Решение Свердловского областного суда от 19 апреля 2017 г. по делу N 3а-59/2017

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Гылкэ Д.И.,

при секретаре Заболотских А.А.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Компания "ВИМАКС" Пыцко М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания "ВИМАКС" об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Компания "ВИМАКС" обратилось в Свердловский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивировав заявленные требования тем, что он является арендатором земельных участков с кадастровым номером 66:41:0509036:19, площадью 31252 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства производственно-складской базы IV класса вредности, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Черняховского; с кадастровым номером 66:41:0110011:32, площадью 20015 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства производственно-складской базы V класса вредности, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования г. Екатеринбург" утверждена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 66:41:0509036:19 в размере 64177857 рублей 12 копеек; 66:41:0110011:32 в размере 57905 796 рублей 80 копеек.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509036:19 равной его рыночной стоимости в размере 26032916 рублей по состоянию на 21 марта 2016 года, земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110011:32 равной его рыночной стоимости в размере 18193 635 рублей по состоянию на 05 апреля 2016 года, поскольку внесенная в Единый государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика арендной платы, поскольку ее расчет производится исходя из кадастровой стоимости указанных объектов, утвержденной в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель административного истца

Пыцко М.О. доводы административного искового заявления поддержал, просил удовлетворить заявленные требования и установить рыночную стоимость земельных участков в соответствии с представленными в материалы дела отчетами общества с ограниченной ответственностью "Областной центр оценки" от 14 октября 2016 года N 696-16/3, от 14 октября 2016 года N 697-16/3 об оценке рыночной стоимости земельных участков. Выражал несогласие с представленным в материалах дела экспертным заключением, полагая, что объекты-аналоги N 1 и N 4, имеющие в таблице сравнения максимальную стоимость за 1 кв. м, были отобраны экспертом для исследования неправомерно и в нарушение требований федерального законодательства об оценочной деятельности, поскольку на дату размещения о них информации в соответствующих источниках не обладали передаваемыми имущественными правами (обременениями), поэтому неправомерно были включены экспертом в выборку вопреки требованиям подпункта "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" N 7 (далее - ФСО). Кроме того вид разрешенного использования объекта-аналога N 5 не допускает его использование в производственной деятельности, однако такой вид разрешенного использования экспертным заключением данному объекту определен как основной. Просит суд критически оценить экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "Уральского бюро экспертизы и оценки" от 28 февраля 2017 года N138-02/17 и признать его недостоверным доказательством по причине наличия в нем недостаточных, неточных и недостоверных сведений.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, заинтересованных лиц филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, Администрации города Екатеринбурга в судебное заседание не явились.

От представителя заинтересованного лица Администрации города Екатеринбурга Турыгиной Н.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представитель заинтересованно лица обращает внимание на обоснованность представленного экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Уральское бюро экспертизы и оценки" от 28 февраля 2017 года N 138-02/17.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте рассмотрения дела, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть административное дело при данной явке.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Статьей 66 вышеназванного Кодекса определено, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в результате государственной кадастровой оценки земель, проводимой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки, в том числе и земель, урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец является арендатором земельных участков: с кадастровым номером 66:41:0509036:19, площадью 31252 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственно-складской базы IV класса вредности, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Черняховского; с кадастровым номером 66:41:0110011:32, площадью 20015 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства производственно-складской базы V класса вредности, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, что подтверждается представленными в материалы административного дела договорами аренды от 21 июня 2016 года N Т-115, от 21 июня 2016 года N Т-114, заключенными между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО "Компания "ВИМАКС" (т. 1, л.д. 24-45), и по их условиям уплачивает арендные платежи, размер которых определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, вышеуказанные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права административного истца, поскольку влияют на размер уплачиваемой им арендной платы. Следовательно, в силу вышеприведенных правовых норм административный истец вправе оспорить в суде кадастровую стоимость земельных участков.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установления кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, является установление судом в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиком, а результаты деятельности оценщика по установлению рыночной стоимости земельного участка отражаются в отчете об оценке.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлены отчеты, выполненные обществом с ограниченной ответственностью "Областной центр оценки" от 14 октября 2016 года N 696-16/3 и N 697-16/3 об оценке рыночной стоимости земельных участков и положительные заключения Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от 18 ноября 2016 года N 66/241016/01-16 и N 66/241016/01-17 (т. 1, л.д. 147-175, 249-277).

По результатам рассмотрения административного дела и изучения представленного отчета общества с ограниченной ответственностью "Областной центр оценки" от 14 октября 2016 года N 696-16/3 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 31252 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Черняховского, кадастровый номер 66:41:0509036:19", положительного экспертного заключения саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" от 18 ноября 2016 года N 66/241016/01-16 на указанный отчет суд приходит к выводу об обоснованности выводов оценщика, поскольку они соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, соответствуют заданию на оценку, а также составлены с соблюдением необходимых общих обязательных требований к отчету об оценке и его содержанию. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, а выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. При выполнении расчетов в рамках метода сравнения продаж оценщик обосновывает применение необходимых корректировок учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.

В соответствии с указанным отчетом от 14 октября 2016 года N 696-16/3 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509036:19 по состоянию на 21 марта 2016 года составляет 26032916 рублей.

Поскольку доказательств, опровергающих выводы оценщика, содержащиеся в отчете от 14 октября 2016 года N 696-16/3, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, материалы дела их не содержат, то суд соглашается с тем, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509036:19 по состоянию на 21 марта 2016 года составляет 26032916 рублей.

В ходе рассмотрения административного дела представителем заинтересованного лица Администрации города Екатеринбурга Шалыгиной А.А. были высказаны сомнения в достоверности выводов оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110011:32, содержащихся в отчете от 14 октября 2016 года N 697-16/3, в связи с чем по ходатайству представителя заинтересованного лица определением суда от 30 января 2017 года по административному делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости указанного земельного участка.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Уральское бюро экспертизы и оценки" (далее - ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки") Топал Е.Г. от 28 февраля 2017 года N 138-02/17, согласно которому рыночная стоимость принадлежащего истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110011:32, площадью 20 015 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, по состоянию на 05 апреля 2016 года составляет 27761 000 рублей.

Частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлены требования, которым должно соответствовать экспертное заключение. В нем, в частности, должны содержаться: дата, время и место проведения экспертизы; основания ее проведения; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя и отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; сведения о предупреждении эксперта об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объекты исследований и материалы административного дела, предоставленные эксперту для проведения экспертизы; описание и результаты исследований с указанием примененных методов; выводы по поставленным перед экспертом (комиссией экспертов) вопросам и обоснование этих выводов.

Суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта, сопоставив его содержание с материалами дела, допросив в качестве свидетеля эксперта Топал Е.Г., приходит к выводу, что вопреки доводам представителя административного истца оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости и допустимости.

Так, по результатам проведения анализа рынка для установления итоговой величины объекта оценки экспертом в соответствии с подпунктом б) пункта 11 ФСО N 7 был определен сегмент рынка - рынок земельных участков, категории земли населенных пунктов, под застройку индустриальными объектами, расположениями в районах второго и третьего ценовых поясов г. Екатеринбурга. Вид разрешенного использования для оцениваемого участка определен экспертом по кадастровому паспорту земельного участка от 08 апреля 2016 года (т. 1, л.д. 31-33) и данным Публичной кадастровой карты (http://a.pkk5.rosreestr.ru), разрешенное использование - для размещения складских помещений, по документу - для строительства производственно-складской базы V класса вредности. Данный вид разрешенного использования относится к 9 группе видов разрешенного использования земель населенных пунктов. Группа включает в себя земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Участок был отнесен к группе 9 при определении кадастровой стоимости, утвержденной приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32.

При установленном сегменте рынка, учитывая, что оцениваемый участок, при определении кадастровой стоимости, отнесен к 9 группе видов разрешенного использования, эксперт произвел поиск и отбор объектов-аналогов, относящихся также к 9 видов разрешенного использования. При этом принадлежность участка к той или иной территориальной зоне может считаться подтверждением (дополнением) видов разрешенного использования. И поскольку все аналоги и объект оценки относятся к одной группе разрешенного использования на элемент сравнения вид использования, корректировка не введена.

Для проведения сравнения по передаваемым имущественным правам, ограничениям (обременениям) этих прав, экспертом определялось какие права будут переданы, в случае заключения сделки по продаже объекта - аналога. В представленном заключении исследованы возможные передаваемые права на основании, имеющейся у эксперта информации, в частности данных Росреестра (https://rosreestr.rU/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request). Из полученной информации экспертом был сделан вывод о том, что право собственности зарегистрировано только у объекта - аналога N 5 с ограничением в виде аренды. У остальных объектов-аналогов N 1-4 право собственности не зарегистрировано, поэтому земельные участки находятся не в частной собственности, более того, право государственной собственности на данные участки не разграничено. При этом, у каждого объекта, кроме N 5, имеется ограничение - аренда. Такие участки, за исключением участков, где собственник объекта кадастровой стоимости имеет право выкупа участка, как правило, продаются на правах аренды, что подтверждено копиями объявлений по аналогам N 2 и 3, при этом, от оценщика не требуется проверка наличия действующих договоров аренды на объекты - аналоги, что предусмотрено пунктом 11 ФСО N 7.

Также вопреки утверждениям представителя административного истца и представленным им выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, отсутствие на сайте Росреестра сведений о зарегистрированных правах не доказывает, что права на эти земельные участки отсутствуют. В частности, в отношении земельных участков могут быть заключены договоры аренды на неопределенный срок (в этом случае государственная регистрация аренды не требуется) и т.д.

Проверяя в судебном заседании в представленном заключении эксперта правильность расчета итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110011:32, суд не нашел математических ошибок, а допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля - эксперт Топал Е.Г. дала пояснения по существу и подтвердила свои выводы.

При этом, как следует из письменного отзыва эксперта Топал Е.Г. на возражения административного истца на заключение эксперта N 138-02/17, экспертом был дополнительно исследован имеющийся в материалах административного дела отчет N 697-16/3 от 14 октября 2016 года о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110011:32 и было установлено, что в нарушение п. 11 ФСО N 7 оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Не сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность. Поправочные коэффициенты на элементы сравнения: местоположение, торг, площадь объекта введены на основании экспертного мнения в нарушение пункта 13 ФСО N 3. В нарушение положений пунктов 10, 8 ФСО N 1, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ нарушен принцип выбора объектов - аналогов. Аналог N 3 находится в г. Верхней Пышме, в описании прописано, что это земли промышленности, право собственности на аналог N 1 наступило 29 ноября 2016 года, то есть после даты оценки.

Доводы представителя административного истца о том, что указанные выводы эксперта не могут быть использованы судом в качестве допустимых доказательств по административному делу, поскольку они сделаны после проведения экспертизы, противоречат разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в соответствии с которым, с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если при проведении экспертизы эксперт установит обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, но которые, по его мнению, имеют значение для правильного рассмотрения административного дела, он вправе в своем заключении сделать выводы об этих обстоятельствах.

Это значит, что при проведении экспертизы эксперт не лишен возможности и может сделать выводы о соответствии (несоответствии) отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509036:19, площадью 31 252 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Черняховского, по состоянию на 21 марта 2016 года подлежит установлению в размере 26032916 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110011:32, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, по состоянию на 05 апреля 2016 года - в размере 27761000 рублей.

Указанная рыночная стоимость земельных участков в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и подлежит определению в качестве ее кадастровой стоимости по результатам рассмотрения настоящего спора.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков, являющейся предметом оспаривания, с кадастровыми номерами 66:41:0509036:19 - 23 марта 2016 года, 66:41:0110011:32 - 06 апреля 2016 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 66:41:0509036:19, 66:41:0110011:32, является дата обращения административного истца с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области - 21 октября2016года.

Поскольку, обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, то настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков в связи с чем все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Компания "ВИМАКС" об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0509036:19 и 66:41:0110011:32 в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509036:19, площадью 31252 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства производственно-складской базы IV класса опасности, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по улице Черняховского, равной его рыночной стоимости в размере 26032916 (Двадцать шесть миллионов тридцать две тысячи девятьсот шестнадцать) рублей 00 копеек по состоянию на 21 марта 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0509036:19 считать 21 октября 2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110011:32, площадью 20015 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства производственно-складской базы V класса опасности, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по улице Фронтовых бригад, равной его рыночной стоимости в размере 27761 000 (Двадцать семь миллионов семьсот шестьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек по состоянию на 05 апреля 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110011:32 считать 21 октября 2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский областной суд

Судья

Д.И. Гылкэ