Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 19 апреля 2017 г. по делу N 33а-2726/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе: председательствующего судьи Чемякиной И.А.,

судей Поздняковой О.Ю., Хохловой Е.Ю.

при секретаре Евсеенко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 апреля 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Администрации г.Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года N7, по апелляционной жалобе Администрации г.Комсомольска-на-Амуре на решение Хабаровского краевого суда от 26 января 2017 года.

заслушав доклад судьи Поздняковой О.Ю., пояснения представителя администрации г.Комсомольска-на-Амуре,- Илюхиной И.Д., председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - Мирошниченко А.В.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28.09.2016 года N 7, которым на основании заявления ООО "Метаком" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1 398,2 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 443 229 руб. вместо 3 572 401 руб. определенной на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр. Ссылаясь, что Отчет об оценке земельного участка, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком некорректно осуществлен подбор объектов-аналогов. Объекты-аналоги N 1,2,3,4 расположенные по Северному шоссе, 12 являются производными от одного земельного участка, приватизация которого осуществлялась с применением льготной ставки в размере 2,5 % от кадастровой стоимости. Данные объекты были перепроданы в преддверии процедуры банкротства, в целях снижения налога с продажи цены на данные земельные участки были занижены. Не обоснован отказ Оценщика от применения корректировок, влияющих на определение рыночной стоимости оценки. Объект-аналог N5 продан с обременением (нежилые здания, расположенные на нем обременены правом аренды). Корректировка на обременение произведена не была. Необоснованно не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах. Рыночная стоимость земельного участка как установленная путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, максимальной и минимальной выкупной цены может составлять 2 939 757,45 руб.,

Решением Хабаровского краевого суда от 26.01.2017 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Администрации г. Комсомольска-на-Амуре просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что судом сделан ошибочный вывод об отсутствии каких-либо доказательств недостоверности отчета об определения рыночной стоимости земельного участка, отсутствии нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, поскольку административным истцом предоставлены доказательства, опровергающие выводы Оценщика об итоговой стоимости объекта, в виде итогового заключения к Отчету об оценке N от 19.01.2017 года земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", полученное по результатам альтернативной оценки, на основании договора на оказание услуг для муниципальных нужд N 1 от 12.01.2017 года по заданию Заказчика, исполнителем которой является ООО "Центр экономического содействия" г.Тюмень. Административным истцом в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о приобщении указанного выше итогового заключения в качестве доказательства, однако было отклонено, при этом данный факт не нашел отражения в решении суда. Также административным истцом указано на конкретные нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные при составлении Отчета, а именно: не применена корректировка, на обременение аналога N 5. Судом не принято во внимание доказательства о наличии чрезвычайных обстоятельств при продаже объектов-аналогов. В Отчете отсутствует анализ условий совершения сделок, включая специфические факторы, влияющие на определение величин корректировок, а также не учтены все элементы сравнения по объектам-аналогам, включая сопоставимость по ценнообразующим факторам.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу секретарь комиссии при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Черевко Ю.О. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное. При принятии решения комиссия руководствовалась Законом об оценочной деятельности, Порядком, Федеральными стандартами оценки, а также принимает во внимание пояснения и доводы, приводимые на заседании комиссии заинтересованными лицами, чьи права затрагиваются при пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости. Отказ оценщика от применения корректировок на обременение обоснован, так как объект-аналог не имеет обременений, указанное в исковом заявлении обременение наложено на объект капитального строительства расположенного на земельном участке. В тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать эти сделки, что не позволяет подвергать сомнению тот факт, что объекты проданы на торгах в полном соответствии со ст.12 ФЗ от 21.12.2001г. N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В письменных возражениях представитель ООО "Метаком" - Зубок М.Е. просит решение Хабаровского краевого суда от 26.01.2017 года оставить без изменений, апелляционную жалобу администрации г.Комсомольска-на-Амуре без удовлетворения.

Выслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с правилами ч.1 ст.308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Передаточного акта к договору о присоединении ООО "Управляющая компания "шТурМан Групп" к ООО "Метаком" от 28.02.2011 года N 2, свидетельства о государственной регистрации права "данные изъяты" от 19.04.2011 года, ООО "Метаком" является собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1 398,2 кв.м., расположенного по "адрес", с целью использования объекта общественного питания - нежилое здание столовой.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 16.11.2006 года. Кадастровый номер "данные изъяты" равнозначен кадастровым номером "данные изъяты", "данные изъяты". Предыдущий кадастровый номер "данные изъяты" равнозначен кадастровым номерам "данные изъяты". Разрешенное использование: с целью использования объекта общественного питания - здания столовой.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012 года на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составила 3 572 401 руб.

12.09.2016 года ООО "Метаком" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 06.06.2016 года оценщиком ООО "Бизнес аудит центр", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет 443 229 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 10.07.2016 года, составленное экспертом ООО "Российское общество оценщиков Экспертный совет".

На заседании Комиссии от 28.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 87,6 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., как 443 229 руб.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. N, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., заместителя председателя комиссии Бондар Г.Д., членов комиссии Ожегова О.В., Щеткина Д.О., при участии секретаря комиссии Черевко Ю.О., то есть принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет N от 10.07.2016 года.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 N, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Судом первой инстанции подробно исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства. Содержащийся в положительном экспертном заключении итоговый вывод, не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Довод апелляционной жалобы о чрезвычайных обстоятельствах судебной коллегией не принимается, так как таких обстоятельств при рассмотрении дела установлено не было.

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в Отчете эксперта - оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.

Оценивая как достоверные и правильные выводы эксперта - оценщика, суд с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

В соответствии со ст. 14 Закона "Об оценочной деятельности": оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов.

Оценщиком подробно описаны объекты-аналоги, также приведен расчет рыночной цены земельного участка с учетом применения корректировок.

Отчет содержит описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок.

В этой связи доводы административного истца о том, что принятые за основу оценщиком потенциальные объекты-аналоги были реализованы по сделкам намного ниже рыночных, в условиях проведения ликвидационных мероприятий и чрезвычайных обстоятельств - являются несостоятельными и бездоказательными.

Данные доводы приводились в обоснование позиции административного истца по исковому требованию, являлись предметом оценки суда, были отклонены, так как информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена.

Информация о том, что администрацией муниципального образования проводились ликвидационные мероприятия, в связи с чем, объекты, находящиеся в муниципальной собственности, отчуждались по ценам ниже рыночных, в официальных источниках отсутствует. Какое-либо постановление (распоряжение) на данный счет также не принималось.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение N от 10.07.2016 года, составленное экспертом ООО "Российское общество оценщиков "Экспертный совет", которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

С учетом того, что административным истцом не доказана недостоверность предоставленного в комиссию отчета, положительного экспертного заключения, решение комиссии принято в пределах предоставленных полномочий и порядка рассмотрения заявлений и принятия по ним решений, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, нормативным документам, регламентирующим порядок деятельности Комиссии, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в о решении оценки представленного в суд первой инстанции альтернативного отчета, являются несостоятельными, поскольку как следует из протокола судебного заседания в приобщении его к материалам дела было отказано как не отвечающего требованиям относимости доказательства, поскольку предметом рассмотрения являлось решение Комиссии, тогда как данный отчет в Комиссию не предоставлялся, положительное экспертное заключение на него не составлялось.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут служить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция администрации города г.Комсомольска-на-Амуре в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в надлежащем порядке оценщиком и подтвержденный экспертным заключением.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 309 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 26 января 2017 года по административному исковому заявлению Администрации г.Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года N 7- оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Комсомольска-на-Амуре - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: Чемякина И.А.

Судьи: Позднякова О.Ю.

Хохлова Е.Ю.