" с ПАО " ФИО27", в том числе и дополнительное соглашение N ... от дата в части, касающейся квартиры N ... дома N N ... по ул. адрес, исключить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО " ФИО28" и ПАО " ФИО29", исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности на квартиру за ООО " ФИО83", признать ее участником долевого строительства многоквартирного адрес РБ, признать сделку с ее участием в долевом строительстве многоквартирного адрес РБ состоявшейся, признать за ней право собственности на двухкомнатную адрес на 3 этаже жилого адрес в адрес, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) - 54,40 кв.м, общей площадью без учета неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) - 53,20 кв.м, взыскать солидарно С ООО " ФИО30", ПАО " ФИО31" в ее пользу расходы по оплате госпошлины в размере 18 349,1 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что дата между супругом истца ФИО1 - ФИО4 и подрядчиком ООО " ФИО38" заключен предварительный договор, предметом которого являлось дальнейшее заключение договора купли-продажи двухкомнатной адрес, проектной площадью 54, 86 кв.м., на третьем этаже, расположенной в строящемся жилом адрес на пересечении улиц Николаева и Волочаевской, адрес. ФИО4 обязательства по указанному выше предварительному договору исполнил, оплатил подрядчику денежную сумму в размере 2 139 540 руб. На основании акта взаиморасчета от дата между ООО " ФИО32", ООО " ФИО33" задолженность ФИО4 в финансировании строительства квартиры перед застройщиком ООО " ФИО37" подрядчиком погашена. Данный акт подписан директорами, главным бухгалтером и скреплен печатями обществ. Строительство жилого дома по адрес ООО " ФИО36" велось на законных основаниях - разрешения на строительство от дата, дом введен в эксплуатацию на основании разрешения администрации ГО адрес от дата. Однако ООО " ФИО34" после погашения задолженности за квартиру с ФИО4 договор долевого участия в строительстве не заключило, требования истца о заключении такого договора проигнорированы. Застройщик ООО " ФИО35" передало ФИО4 спорную квартиру по акту приема-передачи от дата., истец ее принял. С момента передачи квартиры и по настоящее время истец в ней проживает, несет расходы по оплате коммунальных услуг. По договору уступки права требования от дата ФИО4 уступил право требования передачи вышеуказанной квартиры в собственность истцу - ФИО1 дата из полученной выписки из ЕГРП истцу стало известно, что ООО " ФИО44" дата зарегистрировало право собственности на квартиру на свое имя с целью неисполнения обязательств перед истцом, истец считает, что регистрация квартиры за ООО " ФИО45" мнима и фиктивна. ООО " ФИО43" дата по договору ипотеки и в рамках дополнительного соглашения N ... от дата к указанному договору, заложило квартиру в ПАО " ФИО39".

Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель ПАО " ФИО40" ФИО5 (по доверенности), указывая на его незаконность, истцом при заключении договора дата не проявлена должная осмотрительность, добросовестность Банка при заключении договора ипотеки, неправомерность суда при оценке договора, заключенного между истцом и ООО " ФИО42" в качестве договора о долевом участии в строительстве, не содержащего требований о передаче квартиры истцу третьей стороной, отсутствие у ООО " ФИО41" разрешения на продажу квартиры и заключение договора, полагает, что акт приема-передачи квартиры не свидетельствует о заключении договора долевого участия в строительстве, указывает на добросовестность залогодержателя, отсутствие в заключенном с истцом предварительном договоре существенных условий договора долевого участия в строительстве.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, в отсутствие доказательств неявки по уважительной причине, коллегия в силу положений ст.ст.167,327 ГПК РФ, находит возможным рассмотрение дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ПАО " ФИО46" ФИО6 (по доверенности), поддержавшей жалобу, представителя ФИО1 - ФИО7 (по доверенности) и представителя третьего лица ООО " ФИО47" - ФИО8 (по доверенности), поддержавших решение, обсудив доводы жалобы, коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

По смыслу ст. 128, 129 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства перед участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве является объектом имущественных прав такого участника.

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что застройщиком дома адрес является ООО " ФИО51".

Как усматривается из договора поставки N ... от дата ООО " ФИО49" (Покупатель) и ООО " ФИО50" (Поставщик) заключили договор о передаче в собственность ООО " ФИО48" железобетонных изделий в течение срока действия договора до дата.

В соответствие с письмом ООО " ФИО52" N ... от дата ООО " ФИО53" гарантировало ООО " ФИО55" в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по оплате за выполняемые работы, согласно заключенных между сторонами договоров, передачу квартиры N ... , общей площадью 54,86 кв.м. расположенную на 3 этаже жилого адрес на пересечении улиц Николаева и Волочаевской, адрес, общей стоимостью 2139540 рублей.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что дата между ООО " ФИО56" (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен предварительный договор, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом доме N ... на пересечении улиц адрес адрес (строительный адрес), со следующими предварительными характеристиками: номер квартиры - 113, количество комнат - 2, общая площадь квартиры - 54, 86 кв.м, этаж - 3 (п. 1.1. предварительного договора). Согласно п.2.1 предварительного договора, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 2029820,00 руб.

Согласно п. 3.1.1 предварительного договора, продавец обязуется исполнить принятые на себя обязательства в точном соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно п.3.3.1. покупатель обязуется внести платеж в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Из представленных суду квитанций следует, что ФИО4 по приходному кассовому ордеру N ... внесено в кассу ООО " ФИО57" дата - 2029820,00 рублей, за что ООО " ФИО84" гарантировало оформление в собственность одной из закрепленных за ней квартир - N ... , расположенной в строящемся девятиэтажном жилом адрес на пересечении улиц адрес, общей площадью 54,86 кв.м на третьем этаже девятиэтажного дома, что подтверждается гарантийным письмом.

Из акта взаимозачета N ... от дата следует, что ООО " ФИО59" погасило свою задолженность перед ООО " ФИО58" на сумму 2 139 540 руб., ООО "УралСтройРегион" погасило свою задолженность перед ФИО60 по предварительному договору от дата на сумму 2 139 540,00 руб., а ФИО4 погасил задолженность за двухкомнатную адрес, проектной площадью 54,86 кв.м, по адресу: РБ, адрес, в строящемся жилом адрес на пересечении улиц адрес, на сумму 2 139 540 руб.

Во исполнение своих обязательств перед ФИО4 застройщик ООО " ФИО61" передало дата по акту приема-передачи вышеуказанную квартиру ФИО4

По договору уступки права требования от дата ФИО4 уступил право требования передачи вышеуказанной квартиры в собственность истцу - ФИО1

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из положений ст. 431 ГК РФ, с учетом буквального значения содержащихся в исследуемых договорах слов и выражений, суд при токовании спорных договоров пришел к обоснованному выводу о том, что целью договоров, заключенных между истцом и ответчиком, для истца было приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме и с этой целью он вносил деньги в кассу ООО " ФИО62", а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что фактически ФИО4 стал участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировал застройщику ООО " ФИО86" строительство вышеуказанного дома до ввода его в эксплуатацию, поэтому возникшие между истицей ФИО1 и ООО " ФИО63" правоотношения подпадают под ст. 4 ФЗ N ... от дата "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты", что соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от дата (в редакции от дата).

ООО " ФИО85", в соответствии с договором поставки N ... от дата между ООО " ФИО64" и ООО " ФИО65" и письмом ООО " ФИО66" N ... от дата наделен правом на заключение договора купли продажи или договора долевого участия на адрес общей площадью 54,86 кв.м. расположенную на 3 этаже жилого дома N ... на пересечении улиц адрес, общей стоимостью 2139540 рублей, в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по оплате за выполняемые работы, согласно заключенных между сторонами договоров.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО4 и застройщиком ООО " ФИО67" составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру июлю в нраве собственности на многоквартирный дом).

дата Администрацией городского округа адрес ответчику ООО " ФИО68" выдано разрешение на строительство N ... объекта капитального строительства: многоэтажные жилые дома по адрес, расположенного по адресу: адрес (л.д.13).

дата Администрацией городского округа адрес ответчику ООО " ФИО69" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ... , построенного объекта капитального строительства многоэтажные жилые дома по адрес в адрес, 1 этап - жилые и встроенные помещения инженерные сети, расположенного по адресу: адрес (л.д.13, оборот-14).

Отдел архитектуры и градостроительства администрации городского округа адрес дата исх. N ... сообщил, что вновь построенному многоэтажному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером N ... , по адрес а, присвоен почтовый адрес: адрес (л.д.14, оборот).

дата ООО " ФИО70" во исполнение своих обязательств по акту приёма-передачи квартиры передало, а ФИО4 принял жилое помещение адрес жилого адрес в адрес.

С момента передачи квартиры истец вселилась и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено справкой с места жительства, актом о проживании. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО " ФИО71" коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца ФИО1

Из представленных суду документов (писем, актов, квитанций и т.д.), подтверждающих факт совершения сделки, усматривается волеизъявление на заключение договора долевого участия, предмет сделки, ее участники, порядок расчетов, передачи и получения истицей предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о состоявшейся сделке об участии ФИО4 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: адрес.

Иного порядка, как признания за истцом ФИО1 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших между истицей и застройщиком OOO "ETЗK" правоотношений не имеется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того ища, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Между ПАО " ФИО74" и ООО " ФИО73" был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N ... от датаг., в соответствии с которым Кредитор открыл Заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажного жилого дома по адрес А в адрес на срок по датаг. с лимитом 157 000 000руб.

В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Заемщика перед Кредитором по Договору был заключен предварительный договор ипотеки N ... от дата., предметом которого являлось обязательство Сторон в будущем заключить Договор ипотеки на передачу ООО " ФИО75" в залог ПАО " ФИО76" объекты недвижимости: жилые и нежилые помещения, расположенные по адресу: адресА, принадлежащего на праве собственности ООО " ФИО72".

Дополнительным Соглашением N ... от дата. предметом залога ООО " ФИО77" перед Банком явилось незавершенное строительство, назначение : нежилое, не определено, площадью застройки 11918,7 кв.м, степень готовности 10% ... и только Дополнительным Соглашением N ... от дата., в том числе и спорная квартира включена в объект предметов залога. Таким образом, на дата. - обременения на квартиру уже был заключен предварительный договор с ФИО4, т.е. право ФИО4 первично, ООО " ФИО78" в нарушение прав ФИО4 заключило Дополнительное Соглашение с обременением указанной квартиры.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

При указанных обстоятельствах, учитывая возникшие по договору долевого участия права на спорную квартиру за ФИО1, оснований для регистрации права ипотеки за Банком не имеется.

Довод апеллянта об отсутствии в предварительном договоре существенных условий коллегией не принимается, поскольку материалами дела установлены все существенные условия, характерные для договора долевого участия, предусмотренные положениями ст.4 Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Довод апеллянта о наличии у ФИО4 не полной оплаты за спорную квартиру противоречит материалам дела, из которых установлено, что между ФИО4 и ООО " ФИО80" заключен предварительный договор от дата, целью которого явилось приобретение истцом спорной квартиры. Из акта взаимозачета N ... от дата усматривается погашение ФИО4 перед ООО " ФИО81" за 2-комнатную квартиру N ... общей площадью 54,86 кв.м в жилом доме N ... на перекрестке улиц адрес в размере 2139540, 00 руб., что не оспаривается ООО " ФИО79".

Исходя из вышеизложенного, коллегия полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно установилюридически значимые обстоятельства, которые подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, получившими в решении правовую оценку, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ к отмене постановленного судом решения.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст.329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 28 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ПАО " ФИО82" ФИО5 - без удовлетворения.

Председательствующий: В.Н. Милютин

Судьи: А.Р. Низамова

Н.М. Мухаметова

справка: судья Мартынова Л.Н.