Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 29 марта 2017 г. по делу N 33-2854/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе

председательствующего Тихоновой Ю.Б.

судей Потехиной О.Б., Ивановой О.Д.,

при секретаре - Чикун О.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б.,

гражданское дело по исковому заявлению Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборск к Неборскому С.В. о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе ответчика Неборского С.В.

на решение Советского районного суда г. Красноярска от 17 ноября 2016 года, которым постановлено:

"Расторгнуть договор аренды N земельного участка, находящегося в государственной собственности, от "дата", заключенный между Управлением градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации г. Сосновоборск и Неборским С.В..

Возложить на Неборского С.В. обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м., находящийся по адресу: "адрес".

Взыскать с Неборского С.В. государственную пошлину в доход бюджета городского округа г. Красноярск в размере 300 рублей.".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации г. Сосновоборска обратилось в суд с иском к Неборскому С.В. о расторжении договора N от "дата" аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N.

Требования мотивировало тем, что указанный земельный участок был предоставлен Неборскому С.В. по договору от "дата" в пользование на праве аренды сроком с "дата" по "дата" для строительства индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к договору аренды. Неборский С.В. в течение трех лет, начиная с "дата", к строительству жилого дома не приступил, кроме того, несвоевременно вносил арендную плату, сумма его основного долга за "дата" и пени за несвоевременную оплату составляет 2 699,06 руб. В связи с этим Управление просило расторгнуть указанный договор аренды и возложить на Неборского С.В. обязанность передать земельный участок по акту приема-передачи.

Судом первой инстанции постановленоприведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Неборский С.В. просит решение отменить, ссылаясь на то, что он не получал от истца предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, следовательно, досудебный порядок урегулирования данного спора не был соблюден, а иск подлежал оставлению без рассмотрения. Кроме того, Неборский С.В. до окончания действия договора аренды уведомил истца о желании заключить договор на новый срок, в действительности использовал участок по его целевому назначению, доказательства чего представлены в материалы дела, на земельном участке находится объект незавершенного строительства, и расторжение договора аренды повлечет утрату возможности возмещения ответчиком его затрат на строительство. Также суд не учел, что в срок неиспользования земельного участка по целевому назначению, установленный абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) не включается время, необходимое для освоения участка.

Проверив материалы дела и решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Неборского С.В., представителя Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации г.Сосновоборска Грабовской Т.В., судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г.Сосновоборска от "дата" N между Управлением градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации г.Сосновоборска и Неборским С.В. заключен договор аренды N от "дата" земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого ответчику предоставлен в пользование на праве аренды сроком с "дата" по "дата" земельный участок категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м, находящийся по адресу "адрес" для строительства индивидуального жилого дома в границах, указанных в кадастровой карте, прилагаемой к договору аренды. На день заключения договора, объекты недвижимости на участке отсутствовали.

Согласно акта приема-передачи от "дата" Неборский С.В. принял земельный участок. Актом осмотра от "дата" установлено, что земельный участок Неборским С.В. в соответствии с целевым назначением не используется- объекты недвижимости либо объекты незавершенного строительств на участке отсутствуют.

"дата" истец направил в адрес ответчика уведомление N о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, которое ответчиком получено "дата".

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из того, что Неборский С.В. к использованию земельного участка не приступил, с заявлениями о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство не обращался, в связи с чем договор аренды подлежит расторжению с возложением на ответчика обязанности по освобождению земельного участка.

Судебная коллегия полагает, что приведенные выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что управлением градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации г.Сосновоборска, "дата" ответчику было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для жилищного строительства в течение трех лет, не внесением арендной платы более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа, при этом в течении 14-дней с момента получения уведомления Неборскому С.В. необходимо освободить земельный участок и привести в состояние не хуже первоначального.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о расторжении договора аренды, разумный срок для устранения допущенных нарушений Неборскому С.В. не предоставлялся.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в перечисленных в ней случаях. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.Поскольку в настоящее время задолженность по арендной плате и пени со стороны ответчика погашена в полном объеме, что подтверждается квитанцией от "дата", оснований для расторжения договора аренды земельного участка по п. 3 абз. 1 ст. 619 ГК РФ не имеется.

Как следует из п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Вопреки требованиям приведенных выше норм материального права и положений ч.2 ст.56 ГПК РФ, указанные обстоятельства судом первой инстанции не выяснялись, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным принять новые доказательства, из которых следует, что Неборским С.В. предпринимались меры к освоению предоставленного по договору аренды земельного участка, а именно в период "дата" понесены расходы на возведение трансформаторной подстанции и подведению водоснабжения, с "дата" истец является членом ТСЖ "данные изъяты", "дата" ответчиком заключен договор на проведение инженерно-геологических изысканий на спорном земельном участке.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Неборским С.В. предпринимались меры к освоению предоставленного в аренду для индивидуального жилищного строительства земельного участка.

Тот факт, что на земельном участке, на период "дата" отсутствовал объект недвижимого имущества, в целях использования которого в аренду представлялся земельный участок, сам по себе не может служить основанием для расторжения договора аренды от "дата".

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, в настоящее время на предоставленном в аренде Неборскому С.В. земельном участке имеется объект незавершенного строительства- индивидуальный жилой дом, возведенный в соответствии с целевым назначением земельного участка и в период срока действия договора и ответчик намерен осуществить строительство ИЖС для проживания со своей семьей и при таком положении, оснований для расторжения договора аренды в соответствии с положениями ст.ст.45, 46 Земельного Кодекса РФ (неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет) в настоящее время не имеется.

Выводы суда первой инстанции о том, что Неборский С.В. не обращался за получением разрешения на строительство, не могут быть положены в основу для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 51, частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 17 статьи 51 указанного кодекса предусмотрены случаи, когда не требуется разрешение на строительство. К таковым отнесены и случаи (п. 5 статьи), если в соответствии с Градостроительным кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Исходя из того, что частью 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ не требует осуществления подготовки проектной документации при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи), не требуется и разрешения на строительство.

Согласно части 4 статьи 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", до 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

На основании пункта 4 статьи 25.3 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, с выводом суда об отсутствии у Неборского С.В. необходимых разрешений на строительство также нельзя согласиться, поскольку для строительства одноэтажного жилого дома, располагавшегося на земельном участке, отведенном для цели индивидуального жилищного строительства, не требовалось подготовки проектной документации, а соответственно не требовалось получения разрешения на строительство, а также не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Сведений о том, что объект незавершенного строительства- жилой дом возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, когда установлено, что истцом в силу требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении Неборским С.В. существенных условий договора аренды земельного участка, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Красноярска от 17 ноября 2016 года отменить. Рассмотреть требования по существу и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборск к Неборскому С.В. о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности по передаче земельного участка - отказать.

Председательствующий: Тихонова Ю.Б.

Судьи: Иванова О.Д.

Потехина О.Б.