Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 10 апреля 2017 г. по делу N 33-519/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего - Шептуновой Л.П.

судей - Карпова А.В. и Капкаун Т.И.

при секретаре - Шелкуновой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО13 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, возложении обязанности передать по акту приема-передачи здание спортзала

по апелляционной жалобе представителя ФИО14 - ФИО6 на решение Южно-Сахалинского городского суда от 25 ноября 2016 года, которым расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО15. Признано за ФИО2 право собственности на недвижимое имущество: здание спортзала, этажность 1, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес". Признано недействительным соглашение между ФИО2 и ФИО16 от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ. Возложена обязанность на ФИО17 передать по акту приема-передачи ФИО1 здание спортзала, этажность 1, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес". С ФИО18 в пользу ФИО1 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей.

Изучив материалы дела, и заслушав доклад судьи Шептуновой Л.П., судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО19 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, возложении обязанности передать по акту приема-передачи здание спортзала.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ она с ответчиком заключила договор купли-продажи недвижимого имущества - здания спортзала. Имущество передано ответчику по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи стоимость имущества определена "данные изъяты" рублей, оплата производится в следующем порядке: "данные изъяты" рублей в течение трех дней с момента подписания договора, "данные изъяты" рублей в течение трех дней с момента регистрации перехода права собственности на покупателя. Однако ответчик, в нарушение условий договора, уплатил продавцу всего "данные изъяты" рублей платежами от ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты" рублей и ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты" рублей.

В связи с существенными нарушениями условий договора - неоплатой значительной части цены недвижимого имущества, она направила претензию ответчику ДД.ММ.ГГГГ с требованием расторгнуть договор, на что ответчик не ответил.

Отмечает, что пунктом 1.2 договора купли-продажи предусмотрено, что имущество расположено на земельном участке, площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N, разрешенное использование: "под существующее здание спортзала". Продавец пользуется данным земельным участком на праве аренды на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ДАГУН

"адрес" на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с договором купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в регистрации данного соглашения регистрирующим органом отказано.

На основании изложенного истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, признать право собственности на здание спортзала, признать недействительным соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, возложить обязанность на ответчика передать ей по акту приема-передачи здание спортзала, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей.

Судом постановленовышеприведенное решение, которое обжалует представитель ФИО20 - ФИО7, в апелляционной жалобе просит решение отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы указывает, что ответчик не был уведомлен о дате и времени судебного заседания. Отмечает, что суд необоснованно отказал в привлечении третьего лица - ФИО21 Суд не принял во внимание, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала здание спортзала ФИО22 расчет по договору произведен, однако заявление о государственной регистрации подано не было. Считает, что в нарушение положений статьи 1103 Гражданского кодекса РФ суд не разрешилвопрос о возврате денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи в сумме "данные изъяты" рублей.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 приводит доводы в поддержку принятого решения, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции не явились истец ФИО1 и ответчик ФИО23, представители ФГБУ " "данные изъяты" и Департамента землепользования "адрес", о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела в отсутствие кого - либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Установив, что ответчик ФИО24 не был извещен судом о времени и месте рассмотрения данного гражданского дела, суд апелляционной инстанции отменяет вынесенное Южно-Сахалинским городским судом ДД.ММ.ГГГГ решение и принимает новое исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 2 по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО25 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - здания спортзала, этажность 1, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес", кадастровый (или условный) N/А, общей площадью "данные изъяты" кв.м.

В силу пунктов 2.1, 2.2 договора стоимость имущества - здания спортзала составляет "данные изъяты" рублей.

Покупатель производит оплату за недвижимое имущество в следующем порядке: "данные изъяты" рублей в течение трех дней с момента подписания договора, "данные изъяты" рублей в течение трех дней с момента регистрации перехода права собственности на покупателя. Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи, недвижимое имущество расположено на земельном участке, площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N, разрешенное использование: "под существующее здание спортзала". Продавец пользуется данным земельным участком на праве аренды на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ДАГУН "адрес" на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передал покупателю, а покупатель принял недвижимое имущество: здание спортзала, этажность 1, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес", кадастровый (или условный) N/А, общей площадью "данные изъяты" кв.м.

Переход права собственности от продавца ФИО1 к покупателю ФИО26 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес".

Истец утверждает, что ответчиком произведена оплата по договору в размере "данные изъяты" рублей. Ответчик указывает, что уплатил по договору "данные изъяты" рублей.

В связи с не поступлением от ответчика в полном объеме оплаты по договору купли - продажи истец направляла ему претензию, в которой содержалось предложение расторгнуть договор ( л.д. 21-25).

В суд апелляционной инстанции представителем ответчика ФИО8 представлены соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли - продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; передаточный акт к соглашению о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ; соглашение о расторжении соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку указанные соглашения не зарегистрированы в установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, суд апелляционной инстанции разрешает спор по существу.

Разрешая требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, признании права собственности на недвижимое имущество - здание спортзала, возложении обязанности на ответчика передать ей по акту приема-передачи здание спортзала, проанализировав положения статьи 450, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав представленные доказательства, учитывая, что оплата проданного недвижимого имущества предполагала рассрочку платежа, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку ответчиком ФИО27 допущено существенное нарушение условий договора, которое выразилось в неисполнении обязательства в части оплаты стоимости имущества, в связи с чем, истец лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Разрешая требование истца о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу положений пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом архитектуры градостроительства и управления недвижимостью "адрес" и ФИО28 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес", "адрес" Участок предоставляется под существующее здание спортзала.

Пунктом 5.1.4 договора предусмотрено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя в пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передать участок в субаренду.

Данный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельству от ДД.ММ.ГГГГ N ФИО29 изменила фамилию на ФИО1 внесено изменение в договор аренды в части наименования арендатора с ФИО30 на ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1(цедент) и ФИО31 (цессионарий) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право (требования) к Департаменту архитектуры градостроительства и управления недвижимостью "адрес", возникшее из обязательств ДАГУН "адрес" перед цедентом по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ДАГУН "адрес" на срок до ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ N.

Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" в регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ отказано, поскольку в нарушение пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не представлено согласие собственника земельного участка.

Согласно разъяснений, изложенных в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 от 25 февраля 2014 года N 165 " Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Поскольку ФИО1 в соответствии с пунктом 5.1.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не получено согласие на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу - ФИО32 то требования истца о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 и части 2 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит к взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере "данные изъяты" рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Южно-Сахалинского городского суда от 25 ноября 2016 года отменить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества - здания спортзала, этажность 1, общей площадью "данные изъяты" кв.м., назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес", кадастровый (или условный) N

от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО33.

Признать за ФИО2 право собственности на недвижимое имущество: здание спортзала, этажность 1, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес" кадастровый (или условный) N/А, общая площадь - "данные изъяты" кв.м.

Возложить обязанность на ФИО34 передать по акту приема-передачи ФИО1 здание спортзала, этажность 1, назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес" кадастровый (или условный) N/А, общая площадь - "данные изъяты" кв.м.

Признать недействительным соглашение, заключенное между ФИО2 и ФИО35 от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО36 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере "данные изъяты" рублей.

Председательствующий: Шептунова Л.П.

Судьи: Карпов А.В.

Капкаун Т.И.