Решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 10 апреля 2017 г. по делу N 3а-55/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело N3а-55/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 10 апреля 2017 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в составе:

судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Бесолова В.Г.

при секретаре

Кучиевой М.З.

с участием представителя административного истца Дзагоева Р.З. по доверенности Газзаева Р.Г., представителя административного ответчика Правительства РСО-Алания - Худзиева Т.К., представителя заинтересованного лица АМС Пригородного района РСО-Алания - Габисова В.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Дзагоева Р.З. к Правительству Республики Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... , равной его рыночной стоимости на 01 января 2015 года в размере ... рублей,

установил:

Дзагоев Р.З. обратился в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением к Правительству Республики Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... , равной его рыночной стоимости на 01 января 2015 года в размере ... рублей.

В обоснование заявленных требований Дзагоев Р.З. указал, что является арендатором земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... , на основании договора аренды, заключённого с АМС Пригородного района РСО-Алания N1838 от 25.02.2014 года. Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Постановлением Правительства РСО-Алания от 28 ноября 2014 года N412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Северная Осетия-Алания" утверждены результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года. Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка от 06.09.2016 года кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рубля, а согласно отчёту оценщика рыночная стоимость земельного участка равна ... рублей. Высокий размер кадастровой стоимости затрагивает права Дзагоева Р.З. как арендатора земельного участка, поскольку влечёт увеличение уплачиваемой им арендной платы. Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом, согласно ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-ФЗ от 29.07.1998 года, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель Дзагоева Р.З. - Газзаев Р.Г. - уточнил требования административного истца и просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... , равной его рыночной стоимости на 01 января 2015 года в размере ... рубля. Он пояснил, что Дзагоев Р.З. арендует указанный земельный участок у АМС Пригородного района РСО-Алания. Арендная плата согласно расчёту, приложенному к договору аренды, определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Права Дзагоева Р.З. нарушены необоснованно завышенной кадастровой стоимостью арендуемого участка. Дзагоев Р.З. вправе просить в судебном порядке установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, которая согласно результатам проведённой судебной оценочной экспертизы составляет ... рубля, что много меньше указанной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости его земельного участка ( ... рубля).

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания - Худзиев Т.К. - требования административного истца не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП Мамаева С.П., так и установленной судебной оценочной экспертизой. Рыночную стоимость, указанную в отчёте оценщика и заключении эксперта, представитель ответчика считал заниженной. При этом пояснил, что не имеет специальных познаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости.

Представитель заинтересованного лица АМС Пригородного района РСО-Алания - Кабисов В.Л. - считал административный иск не подлежащим удовлетворению. Он пояснил, что не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика, так и установленной судебной оценочной экспертизой.

Административный истец Дзагоев Р.З., представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит уточнённые требования Туаевой В.К. подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено, что административный истец Дзагоев Р.З. на основании договора аренды N1838 от 25.02.2014 года между ним и АМС МО Пригородный район РСО-Алания, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РСО-Алания, является арендатором земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с ... Размер арендной платы за пользование участком установлен исходя из его кадастровой стоимости (расчёт л.д. 10-16).

Постановлением Правительства РСО-Алания от 28 ноября 2014 года N412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Северная Осетия-Алания" утверждены результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов по муниципальным районам и городским округам РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года.

Как видно из кадастрового паспорта земельного участка, составленного на 05.09.2016 года, кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка от 06.09.2016 года, кадастровая стоимость арендуемого Дзагоевым Р.З. земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства базы по реализации строительных материалов, на 01 января 2015 года составляет ... рубля (л.д.113-116).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Дзагоева Р.З. как арендатора земельного участка (арендная плата за пользование участком). Дзагоев Р.З. вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Обращение Дзагоева Р.З. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, были представлены: отчет N ... от 30 ноября 2016 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП Мамаевым С.П., а также положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" N ... от 08 декабря 2016 года на данный отчет.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, некоторые объекты-аналоги значительно отличаются от объектов оценки и по площади (объектом оценки является земельный участок площадью ... кв.м, тогда как в целях сравнения продаж в качестве аналогов оценщиком выбраны значительно отличающиеся по площади земельные участки (площадью ... кв.м и ... кв.м). При этом оценщиком применена незначительная корректировка для объектов-аналогов. Кроме того, как усматривается из приложенных к отчёту объявлений, у оценщика не было достаточной и объективной информации об объектах-аналогах. Каким образом оценщик определял параметры объектов-аналогов, влияющих на их рыночную стоимость (транспортная доступность, развитость инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций), судом не установлено.

Таким образом, у сторон возникли сомнения в объективности отчета и результатов величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

По ходатайству представителя административного истца Дзагоева Р.З. - Газзаева Р.Г. - судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на 01 января 2015 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО "ВладАудит" Голосной В.В. составлено заключение N ... от 27.03.2017 года, в соответствии с которым действительная рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... , категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства базы по реализации строительных материалов, на 01 января 2015 года равна ... рубля.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования для размещения объектов производственно-складского назначения, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах, выбранных за период с апреля 2014 года по декабрь 2014 года, проанализирована экспертом и приведена в таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Несогласие представителя Правительства РСО-Алания и представителя АМС Пригородного района РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом.

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административного ответчика - Правительства РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... , на 01 января 2015 года равна ... рубля. Следовательно административное исковое заявление Дзагоева Р.З., с учётом уточнённых его представителем Газаевым Р.Г. требований, подлежит удовлетворению.

В силу требований ч.3 ст.16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административное исковое заявление Дзагоева Р.З. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка ... кв.м. с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства базы по реализации строительных материалов, равной его рыночной стоимости на 01 января 2015 года в размере ... рубля.

Датой подачи Дзагоевым Р.З. заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, считать 02 февраля 2017 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... ,, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утверждённой при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания Пригородный район, с. ... , на основании п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Бесолов В.Г.