Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 26 апреля 2017 г. по делу N 33-2601/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Крицкой О.В.

судей областного суда: Гапоненко Л.В., Дьякова А.Н.

при секретаре Карабалиной К.Т.

рассмотрела в судебном заседании 26 апреля 2017 года

дело по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений администрации г. Омска на решение Ленинского районного суда г. Омска от 03 февраля 2017 года, которым постановлено:

"Определить выкупную стоимость " ... " в г. Омске, общей площадью 42,8 кв.м., с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, кадастровый номер N " ... ", общей площадью 959 кв. м. в размере 1 704 000 (один миллион семьсот четыре тысячи) рублей.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска выкупную цену в связи с изъятием для муниципальных нужд " ... " в г. Омске, включая стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... ", в общем размере 1 704 000 рублей, расходы по проведению оценки в размере 10 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 1 500 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 500 рублей, всего в размере 1 731 000 (один миллион семьсот тридцать одна тысяча) рублей.

Прекратить право собственности Гаврюшовой Е. А. на " ... " в г. Омске, после выплаты Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска в ее пользу выкупной цены жилого помещения в вышеуказанных присужденных суммах".

Заслушав доклад судьи областного суда Гапоненко Л.В., судебная коллегия

Установила:

Гаврюшова Е.А. обратилась в суд с иском к Администрации г. Омска, Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска об определении и взыскании выкупной стоимости жилого помещения.

В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежит " ... " в г. Омске, площадью 42,8 кв.м. Многоквартирный дом признан аварийным, подлежащим сносу. В настоящее время снос не осуществлен. Ей была предоставлена взамен изымаемого жилого помещения " ... " в г. Омске, от переселения в которую она отказалась. Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Омска от " ... " в удовлетворении требований администрации г. Омска о прекращении права собственности и выселении с предоставлением другого жилого помещения было отказано. Другого жилого помещения Гаврюшовой Е.А. не предлагали, соглашение об определении стоимости изымаемого имущества и выплате выкупной цены не достигнуто. Согласно заключению ООО "Профэкс" рыночная стоимость принадлежащей ей квартиры составляет 1 274 000 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок 430 000 рублей. Средний размер убытков, причиненных изъятием, составил 48 000 рублей.

Уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила определить выкупную стоимость принадлежащей ей квартиры, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в размере 1 752 000 рубля, взыскать с Департамента имущественных отношений администрации г. Омска, указанную сумму, прекратить ее право собственности на квартиру, признав право муниципальной собственности на жилое помещение после выплаты возмещения за него, а также взыскать с Департамента имущественных отношений администрации г. Омска расходы по проведению оценки в размере 10 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 1 500 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 500 рублей.

В судебном заседании истец Гаврюшова Е.А. уточненные требования поддержала.

Представитель истца Первых Е.В. также поддержала исковые требования, просила при определении выкупной стоимости руководствоваться заключением ООО "Профэкс". Не согласилась с заключением эксперта ООО "ОМЭКС", определившего рыночную стоимость квартиры, принадлежащей истцу, в 960 000 рублей, так как экспертом при определении выкупной стоимости необоснованно не учтена стоимость доли истца в праве общей собственности на общее имущество. В аналогах, используемых экспертом, не указана жилая площадь квартир. Помимо этого, отмечает, что эксперт непосредственно квартиру не осматривал.

В судебном заседании представитель ответчика Департамента имущественных отношений администрации г. Омска - Емельянова Т.В. исковые требования не признала. Считала, что поскольку фактического изъятия помещения не было, то у истца не возникло права требования убытков. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе, общее имущество в многоквартирном доме с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, являются комплексными объектами и не могут являться самостоятельным объектом оценки. В заключении специалистов для сравнения необоснованно взяты объекты недвижимости, расположенные в различных районах города. Спорный объект не находится в центральной части города, и имеет не развитую инфраструктуру.

Представитель ответчика администрации г. Омска в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных отношений администрации г. Омска - Герасименко Т.В. просит решение отменить, принять новое, определив выкупную стоимость жилого помещения согласно заключению ООО "ОМЭКС" в размере 960 000 рублей, снизить расходы по оплате услуг представителя до 5 000 рублей.

В обоснование жалобы указывает, что на основании Приказа Минэкономразвития России N 611 при сборе информации об оцениваемом объекте его осмотр проводит оценщик или его представитель, поэтому эксперт вправе был использовать при определении стоимости объекта материалы осмотра, предоставленные специалистом отдела сбора данных. Отмечает, что экспертом ООО "ОМЭКС" определена общая стоимость объекта, в которую включена рыночная стоимость квартиры, а также стоимость доли в праве собственности на общее имущество и доли в праве собственности на земельный участок. Выводы эксперта соответствуют поставленным судом вопросам, порядок производства экспертизы не нарушен. При определении выкупной стоимости жилого помещения эксперт учитывал отсутствие инженерных коммуникаций и общее состояние квартиры. Специалистом ООО "Профэкс" при определении выкупной стоимости спорного жилого помещения учитывались аналогичные объекты, в стоимость которых уже входит стоимость доли в праве собственности на общее имущество и земельный участок. Тем не менее, специалист ООО "Профэкс" повторно прибавляет стоимость доли в праве собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома к стоимости квартиры, что является необоснованным. Не соглашается с размером стоимости одного квадратного метра жилого помещения, определенного специалистом ООО "Профэкс", полагая, что он завышен по сравнению с установленными показателями средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Омской области для расчета безвозмездных социальных выплат на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан по правилам Распоряжения Правительства РФ от 16.03.2000 N 394-П. Полагает расходы по оплате услуг представителя чрезмерно завышенными. Отмечает на нарушение судом норм процессуального права, ссылаясь при этом, на назначение судом товароведческой экспертизы, тогда как ходатайство ответчика содержало требование назначить оценочную экспертизу, а также на необоснованное отклонение ходатайства ответчика о назначении слушания дела " ... " на более позднее время в связи с занятостью представителя в судебных заседаниях в иных судах. Кроме этого, отмечает, что имелись основания для назначения повторной экспертизы, однако такой возможности суд первой инстанции Департаменту е предоставил.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Гаврюшовой Е.А. - Первых Е.В. просит решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика департамента имущественных отношений администрации г. Омска Емельянову Т.В., поддержавшую доводы жалобы, истца Гаврюшову Е.А., ее представителя Первых Е.В., согласившихся с решением, судебная коллегия приходит к следующему.

По смыслу ч.1 статьи 327.1 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Как установлено судебным разбирательством и следует из материалов дела, истцу Гаврюшовой Е.А. принадлежит на праве собственности " ... " в г. Омске, общей площадью 51,9 кв.м.

Согласно техническому паспорту указанное жилое помещение является двухкомнатной благоустроенной квартирой, имеет общую площадь 42,8 кв.м., жилую 25,2 кв.м., подсобную 17,6 кв.м., площадь веранд 7,2 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером N " ... ", площадью 959 кв.м., на котором расположен многоквартирный жилой " ... " угол " ... ", правообладателями участка являются собственники помещений в многоквартирном доме.

Постановлением администрации г. Омска N 994-п от 29.12.2007 на основании заключения межведомственной комиссии г. Омска указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, включен в программу расселения.

Постановлением Администрации г. Омска N 362-п от 09.04.2013 земельный участок с кадастровым номером N " ... ", занимаемый указанным многоквартирным жилым домом, изъят для муниципальных нужд.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Омска от " ... " отказано в удовлетворении исковых требований администрации г. Омска о выселении Гаврюшовой Е.А. из названного жилого помещения с предоставлением им по договору мены другого жилого помещения взамен изымаемого, от переселения в которое истец отказалась, поскольку соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого между сторонами не достигнуто, администрацией не предлагалось возмещение за принадлежащую ей на праве собственности квартиру, в порядке, определенном статьей 32 ЖК РФ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Гаврюшова Е.А. указала, что между ней и администрацией г. Омска не достигнуто соглашение относительно стоимости изымаемого недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также убытков, связанных с таким изъятием.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в выкупную цену изымаемого жилого помещения включается его рыночная стоимость, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием.

В состав общего имущества в многоквартирном доме входит и земельный участок, на котором он расположен (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.

При этом, поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения в многоквартирном доме.

Из приведенных норм следует, что в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В материалах дела имеется заключение от " ... " ООО "Профэкс" об определении рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество и на земельный участок, представленный истцом, согласно которому стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок, составляют 1752000 руб.

В связи с несогласием ответчика со стоимостью, указанной в названном заключении, судом по правилам ст. 79 ГПК РФ назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорного жилого помещения с учетом рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Производство экспертизы было поручено специалистам ООО "ОМЭКС".

Разрешая спор, исследовав в совокупности представленные доказательства, в том числе оценив заключение ООО "Профэкс", представленное истцом, и заключение судебной экспертизы ООО "ОМЭКС", пояснения специалиста Зайцева А.В. и эксперта Никулиной В.В., составлявших указанные заключения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение ООО "Профэкс" достоверно отражает размер возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, в связи с чем удовлетворил заявленные истцом требования в части определения выкупной стоимости квартиры в размере 1704000 рублей и взыскания указанной суммы в пользу истца.

При этом, суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы ООО "ОМЭКС" не отражает действительной стоимости изымаемого имущества, поскольку стоимость в 960000 рублей была определена путем умножения площади спорной квартиры на стоимость одного квадратного метра и фактически включает только стоимость самого жилого помещения, стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок в указанную сумму не включена и, как следствие, не учтена в составе выкупной цены.

Выводы суда об отклонении заключения судебной экспертизы, выполненной ООО "ОМЭКС" подробно мотивированы, оснований не согласиться с ними у судебной коллегии не имеется. При этом, судебная коллегия отмечает, что присужденные суммы сопоставимы с характеристиками спорного жилого помещения, находящегося в одноэтажном многоквартирном доме, в котором расположены 4 квартиры.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом ООО "ОМЭКС" выкупная стоимость изымаемого жилого помещения в размере 960000 рублей определена с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество и на земельный участок отклоняются судебной коллегией как необоснованные.

Так, в заключении судебной экспертизы экспертом приведен расчет стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, стоимость одного квадратного метра которого определена в размере ? стоимости квадратного метра жилого помещения. С учетом размера доли истца в праве общей собственности на общее имущество (0,2769), стоимость такой доли составила 80511 руб. Рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, исходя из его рыночной стоимости в 1150000 рублей и размера доли истца (0,2890), составила 332000 рублей.

Из пояснений эксперта ООО "ОМЭКС" Никулиной В.В. в суде первой инстанции следует, что указанные выше стоимость доли в праве собственности на общее имущество и земельный участок, учтены в рыночной стоимости спорного жилого помещения.

Вместе с тем, указанные пояснения эксперта опровергаются самим заключением эксперта, согласно которому стоимость в 960000 рублей была определена путем умножения стоимости одного квадратного метра, определенного экспертом сравнительным методом в размере 22364 руб., на общую площадь спорного жилого помещения (42,8 кв.м.), без учета доли истца в праве общей собственности на общее имущество в доме и земельный участок.

Ссылка апеллянта на пояснения эксперта ООО "ОМЭКС" относительно того, что в своем заключении при использовании сравнительного метода последняя допускала, что в стоимость аналогичных объектов недвижимости (квартир) стоимость доли в праве на земельный участок и общее имущество в многоквартирном доме уже включена консолидировано, не является поводом к апелляционному вмешательству, поскольку отчет, основанный на неподтвержденной или неполно исследованной информации или ничем не обоснованных предположениях и допущениях не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу (статья 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Кроме этого, коллегия судей отмечает, даже если принять во внимание предположение эксперта ООО "ОМЭКС" о включении в стоимость объектов недвижимости стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок и общее имущество в многоквартирном доме, определение выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости с применением сравнительного метода является некорректным, поскольку информация, представленная на рынке жилой недвижимости, не содержит сведений о размере доли в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок в жилых помещениях, выставленных на продажу, в связи с чем невозможно определить являются ли принятые судебным экспертом к сравнению жилые помещения сходными объекту оценки по материальным и техническим характеристикам в части соответствия долей в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок.

При таком положении, заключение судебной экспертизы, выполненное ООО "ОМЭКС", не соответствует принципам обоснованности и однозначности, что является нарушением Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.

Оспаривая достоверность заключения ООО "Профэкс", положенного в основу решения суда, представитель ответчика в апелляционной жалобе указывает на то, что в стоимость оценки изымаемого объекта недвижимости дважды включена стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество и на земельный участок, поскольку в стоимость взятых за основу аналогов уже включена стоимость указанных долей в праве общей собственности.

Указанные доводы жалобы судебная коллегия отклоняет как безосновательные, отмечает при этом, что эти доводы являются лишь предположением ответчика и не подтверждены какими-либо бесспорными данными.

Ссылка в жалобе на необходимость определения размера стоимости одного квадратного метра жилого помещения исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в Омской области для расчета безвозмездных социальных выплат на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета основаны на ошибочном понимании действующего законодательства. Показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Омской области, рассчитанный в целях определения размера безвозмездных социальных выплат на приобретение жилья в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 16.03.2000 N 394-п, не подлежит применению при определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения по правилам ч. 1 ст. 32 ЖК РФ.

Несогласие подателя жалобы с данной судом оценкой доказательств по делу не может служить основанием к отмене состоявшегося судебного решения, поскольку согласно ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Право оценки доказательственного материала принадлежит суду, разрешающему спор по существу. В обоснование своего вывода о более достоверном отражении размера возмещения собственникам за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме в оценке ООО "Профэкс" и отклонении заключения эксперта ООО "ОМЭКС" судом приведен подробный анализ данных заключений в совокупности с данными в ходе судебного разбирательства пояснениями проводившими оценку рыночной стоимости данного имущества специалистами, приведены мотивы по которым принято одно заключение и отклонено другое. Оснований для переоценки указанных доказательств у судебной коллегии не имеется.

При этом, коллегия судей отмечает, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

Доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов специалиста ООО "Профэкс", его некомпетентности и пристрастности ответчиком не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о назначении по делу товароведческой экспертизы, тогда как ответчиком было заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы, на правильность выводов суда не влияют.

Ссылки апеллянта на необоснованный отказ судьи в удовлетворении ходатайства об назначении судебного заседания " ... " на более позднее время, не могут быть приняты во внимание, поскольку сведений о заявлении такого ходатайства с приложением доказательств невозможности явки представителя в назначенное время и отклонении его судом в материалах дела не имеется. Правом подачи замечаний на протокол судебного заседания сторона ответчика не воспользовалась.

Доводы жалобы о не предоставлении департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска возможности воспользоваться правом назначения повторной экспертизы подлежат отклонению.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиком не было заявлено ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы.

Данных о том, что судом были нарушены положения ст.ст. 12, 56 ГПК РФ при рассмотрении дела не имеется. Участники процесса возможности представления доказательств в обоснование иска и возражений лишены не были. Процессуальные действия судьи в части движения дела, сбора доказательств и их оценки основаны на законе.

Ссылки апеллянта в суде апелляционной инстанции на иную судебную практику во внимание коллегии не принимаются, поскольку таковая не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, судебные акты, на которые ссылался податель жалобы приняты по жилым помещения, расположенным в иных многоквартирных домах, по иным фактическим обстоятельствам, не являющимся тождественными настоящему делу.

Удовлетворяя заявление Гаврюшовой Е.А. в части взыскания расходов на оплату услуг представителя, районный суд исходил из наличия у нее права на возмещение понесенных ею расходов на оплату услуг представителя, сложности и характера спора, количества состоявшихся судебных заседаний, объема выполненной представителем работы.

С учетом изложенного, суд посчитал обоснованной сумму расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

С выводом районного суда коллегия судей соглашается, взысканный судом размер представительских расходов, соответствует принципу разумности и справедливости, а также принципам соразмерности и соблюдения баланса интересов сторон.

При таких обстоятельствах, коллегия не находит оснований для уменьшения суммы расходов на оплату услуг представителя, взысканной районным судом.

Доводы жалобы не указывают на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения при оценке представленных сторонами доказательств, а направлены лишь на переоценку выводов суда.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований о включении в размер возмещения расходов, связанных с изменением места проживания, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на него, сторонами не обжалуется, предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции не является.

В обжалуемой части постановленное решение отвечает требованиям законности и обоснованности, вынесено при правильной оценке доказательств по делу и не подлежит отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

решение Ленинского районного суда г. Омска от 03 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Омска - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: