Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 21 апреля 2017 г. по делу N 33а-3130/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе

Председательствующего судьи: Чемякиной И.А.

судей: Поздняковой О.Ю., Хохловой Е.Ю.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства 21 апреля 2017 года административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 9 от 28 сентября 2016 года,

по апелляционной жалобе администрации города Комсомольска-на-Амуре на решение Хабаровского краевого суда от 09 февраля 2017 года.

заслушав доклад судьи Чемякиной И.А.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края обратилась в суд с указанным административным иском, мотивируя свои требования тем, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N от 28.09.2016 на основании заявления ООО "Югра" установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 11 237 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 211 778,71 рублей по состоянию на 03.04.2013, что на 89,95 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 22 006 203, 69 рубля.

Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком необоснованно не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году вторичный земельный рынок на территории города Комсомольска-на-Амуре не был развит; приватизация земельных участков осуществлялась не по рыночным ценам, а по выкупной (нормативной стоимости); продажа объектов на торгах администрацией города осуществлялась по стоимости ниже рыночной в связи с тем, что муниципальное имущество находилось в крайне неудовлетворительном состоянии. Даты сделок объектов-аналогов NN 3, 4 (январь 2013 года) отличаются от даты определения стоимости объекта оценки (апрель 2013 года), при этом корректировка на рыночные условия не произведена. По объекту-аналогу N 1 ( "данные изъяты") оценщиком указана дата сделки - 27.03.2013, вместе с тем, договор подписан 12.04.2013. Разрешенное использование указанного объекта по данным ГКН - с целью эксплуатации объектов торговли. В Отчете вид разрешенного использования указан - для размещения промышленных объектов. Корректировка на назначение земельного участка не обоснованно не произведена. Отсутствуют копии Аналитического обзора ООО РСО "Кредо" "Земельный рынок Хабаровского края на 01.04.2013". Проверка расчетов не приводит к результатам, указанным в Отчете. В Отчете не указана дата проведения осмотра объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка может составлять 18 913 556,55 рублей, установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, максимальной и минимальной выкупной цены.

В дополнении к административному исковому заявлению, представленному в судебном заседании, административный истец указал, что по заданию администрации города Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО "Центр экономического содействия" (г. Тюмень) итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере 7 945 000 рублей.

Просила признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 9 от 28.09.2016.

Решением Хабаровского краевого суда от 09 февраля 2017 года в удовлетворении административного иска администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Мищенко А.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что вывод суда об отсутствии доказательств недостоверности ответа об определении рыночной стоимости земельного участка, отсутствии нарушений, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, является ошибочным и не соответствует нормам права.

Административным истцом представлено достаточно доказательств, доводов и замечаний, которые значительно влияют на определяемую в отчете рыночную стоимость объекта оценки, свидетельствующих о недостоверности Отчета об оценке N от 28.06.2016, в частности Отчет об оценке N от 20.01.2017, полученный по результатам альтернативной оценки на основании договора на оказание услуг для муниципальных нужд N 1 от 12.01.2017, исполнителем которого является ООО "Центр экономического содействия", расположенный в городе Тюмень, содержит обоснование иной рыночной стоимости земельного участка.

Существенная разница итоговых результатов, вызывает сомнение в достоверности Отчета N от 28.06.2016 и в соответствии требованиям федеральных стандартов оценки при его выполнении. Альтернативный Отчет об оценке является доказательством того, что рыночная стоимость земельного участка может быть иной.

Суд не обосновано отклонил ходатайство административного истца о принятии альтернативного отчета в качестве доказательства по делу.

Также судом не обосновано отказано в привлечении в качестве заинтересованного лица Правительства Хабаровского края, которое утверждало результаты оценки, несло затраты по определению кадастровой стоимости.

Также приводит, доводы, аналогичные ранее изложенным относительно того, что принятые за основу объекты-аналоги были реализованы в условиях чрезвычайных обстоятельств по цене не отвечающей рыночной, а фактически ликвидационной.

Административный истец, заявляя о несогласии с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, указал на конкретные нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные при составлении Отчета об оценке, которые повлекли существенное снижение итогового результата.

При наличии сомнений в достоверности Отчета об оценки, суду надлежало назначить судебную экспертизу либо не принимать данный отчет в качестве надлежащего доказательства по делу.

В дополнении к апелляционной жалобе, административным истцом приведены доводы, изложенные ранее в административном иске и суде первой инстанции относительно заниженных цен объектов-аналогов, принятых к расчету, несогласии с отказом суда принять в качестве доказательства альтернативный отчет, составленный ООО "Центр экономического содействия", наличии существенных ошибок в Отчете и нарушении положений п. 22 ФСО N % и ФСО N 7.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель административного ответчика Мирошниченко А.В. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что заявитель представил все необходимые документы в соответствии с положениями и требованиями Закона об оценочной деятельности, а также Порядка. У комиссии отсутствовали основания для принятия решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. По результатам рассмотрения заявления комиссия единогласно приняла решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной в отчете об оценке по состоянию на 03.04.2013.

Довод административного истца о том, что стоимость объекта, определенная в отчете об оценке, не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка и фактически является "ликвидационной" не соответствует действительности, поскольку в тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать эти сделки, что не позволяет подвергать сомнению факт того, что объекты проданы на торгах в полном соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В опровержение доводов администрации о недостоверности отчета об оценке, комиссия ссылается на статьи 3, 12, 14, 17.1, 24.18 Закона об оценке, а также на статью 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, настаивая на доводе о том, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки - является отчет об оценке объекта. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными Законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

Оспаривание решения комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете, недостоверной в установленном законом порядке.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу директор ООО "Югра" Дубровин И.В. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что доводы административного истца о том, что стоимость земельного участка, определенная в Отчете об оценке, не может отразить действительную стоимость земельного участка, не соответствуют нормам действующего законодательства и обстоятельствам дела. Отчет оценщика является одним из доказательств рыночной стоимости, в целях проверки его достоверности проводилась экспертиза, результатом которой является положительное экспертное заключение.

На заседание судебной коллегии лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом, их явка не является обязательной и не признана судом обязательной. Учитывая положения ч.7 ст.150 КАС РФ судебная коллегия рассмотрела дело в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного ст.33 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4). Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости (часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.05.2012, ООО "Югра" является собственником земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 11 237 кв.м, расположенного по "адрес", для размещения производственных и административных зданий. На кадастровый учет земельный участок поставлен 03.04.2013; разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 03.04.2013 на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла 22 006 203, 69 рублей. 16.09.2016 ООО "Югра" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 28.06.2016 оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.04.2013 составляет 2 211 778, 71 рублей, а также Положительное экспертное заключение на отчет N ЭП-280616-7/4 от 15.09.2016, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" ФИО2.

На заседании Комиссии от 28.09.2016 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 90%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 03.04.2013 в размере 2 211 778, 71 рублей.Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 2 211 778, 71 рублей на основании предоставленного отчета и положительного экспертного заключения (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, единогласно, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в Отчете от 28.06.2016 N эксперта - оценщика ФИО1 по определению рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям. В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции подробно исследовал Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 28.06.2016 N на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.Оценивая как достоверные и правильные выводы эксперта - оценщика ФИО1., суд с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.Выводы суда первой инстанции последовательны, исчерпывающи, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком ФИО1 использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов. После проведения проверки по критериям отбора отобрано 3 объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в доверительный интервал.Доводы административного истца о том, что принятые за основу оценщиком ФИО1 потенциальные объекты-аналоги были реализованы по сделкам намного ниже рыночных, в условиях проведения ликвидационных мероприятий и чрезвычайных обстоятельств - являются несостоятельными и бездоказательными. Данные доводы приводились в обоснование позиции административного истца по исковому требованию, являлись предметом оценки суда, были отклонены, так как информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. Информация о том, что администрацией муниципального образования проводились ликвидационные мероприятия, в связи с чем объекты, находящиеся в муниципальной собственности, отчуждались по ценам ниже рыночных, в официальных источниках отсутствует.

Какое-либо постановление (распоряжение) на данный счет также не принималось.На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет N от 15.09.2016, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" ФИО2., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.Таким образом, судебная коллегия полагает, что Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.Довод жалобы о том, что в нарушение требований процессуального закона судом не была назначена судебная экспертиза при наличии оснований, вызывающих сомнения в достоверности Отчета об оценке, на основании которого принято оспариваемое решение Комиссии, судебная коллегия отклоняет за необоснованностью. Назначение судом экспертизы регламентировано статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. При этом согласно материалам дела в ходе судебного разбирательства допрошен оценщик ФИО1., который дал пояснения по всем возникшим вопросам.

Поскольку сторонами ходатайства о назначении экспертизы не заявлялось, у суда не имелось оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе.Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 09 февраля 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 9 от 28 сентября 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.Ю. Позднякова

Е.Ю. Хохлова