Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 24 апреля 2017 г. по делу N 33-5496/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Янсона А.С.,

судей Калимуллина Р.Я., Фахрутдиновой Р.А.,

при секретаре судебного заседания Вдовиной Н.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Фахрутдиновой Р.А. апелляционные жалобы Сухарева Д.А., Сухаревой А.А. на решение Кировского районного суда города Казани от 07 февраля 2017 года, которым постановлено:

Иск Пушкина Е.В. к Сухаревой А.А. о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать за Пушкиным Е.В. право собственности на комнату "адрес", площадью 17,44 кв. м.

Встречный иск Сухаревой А.А. к Пушкину Е.В. о расторжении договора купли-продажи оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя Сухаревой А.А. - Ивентьева С.И., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, представителя Пушкина Е.В. - Афанасьева С.В., возражавшего доводам апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Пушкин Е.В. обратился к Сухаревой А.А. с иском о признании права собственности на комнату "адрес", площадью 17,44 кв. м.

В обоснование требований указано, Пушкин Е.В. и Сухарев Д.А., действуя от имени Сухаревой А.А. на основании доверенности, 29 марта 2012 года заключили договор купли-продажи комнаты "адрес", площадью 17,44 кв. м. При этом ответчику были переданы денежные средства в соответствии с условиями договора, однако после сдачи документов в регистрационную службу, последняя отказала в регистрации права собственности комнаты на имя Пушкина Е.В., мотивируя отказ тем, что отсутствует уведомление собственника соседней комнаты о праве преимущественной покупки. Пушкин Е.В. условия договора исполнил надлежащим образом, спорная комната является отдельным объектом права собственности. В свое время прежним собственником комната была приобретена путем приватизации как отдельной комнаты, а не доли в квартире.

Сухарева А.А. обратилась к Пушкину Е.В. со встречным иском о расторжении договора купли-продажи от 29 марта 2012 года.

В обоснование встречных требований указано, что оспариваемый договор заключен с существенными нарушениями договора другой стороной, а именно Сухарева А.А. не получала денежных средств от покупателя.

В суде первой инстанции представитель Пушкина Е.В. иск поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Сухарева А.А., её представитель иск не признали, встречный иск поддержали.

Третье лицо - Сухарев Д.А. с иском не согласился, встречный иск поддержал.

Третье лицо - Золотов В.А., представитель Управления Росреестра по Республике Татарстан в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Судом принято решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе Сухарев Д.А. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении требований Пушкина Е.В. Указывает, что Сухарева А.А. денежные средства за спорную комнату от Пушкина Е.В. не получала. Отмечает, что спорная комната была предметом залога по договору займа от

29 марта 2012 года, денежные средства по указанному договору были возвращены Пушкину Е.В.

В апелляционной жалобе Сухарева А.А. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении требований Пушкина Е.В. Указывает, что о договоре купли-продажи от 29 марта 2012 года и заочном решении Кировского районного суда г. Казани от 17 ноября 2014 года узнала только в апреле 2016 года, в связи с чем срок исковой давности по требованию о расторжении договора не пропущен. Ссылается на отсутствие в материалах дела допустимых доказательств передачи денежных средств по договору купли-продажи комнаты от 29 марта 2012 года. Выражает несогласие с выводом суда о необходимости уведомления собственника комнаты N ... о продаже спорной комнаты, так как он умер в октябре 2006 года. Отмечает, что суд не рассмотрел ходатайство о вызове и допросе свидетелей. Указывает, что фактически договор купли-продажи спорной комнаты не был исполнен, право собственности Пушкина Е.В. на спорный объект недвижимости не было зарегистрировано, лицевой счет на истца не переоформлялся.

Пушкин Е.В., Сухарева А.А., Сухарев Д.А., представитель Управления Росреестра по Республике Татарстан в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены. Интересы

Пушкина Е.В. по доверенности представляет Афанасьев С.В., интересы Сухаревой А.А. - Ивентьев С.И. Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для участия указанных лиц в судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия считает, что оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от

29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон.

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Судом установлено, что на сновании договора купли-продажи от 06 июля 2001 года Сухарева А.А. являлась собственником комнаты "адрес", площадью 17,44 кв. м. Ранее собственником указанной комнаты был ФИО1, который приобрел её в порядке приватизации. 28 марта 2012 года Сухарева А.А. оформила доверенность на имя

Сухарева Д.А., уполномочив последнего на продажу вышеуказанной комнаты за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получить полностью деньги за проданную комнату.

29 марта 2012 года между Пушкиным Е.В. и Сухаревым Д.А., действующим в интересах Сухаревой А.А. на основании нотариально заверенной доверенности, заключен договор купли-продажи комнаты "адрес" и сдан в орган регистрации недвижимости.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи комнаты от 29 марта 2012 года стороны установили продажную стоимость комнаты в сумме 300000 рублей. Расчет между сторонами произведён полностью в момент подписания договора.

При этом сам договор купли-продажи комнаты не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру.

На основании передаточного акта к договору купли-продажи комнаты от 29 марта 2012 года спорная комната передана продавцом Пушкину Е.В. Претензий у сторон не имеется.

Согласно сообщению Управления Росреестра по Республике Татарстан от 29 августа 2012 года Пушкину Е.В. отказано в регистрации приобретенной комнаты, поскольку не предоставлено уведомление о преимущественной покупке собственника соседней комнаты.

15 июля 2014 года Пушкин Е.В. направил в адрес собственника комнаты "адрес" уведомление о намерении продать комнату ... в указанной квартире (т.1 л. д.12-16). Однако какие-либо сведения об отказе или согласии собственника комнаты 1 в вышеуказанной квартире о намерении воспользоваться правом преимущественной покупки суду не представлены.

Вместе с тем в материалах имеется согласие другого соседа спорной комнаты ФИО2 на реализацию Сухаревой А.А. комнаты "адрес" (т.1 л.д.76).

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований Пушкина Е.В., поскольку договор купли-продажи полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, исполнен сторонами.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

На основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Представленный суду договор купли-продажи комнаты от 29 марта 2012 года не содержит условия расторжения договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем.

В данном случае, Сухарев Д.А., действующий от имени Сухаревой А.А. на основании доверенности, подписав договор купли-продажи комнаты от

29 марта 2012 года, в пункте 4 которого указано, что покупатель передал продавцу 300000 рублей до подписания настоящего договора, тем самым подтвердил факт полной оплаты стоимости отчуждаемой комнаты.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Казани от 19 августа 2016 года Сухаревой А.А. отказано в удовлетворении иска к Пушкину Е.В. о признании договора купли-продажи спорной комнаты от 29 марта 2012 года недействительным. Указанным судебным постановлением подтверждена действительность сделки, факт не оплаты стоимости комнаты по договору купли-продажи комнаты не установлен.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи комнаты от

29 марта 2012 года являются правильными.

В силу изложенного доводы апелляционных жалоб о том, что

Сухарева А.А. денежные средства за спорную комнату от Пушкина Е.В. не получала, не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Кроме того, согласно тексту доверенности от 28 марта 2012 года

Сухарева А.А. уполномочила Сухарева Д.А. на получение денежных средств от продажи спорной комнаты.

Ссылки в апелляционной жалобе Сухарева Д.А. на то, что спорная комната была предметом залога по договору займа от 29 марта 2012 года, денежные средства по указанному договору были возвращены Пушкину Е.В., в данном случае правового значения не имеют.

Доводы апелляционной жалобы Сухаревой А.А. о несогласии с выводом суда о необходимости уведомления собственника комнаты ... о продаже спорной комнаты, так как он умер в октябре 2006 года, не влияют на правильность принятого решения. Только на продавце лежит обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

Ссылки в апелляционной жалобе Сухаревой А.А. на не рассмотрение судом первой инстанции ходатайств о вызове и допросе свидетелей являются несостоятельными, так как протокольным определением от 15 сентября 2016 года Сухаревой А.А. отказано в удовлетворении ходатайства о вызове свидетелей.

В судебном заседании 29 сентября 2016 года представитель

Сухаревой А.А. ранее заявленное ходатайство (л.д. 222 т. 1) о вызове и допросе свидетелей не поддержал, явку свидетелей не обеспечил.

Доводы апелляционной жалобы Сухаревой А.А. о том, что фактически договор купли-продажи спорной комнаты не был исполнен, право собственности Пушкина Е.В. на спорный объект недвижимости не было зарегистрировано, лицевой счет на истца не переоформлялся, также являются несостоятельными.

Согласно тексту договора купли-продажи комнаты от 29 марта 2012 года и передаточному акту от той же даты продавец передал, а покупатель принял спорную комнату, расчёт между сторонами произведен в полном объеме.

Указание на то, что право собственности Пушкина Е.В. на спорный объект недвижимости не было зарегистрировано, не может являться основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку государственная регистрация права была приостановлена по причинам, не зависящим от действий покупателя.

Иные доводы апелляционных жалоб повторяют правовую позицию Сухаревой А.А. и Сухарева Д.А., изложенную в суде первой инстанции, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, сводятся к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу обстоятельствам дал суд первой инстанции.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался нормами действующего законодательства, правильно определилюридически значимые обстоятельства, которым выводы суда соответствуют, нарушений норм материального и процессуального права при разрешении дела не допущено.

Решение суда следует признать законным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда города Казани от 07 февраля 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы Сухарева Д.А., Сухаревой А.А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи