Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 13 апреля 2017 г. по делу N 33-6195/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи А.Х.Хисамова,

судей Р.Р. Хасаншина, Л.Ф.Митрофановой,

при секретаре судебного заседания Д.Б.Галеевой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Р.Хасаншина гражданское дело по апелляционной жалобе И.Н.Кирилловой, Н.Н.Куреновой на решение Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 16 февраля 2017 года, которым постановлено:

исковые требования И.Л.Гарифуллиной к Н.Н.Куреновой, И.Н.Кирилловой о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, прекращении права собственности на земельный участок и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведения о правах на земельный участок - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 861 кв.м, находящегося по адресу: "адрес", заключенный 1 февраля 2016 года между И.Л.Гарифуллиной и Н.Н.Куреновой, И.Н.Кирилловой.

Взыскать с Н.Н.Куреновой и И.Н.Кирилловой в пользу И.Л.Гарифуллиной денежные средства в равных долях в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей с каждой, всего 300000 (триста тысяч) рублей.

Прекратить право собственности И.Л.Гарифуллиной на земельный участок общей площадью 861 кв.м, с кадастровым номером ... , общей площадью 861 кв.м, находящегося по адресу: РТ, Альметьевский муниципальный район, "адрес", погасив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на земельный участок И.Л.Гарифуллиной за ...

Взыскать с Н.Н.Куреновой и И.Н.Кирилловой в пользу И.Л.Гарифуллиной денежные средства в счет возврата государственной пошлины в равных долях в размере 3100 (три тысячи сто) рублей с каждой, всего 6200 (шесть тысяч двести) рублей.

Взыскать с Н.Н.Куреновой и И.Н.Кирилловой в солидарном порядке в пользу И.Л.Гарифуллиной расходы по оплате государственной пошлины, оплаченной при регистрации права собственности на недвижимость в размере 350 (триста пятьдесят) рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения, выслушав объяснения Н.Н.Куреновой и И.Н.Кирилловой в поддержку доводов апелляционной жалобы, объяснения представителя И.Л.Гарифуллиной - Р.Р.Амерханова, возражавшего против отмены решения суда, судебная коллегия

установила:

И.Л.Гарифуллина обратилась в суд с исковым заявлением к Н.Н.Куреновой и И.Н.Кирилловой о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, прекращении права собственности на земельный участок и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведения о правах на земельный участок.

В обоснование указала, что 1 февраля 2016 года истица приобрела у ответчиков земельный участок с кадастровым номером ... , расположенный по адресу: "адрес", "адрес", общей площадью 861 кв.м за 300000 рублей. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12февраля 2016 года целевым назначением земельного участка является "земли населенных пунктов", разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства с приусадебными земельными участками. Данный участок приобретался истицей для строительства жилого дома.

Денежные средства истицей уплачены, ответчиками получены в полном объеме до подписания договора. В соответствии с п.8 договора какие-либо ограничения в пользовании земельным участком не имеются. В сентябре 2016 года И.Л.Гарифуллина обратилась в НГДУ "Альметьевнефть" для согласования разрешения на строительство, однако в выдаче согласия ей было отказано в связи с расположением земельного участка в охранной зоне скважин 27080, 27051, 16438, строительство объектов на нем не допускается.

По мнению истицы, при совершении сделки купли-продажи земельного участка ответчиками до истицы не была доведена полная информация о существующих ограничениях в отношении него. В настоящее время истица не может воспользоваться земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования.

В связи с чем, истица просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, взыскать с ответчиков 300000 рублей, убытки, связанные с осуществлением государственной регистрации права на земельный участок в сумме 350 рублей, расходы по оплате юридических услуг и в счет возврата уплаченной государственной пошлины в размере 6200 рублей.

Представитель истицы по доверенности Р.Р.Амерханов в судебном заседании исковые требования поддержал. При этом уточнил требования, просил также прекратить право собственности за его доверителем на спорный земельный участок, аннулировать в государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности И.Л.Гарифуллиной на земельный участок.

Ответчики Н.Н.Куренова, И.Н.Кириллова и ее представитель Л.Н.Утина в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя тем, что при продаже земельного участка ими до истицы была доведена вся необходимая информация по земельному участку, в том числе об имеющихся обременениях. Каких-либо претензий истица не высказывала. В заблуждение И.Л.Гарифуллину относительно использования земельного участка не вводили, оснований для расторжения договора не имеется.

Представитель исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан в судебном заседании разрешение заявленных исковых требований оставила на усмотрение суда.

Представитель МУ "Управление архитектуры и градостроительства Альметьевского муниципального района РТ" в судебном заседании пояснил, что спорный земельный участок полностью подпадает под охранную зону нефтепромысловых объектов ПАО "Татнефть" НГДУ "Альметьевнефть" и строительство каких-либо объектов недвижимости на данном участке не допускается.

Суд постановилрешение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе Н.Н.Куреновой, И.Н.Кирилловой ставится вопрос об отмене решения суда по мотивам его незаконности и необоснованности. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд не принял во внимание доводы ответчиков о том, что при заключении договора истице была доведена вся необходимая информация по земельному участку, в том числе об имеющихся обременениях. Кадастровый паспорт спорного земельного участка с указанием имеющихся в отношении него обременений был передан ими покупателю до подписания договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Н.Н.Куренова и И.Н.Кириллова апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.

Представитель И.Л.Гарифуллиной - Р.Р.Амерханов с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, которые извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.

Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в силу следующего.

Согласно пунктам 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела и нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как видно из материалов дела, 1 февраля 2016 года между И.Л.Гарифуллиной (покупатель) и И.Н.Кирилловой, Н.Н.Куреновой (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 861 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Из п. 2 данного договора следует, что земельный участок принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности, доля каждого в праве - 1/2, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 8сентября 2010 года и соглашения о разделе земельного участка от 13сентября 2011 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12февраля 2016 года разрешенное использование земельного участка: индивидуальное жилищное строительство с приусадебными земельными участками.

Из письма начальника НГДУ "Альметьевнефть" ... от 19ноября 2016 года усматривается, что земельный участок с кадастровым номером ... , расположенный в "адрес", находится в охранной зоне скважин 27080, 27051,16438, в связи с чем И.Л.Гарифуллиной было отказано в согласовании участка под индивидуальное жилищное строительство.

В ГКН сведения об охранной зоне нефтепровода и скважин внесены.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска. При этом суд исходил из того, что о вхождении спорного участка в охранную зону скважин и нефтепровода НГДУ "Альметьевнефть" в договоре купли-продажи продавцом оговорено не было. Изменение обстоятельств, касающихся существующих обременений участка, вызвано причинами, которые истица не может преодолеть. Использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора. Разумно предвидеть такое изменение обстоятельств ни одна из сторон спорного договора не могла.

При этом, несмотря на наличие в договоре условия об отсутствии обременений и правопритязаний в отношении спорного земельного участка, указанный участок таковым не являлся и не был свободным от прав третьих лиц при заключении договора. Покупатель при заключении договора купли-продажи о наличии ограничений по использованию данного земельного участка, в отсутствие наружных предупреждающих знаков, продавцом уведомлен не был.

Между тем, суд первой инстанции оставил без внимания следующие обстоятельства.

В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу положений ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно подпункту 2 пункта 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право, в числе прочего, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 8 договора купли-продажи от 01.02.2016, продавец гарантирует, что до подписания договора земельный участок никому другому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 9 договора покупатель уведомлен о том, что на земельном участке проходит красная линия (линия ограничения застройки). При этом материалы дела не содержат сведений о предъявляемых покупателем претензий при заключении договора или после него.

Анализируя текст договора, судебная коллегия приходит к выводу, что он не содержит неясностей, его условия и предмет сформулированы конкретно, не имеют разночтений и не свидетельствуют, что он заключен под влиянием заведомо ложной информации продавцов. Согласно пункту 3 передаточного акта от 1 февраля 2016 года претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку не имеется.

Вместе с тем материалы дела не содержат и суду апелляционной инстанции истцовой стороной доказательств умышленного сокрытия ответчиками информации об участке либо предоставлении ложной информации, в результате чего сформировалось намерение покупателя приобрести земельный участок для строительства жилого дома, представлено не было. Более того, до подписания договора продавцом был передан покупателю кадастровый паспорт земельного участка с указанием имеющегося в отношении него ограничения, приложенный к исковому заявлению. Доводы представителя истца о получении кадастрового паспорта истцом самостоятельно и значительно позже подписания договора опровергаются указанной в нем датой.

Исходя из содержания кадастрового паспорта от 23 сентября 2014 года, земельный участок с кадастровым номером ... полностью входит в зону: "Зоны с особым режимом использования территорий охранная зона скважины N16436, 17463, 10098, 5628, 16438, 16439, 27050, 10097, 10098Д, 21358, 27051 ОАО "Татнефть", сведения о которой внесены в ГКН на основании Постановления от 08.08.2012; земельный участок частично входит в зону: "Охранная зона нефтепровода от ГЗУ-31а до ДНС-60, ГЗУ-30А, 16.45.2.388, сведения о которой внесены в ГКН на основании Постановления N 1262 от 29.03.2011.

С учетом содержащейся в кадастровом паспорте информации о наличии в отношении земельного участка охранной зоны скважин и нефтепровода в совокупности с данными об ограничениях застройки, содержащимися в п.9 договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при должном уровне осмотрительности И.Л.Гарифуллина имела возможность получить или запросить дополнительные сведения о возможности использования земельного участка в соответствии с его разрешенным видом использования. При этом данных о том, что истица при заключении договора обращалась за получением соответствующей информации, по делу не установлено.

В соответствии со ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2.Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Между тем, истицей в материалы дела не представлено и доказательств того, что имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчики пояснили, что земельный участок площадью 861 кв.м был реализован по заниженной цене (300000 рублей), определенной с учетом наличия охранной зоны скважин. Данные обстоятельства представителем истицы не опровергнуты. Исходя из содержащихся в кадастровом паспорте сведений, кадастровая стоимость спорного земельного участка составила 382860,87 руб.

При таких данных, удовлетворяя иск И.Л.Гарифуллиной, суд неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, что повлекло принятие незаконного и необоснованного решения, подлежащего отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Согласно статье 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:

отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 199, 328, 329, пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 16февраля 2017 года по данному делу отменить, принять новое решение.

Отказать И.Л.Гарифуллиной в удовлетворении иска к Н.Н.Куреновой, И.Н.Кирилловой о расторжении договора от 1 февраля 2016 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: "адрес".

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи