Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г. по делу N 33-11639/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Назарова В.В.

судей Першиной Н.В., Чабан Л.Н.

при секретаре: Зуеве М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ионова С.М., Ионовой Е.А. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 24 января 2017 года.

Заслушав доклад судьи Чабан Л.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ионов С.М., Ионова Е.В., действующая в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних Ионова Д.С., Ионова А.С, обратились в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В обоснование иска указали, что 19.11.2012 между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N578/5/2-К, на основании которого ООО "Вюн-Кон-Сервис" обязано после окончания строительства передать в собственность участнику долевого строительства квартиру 578 в жилом доме корпус 2 на 5 этаже в доме по адресу: г.Анапа, ул.Владимирская, 154. Истцы выполнили принятые на себя обязательства по договору, оплатив стоимость квартиры в размере 919 800 рублей. 03 марта 2016 года истцами получено уведомление об окончании строительства. 14 марта 2016 года представитель истцов прибыл в офис застройщика для подписания акта приема-передачи квартиры, объект был им осмотрен, однако акт приема-передачи подписан и предложен к подписанию не был, в связи с чем истцами в адрес застройщика направлена претензия, оставшаяся без ответа. Поскольку по настоящее время истцы не имеют возможности приобрести в собственность объект долевого строительства, подлежащий передаче им в соответствии с условиями договора до 31.12.2014, не позднее, чем через 4 месяца после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, они обратились в суд с настоящим иском и просили признать за истцами право собственности на квартиру N 578 (нумерация согласно договора), расположенную по адресу: г.Анапа, ул.Владимирская, д. 154, корпус 2.

Представитель ответчика ООО "Вюн-Кон-Сервис" возражал против иска, полагает, что истцами избран неверный способ защиты, так как из договора долевого участия в строительстве возникают обязательственные отношения, а потому требования о признании права собственности являются ненадлежащими и просил суд отказать в удовлетворении иска.

Обжалуемым решением суд отказал в удовлетворении исковых требований Ионова Сергея Михайловича, Ионовой Елены Александровны, действующей в собственных интересах, а также в интересах несовершеннолетних Ионова Дениса Сергеевича, Ионова Алексея Сергеевича к ООО "Вюн-Кон-Сервис" о признании права собственности на квартиру.

В апелляционной жалобе Ионов С.М., Ионова Е.А. просят решение суда отменить, так как оно принято без учёта всех обстоятельств по делу, с нарушениями норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения Ионова С.М., судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 19 ноября 2012 года между ООО "Вюн-Кон-Сервис" и Ионовым С.М., Ионовой Е.А., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних Ионова Дениса и Ионова Алексея, заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N-578/5/2-К, согласно которому застройщик обязался построить жилой дом корпус 2 по строительному адресу: Краснодарский край, г.Анапа, ул.Владимирская, д. 154 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать квартиру N 578, расположенную на пятом этаже, дольщикам, а дольщики обязывались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Цена договора составила 919 800 рублей (п. 3.1 договора). Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Вюн-Кон-Сервис" от 15.02.2013, заявлением физического лица: Ионова Сергея Михайловича на перевод денежных средств от 30.11.2012, государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серия МК-3 N 001142 от 24.0.2010, уведомлением об удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала от 17.01.2013.

24 августа 2015 года ООО "Вюн-Кон-Сервис" выдано разрешение N23-301000-80-2015 на ввод объекта: "Жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже (корпус N2-2-й этап)" в эксплуатацию.

12 февраля 2016 года ООО "Вюн-Кон-Сервис" в адрес Ионовой Е.А. направлено уведомление о готовности передачи объекта долевого строительства.

14 марта 2016 года Ионовым С.М., действующим от себя лично, а также по доверенности от Ионовой Е.А., Ионова Дениса, Ионова Алексея, на основании доверенности N 50 АА 8001029, составлен предварительный лист осмотра квартиры N 578, расположенной на 5 этаже по адресу: Краснодарский край, г.Анапа, ул.Владимирская, 154, корпус N2.

16 марта 2016 года Ионовым С.М., действующим в своих интересах и интересах жены и детей, в адрес ООО "Вюн-Кон-Сервис" направлена претензия, в которой он просил назначить время и дату подписания акта приема-передачи квартиры, передать в собственность квартиру, являющуюся объектом долевого строительства, а также осуществить перерасчет стоимости квартиры и предоставить для ознакомления документацию, относящуюся к технологии осуществления строительства.

Претензия и предварительный лист осмотра квартиры направлены в адрес ООО "Вюн-Кон-Сервис", получены адресатом 25.03.2016.

08 июня 2016 года истцами в адрес ООО "Вюн-Кон-Сервис" направлена претензия с требованием о возмещении неустойки, а также о перерасчете стоимости объекта долевого строительства, что подтверждается квитанцией об отправлении почтовой корреспонденции от 08.06.2016 и описью вложения.

18 июля 2016 года квартира, общей площадью 23,1 кв.м. по адресу: г.Анапа, ул.Владимирская, д. 154, корпус 2, кв.54, поставлена на государственный кадастровый учет, ей присвоен кадастровый номер 23:37:0102035:6061, что подтверждается кадастровым паспортом помещения от 18.07.2016 N 2343/12/16-897445.

На основании части 1 статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из статей 13 и 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация прав собственности на объект долевого строительства проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Согласно части 4 статьи 16 Закона N 214-ФЗ правом на обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства обладает участник долевого строительства, за счет денежных средств которого построен (создан) объект долевого строительства, либо его наследники.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательного страхования и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно договору участия в долевом строительстве передача квартиры и принятие ее Дольщиком осуществляется по подписываемому сторонам передаточному акту (п. 4.1 договора). В соответствии с п. 4.5 Договора, Дольщик обязуется до начала принятия квартиры заключить договор на оказание коммунальных услуг и техобслуживание (содержание), либо договор иного наименования, с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления объектом. Оплатить расходы по техническому обслуживанию (содержанию) объекта, пропорционально приобретаемой доле, и стоимость коммунальных услуг, за четыре месяца после даты получения Разрешения на ввод, или компенсировать эти расходы Застройщику. Согласно п. 7.3 Договора, застройщик имеет право отказаться от исполнения Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Дольщиком какого-либо обязательства по оплате, предусмотренного Договором.

Таким образом, обязательства по передаче квартиры по подписанному акту является встречными по отношению к первоначальному обязательству об оплате застройщику всех денежных средств в соответствии с условиями договора.

Помимо того истцами избран неверный способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований:

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, возникает с момента государственной регистрации.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ и ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения, перехода права собственности (вещного права) на недвижимое имущество.

Согласно статье 4 Закона о государственной регистрации прав, обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона. Однако при переходе возникших ранее прав на недвижимость другому лицу регистрация прав предыдущего правообладателя необходима в силу пункта 2 статьи 6 Закона.

Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, осуществляется в соответствии со статьей 25 Закона о государственной регистрации прав.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в административном порядке.

Помимо этого, наличие между сторонами договорного обязательства не может породить вещно-правовой способ защиты права. В этом случае подлежит применению установленный конкретной нормой закона обязательственный иск.

В рассматриваемом случае между сторонами существуют обязательственные отношения по договору долевого участия в строительстве, что исключает вещно-правовой способ защиты права.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень способов защиты нарушенного права, выбор которых осуществляется истцом самостоятельно. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Также судом обоснованно принято во внимание, что истцами не представлено доказательств исполнения собственного обязательства по оплате ООО "Вюн-Кон-Сервис" всех денежных сумм в соответствии с Договором, в том числе расходов по техническому обслуживанию (содержанию) объекта, пропорционально приобретаемой доле, и стоимости коммунальных услуг, за четыре месяца после даты получения Разрешения на ввод, или сведений о компенсации этих расходов застройщику.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения, при рассмотрении настоящего иска не допущено.

Законность и обоснованность судебного постановления проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 24 января 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ионова С.М., Ионовой Е.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: