Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 19 апреля 2017 г. по делу N 33-2742/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Васякина А.Н.,

судей областного суда Донцовой Ю.И., Малкова А.И.,

при секретаре Гатченко О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мажириной Р.Е. и Хайдаровой Р.Г. на решение Гайского городского суда Оренбургской области от 25 января 2017 года по делу по иску Войтиновой В.М. к Мажириной Р.Е., Хайдаровой Р.Г. о расторжении предварительного договора купли - продажи жилого дома, взыскании суммы задатка,

Заслушав доклад судьи Васякина А.Н., пояснения Мажириной Р.Е., Хайдаровой Р.Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Войтина В.М. обратилась с иском к Мажириной Р.Е., Хайдаровой Р.Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, взыскании суммы задатка, указав, что (дата) между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: (адрес). Стоимость имущества определена сторонами в размере *** Войтина В.М. по соглашению оплатила ответчикам *** в качестве задатка в счет уплаты стоимости приобретаемого имущества. После заключения предварительного договора, жилой дом ответчиками ей передан. С этого времени, с устного согласия собственников, она стала производить подготовительные работы к зимнему периоду, которые заключались в следующем: заменила кровлю, прочистила канализацию, была проведена часть работ по подключению электроэнергии. В этот период произошло обрушение штукатурки в жилом доме и выяснилось, что стены дома сырые, имеются следы гниения. После обращения в МУП ЖКХ г. Гая ей стало известно, что дом не отапливался более 8 лет, не пригоден для проживания. Кроме того, в МУП ЖКХ пояснили, что опоры, на которых держится крыша, сырые и гнилые. При включении газового оборудования, они высохнут и проломятся. Согласно условиям предварительного договора, основной договор купли - продажи имущества будет заключен сторонами до (дата), но она не имеет возможности заключить с ответчиками основной договор, в связи с тем, что происходит обрушение штукатурки в доме, находиться в нем опасно ей и членам ее семьи. Полагала, что данное событие противоречит п. 4.2.1 предварительного договора купли - продажи жилого дома и земельного участка, где указано, что жилой дом пригоден для использования по назначению. До заключения предварительного договора, ответчиками не была предоставлена достоверная информация о технических характеристиках дома, о фактическом износе дома. Путем внешнего и внутреннего осмотра жилого дома, при заключении предварительного договора купли - продажи, выявить непригодность жилого дома для проживания, не представлялось возможным. (дата) она обратилась к ответчикам с уведомлением о расторжении предварительного договора купли - продажи жилого дома и земельного участка. До настоящего времени требования о расторжении предварительного договора купли - продажи ответчиками не исполнены. С учетом уточнения иска просила суд расторгнуть предварительный договор купли - продажи жилого дома и земельного участка от (дата); взыскать с ответчиков сумму задатка в двойном размере, компенсацию морального вреда в размере ***, судебные расходы в сумме ***, а также расходы по оплате услуг представителя - ***

В судебное заседание истец Войтина В.М. не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца - адвокат Панкова А.В., действующая по ордеру, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчики Мажирина Р.Е. и Хайдарова Р.Г. в судебном заседании исковые требования не признали.

Решением Гайского городского суда Оренбургской области от 25 января 2017 года исковые требования Войтиной В.М. удовлетворены частично.

Суд постановил:

Расторгнуть предварительный договор купли - продажи жилого дома и земельного участка от (дата), заключенный между Войтиной В.М. и Мажириной Р.Е., Хайдаровой Р.Г.

Взыскать с Мажириной Р.Е., Хайдаровой Р.Г. в пользу Войтиной В.М. сумму задатка в двойном размере - ***, по *** с каждой.

Взыскать с Мажириной Р.Е., Хайдаровой Р.Г. в пользу Войтиной В.М. расходы по оплате услуг представителя - ***, по *** с каждой.

Взыскать с Мажириной Р.Е., Хайдаровой Р.Г. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере *** с каждой.

С указанным решением не согласились Мажирина Р.Е., Хайдарова Р.Г., в апелляционной жалобе просят решение суда отменить и вынести новое решение об отказе удовлетворении иска в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 Гражданского Кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 453 Гражданского Кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии со ст. 469 Гражданского Кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 475 Гражданского Кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со ст. 476 Гражданского Кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 557 Гражданского Кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судом установлено, что (дата) между Мажириной Р.Е., Хайдаровой Р.Г. и Войтиной В.М. заключен предварительный договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого, стороны обязуются в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ заключить в будущем договор (основной договор) купли - продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: (адрес).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли - продажи жилого дома и земельного участка (основного договора). Стороны договорились, что основной договор купли - продажи указанного имущества будет заключен сторонами до (дата).

Из пункта 4.1 договора следует, что стоимость имущества определена сторонами в размере ***, из которых стоимость жилого дома - ***, стоимость земельного участка - *** Денежный расчет за указанное имущество по соглашению сторон производится за счет собственных средств покупателя в следующем порядке: покупатель уплачивает продавцам денежные средства в сумме *** за счет собственных средств, как обеспечение обязательства заключить основной договора купли - продажи имущества и последующей оплаты стоимости имущества. Указанная обеспечительная сумма является задатком (ст. 380 Гражданского кодекса РФ) (п.4.1, 4.2, 4.2.1).

В соответствии с пунктом 6.2. предварительного договора купли - продажи, покупатель до заключения настоящего договора путем личного внешнего и внутреннего осмотра ознакомился с техническим состоянием вышеуказанного жилого дома и земельного участка, претензий к ним не имеет. Жилой дом пригоден для использование по назначению.

Из текста искового заявления следует, что только при начале ремонтных работ в доме произошло обрушение штукатурки и выяснилось, что стены жилого дома сырые, имеются следы гниения.

Согласно заключению судебной строительной экспертизы от (дата), проведенной АНО ***, жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), непригодно для проживания.

В (дата) года истец Войтина В.М. направила ответчикам уведомление о расторжении предварительного договора купли - продажи жилого дома и земельного участка и требование о возврате денежных средств в размере ***, однако требования истца ответчиками в добровольном порядке выполнены не были.

Разрешая спор, положив в основу решения заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что поскольку выявленные недостатки жилого дома, препятствующие использованию его по назначению были скрыты продавцами, сведения о наличии таких недостатков отсутствуют в предварительном договоре, то истцу был передан объект недвижимости, не соответствующий условиям предварительного договора продажи недвижимости о его качестве, и жилой дом, приобретенный истцом, является непригодным для проживания, что является существенным недостатком и служит основанием для расторжения предварительного договора купли - продажи.

Также суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что уплаченная истцом ответчикам сумма *** является задатком и подлежит возмещению в двойном размере.

С учетом вышеизложенных норм закона и обстоятельств дела, судебная коллегия соглашается с решением суда об удовлетворении иска в части требований о расторжении предварительного договора от (дата) и взыскании в пользу Войтиной в.М. с ответчиков Мажириной Р.Е. и Хайдаровой Р.Г. суммы задатка по *** с каждой.

Судебные расходы по оплате услуг представителя взысканы с ответчиков в равных долях в пользу истца в размере *** в соответствии с требованиями ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Судебная коллегия полагает взысканную сумму судебных расходов на оплату услуг представителя соответствующей объему юридической помощи, оказанной истцу адвокатом Панковой А.В., а также принципу разумности и справедливости.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взысканы с ответчиков Мажириной Р.Е. и Хайдаровой Р.Г. в доход местного бюджета по *** с каждой в порядке требований ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку госпошлина истцом не оплачена.

Между тем, судебная коллегия полагает, что решение суда в части взыскания госпошлины следует изменить, взыскав госпошлину в размере пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований - по *** с каждого из ответчиков.

Доводы апелляционной жалобы о процессуальных нарушениях со стороны судьи были предметом служебной проверки по жалобам от 27 января 2017 года и 07 февраля 2017 года на действия (бездействие) судьи Шошолиной Е.В., не нашли своего подтверждения. Замечания на протоколы судебных заседаний сторонами не приносились.

При этом, тот факт, что ответчикам мотивированное решение суда не выдано в день его изготовления, не является основанием для отмены решения, поскольку ответчиками реализовано право на обжалование решения суда.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в предварительном договоре продавцы не гарантировали пригодность жилого дома для проживания, опровергаются пунктом 6.2 предварительного договора от (дата), подписанного сторонами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при внешнем и внутреннем осмотре жилого дома Войтина В.М. имела возможность увидеть все недостатки объекта и была согласна приобрести в таком виде являются неосновательными, поскольку как установлено в судебном заседании существенные недостатки выявились только при проведении ремонтных работ, доказательств обратному ответчики не представили.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент вынесения решения суда не истек срок заключения основного договора, не имеет юридического значения для разрешения спора, поскольку предмет договора - жилой дом не отвечает объекту, который должна была приобрести Войтина В.М., что подтверждено заключением судебной строительной экспертизы.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Гайского городского суда Оренбургской области от 25 января 2017 года изменить в части взыскания госпошлины, взысканной с каждого из ответчиков, уменьшив ее размер до ***.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Мажириной Р.Е. и Хайдаровой Р.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: