Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 апреля 2017 г. по делу N 33-67/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пегушина В.Г.,

судей Диденко И.А., Якубовской Е.В.,

по докладу судьи Диденко И.А.,

при секретаре Жигайло А.А.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора общества с ограниченной ответственностью " " ... "" " Ф.И.О. "6 на решение Темрюкского районного суда от " ... "

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

ООО " " ... "" обратилось в суд с иском к ООО " " ... "", " Ф.И.О. "1 о переводе на ООО " " ... "" прав и обязанностей покупателя - ООО " " ... "" по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений от " ... ", заключенному с " Ф.И.О. "1, и признании права собственности за ООО " " ... "" на объекты недвижимого имущества, аннулировании в ЕГРП записей о переходе права собственности от " Ф.И.О. "1 к ООО " " ... "" на объекты недвижимого имущества.

В обоснование требований указано, что " ... " между " Ф.И.О. "1 и ООО " " ... "" заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно разделу 1 которого арендодатель " Ф.И.О. "1 предоставляет, а арендатор ООО " " ... "" принимает в аренду земельный участок, общей площадью 5452 кв.м. с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... ", вид разрешенного использования - для эксплуатации базы отдыха, а также объекты недвижимости, расположенные на участке. " ... " между " Ф.И.О. "1 и ООО " " ... "" заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по которому ООО " " ... "" при продаже объектов недвижимости, перечисленных в пункте 1.3 договора, имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить с арендодателем договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений. Вместе с тем, не смотря на закрепленное дополнительным соглашением преимущественное право покупки, ООО "Океан", " ... "г. " Ф.И.О. "1 и ООО " " ... "" заключили договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. В связи с чем, истец полагает свои права нарушенными, требуя перевода на себя прав и обязанностей по указанному договору купли-продажи.

Решением Темрюкского районного суда от " ... " в удовлетворении требований ООО " " ... "" отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от " ... " решение Темрюкского районного суда от " ... " отменено и принято новое об удовлетворении требований ООО " " ... "".

Постановлением суда кассационной инстанции от " ... " апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от " ... " отменено и дело направлено в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда на новое апелляционное рассмотрение.

В апелляционной жалобе представитель истца выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ООО " " ... "" требований. В обоснование жалобы указывает, что судом допущены нарушения норм материального права и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО " " ... "" по доверенности " Ф.И.О. "7 не согласен с доводами жалобы, просит решение Темрюкского районного суда от " ... "г. оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО " " ... "" по доверенности " Ф.И.О. "8 поддержала доводы жалобы, просила решение суда отменить и принять новое об удовлетворении требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО " " ... "" по доверенности " Ф.И.О. "7 и представитель " Ф.И.О. "1 по доверенности " Ф.И.О. "9 просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в апелляционную инстанцию не явились, извещались судом первой инстанции надлежащим образом, о причинах не сообщили и об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы настоящего гражданского дела в пределах этих доводов, заслушав пояснения сторон, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно п. п. 1-3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Из материалов дела следует, что " ... " между " Ф.И.О. "1 и ООО " " ... "" был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель " Ф.И.О. "1 предоставил, а арендатор ООО "Океан" принял в аренду земельный участок общей площадью 5452 кв.м. с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... ", вид разрешенного использования - для эксплуатации базы отдыха, а также объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке: гостевой дом с мансардой площадью 133 кв.м. литер Ц; гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м. литер Ц1; гостевой дом с мансардой, площадью 136,7 кв.м. литер Ц2; гостевой дом с мансардой, площадью 110 кв.м. литер Ц3; гостевой дом с мансардой, площадью 73 кв.м. литер Ш; гостевой дом с мансардой, площадью 72,4 кв.м. литер Ш1; гостевой дом (объект незавершенный строительством), 84% готовности, литер Ю. Срок аренды определен до " ... "

Согласно пункту 3.1 договора аренды недвижимого имущества от " ... ", размер арендной платы за недвижимое имущество определен в дополнительном соглашении к настоящему договору. Исходя из дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от " ... ", стороны договорились о том, что размер арендной платы за недвижимое имущество составляет 3 500 000 рублей в год. Договор аренды недвижимого имущества от " ... " прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от " ... " N " ... ".

" ... " между " Ф.И.О. "1 и ООО "Океан" заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому ООО " " ... "" при продаже объектов недвижимости, перечисленных в пункте 1.3 договора, имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить с арендодателем договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений. Дополнительное соглашение от " ... " в Управлении Росреестра не регистрировалось.

Согласно договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения от " ... " " Ф.И.О. "1 продал ООО " " ... "" земельный участок площадью 5452 кв.м. по адресу: " ... " расположенными на нем объектами недвижимости: гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м. литер Ц; гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м. литер Ц1; гостевой дом с мансардой, площадью 136,7 кв.м. литер Ц2; гостевой дом с мансардой площадью 110 кв.м. литер Ц3; гостевой дом с мансардой, площадью 73 кв.м. литер Ш; гостевой дом с мансардой площадью 72,4 кв.м. литер Ш1; гостевой дом (объект незавершенный строительством) 84% готовности литер Ю; летнее кафе площадью 65,7 кв.м. литер Щ; шашлычная площадью 50,1 кв.м., литер Э, в том числе ограждения и сооружения.

Пунктом 1.7 договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения от " ... " предусмотрено, что стороны договора извещены о том, что земельный участок и объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего договора, находятся на праве досрочной аренды у ООО " " ... "", при этом указанным договором предусмотрено, что смена собственника арендуемого ООО " " ... "" имущества не влечет прекращение права аренды.

Право собственности на земельный участок площадью 5452 кв.м. по адресу: " ... " расположенные на нем объекты недвижимости зарегистрировано за ООО " " ... "" " ... ", что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от " ... " N " ... ".

Отвергая доводы истца о наличии у него преимущественного права выкупа спорного недвижимого имущества, суд первой инстанции указал на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от " ... "

Судебная коллегия полагает вывод суда ошибочным.

Согласно части 2 статьи 11 Гражданского кодекса РФ, стороны договора свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В развитие указанной нормы статья 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Согласно условиям дополнительного соглашения от " ... " стороны договорились внести изменения в договор аренды от " ... " в виде предоставления арендатору преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса РФ).

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Согласно части 2 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Аренда, согласно статье 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", рассматривается как обременение права. Государственная регистрация указанного обременения согласно статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществляется путем государственной регистрации договора аренды.

При этом, исходя из буквального толкования положений дополнительного соглашения от " ... " следует, что стороны не предусмотрели изменений существенных условий договора от " ... "г., поскольку состав недвижимого имущества, в отношении которого установлено обременение, собственник, имущество которое обременено, а равно лицо, в пользу которого зарегистрировано обременение, остались неизменными.

Судом установлено и не опровергается сторонами, что между арендодателем и арендатором были согласованы все существенные условия договора аренды, так же как и согласованы условия дополнительного соглашения от " ... " Договор аренды является действующим по настоящее время.

Дополнительное соглашение от " ... " к договору аренды от " ... " заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, то есть в той же форме, что и договор аренды.

Соглашение подписано сторонами, что не оспаривалось при рассмотрении настоящего дела. " Ф.И.О. "1 выразил свою действительную волю на предоставление истцу преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Таким образом, суд не учел, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, влечет правовые последствия в отношениях между сторонами сделки, а также порождает весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен. И сторона договора не вправе ссылаться на его незаключенность.

Вместе с тем, " Ф.И.О. "1, заведомо зная о принятом обязательстве, необоснованно произвел отчуждение спорного имущества иному, нежели ООО " " ... "" лицу.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверил доводы представителя ООО " " ... "" о подложности дополнительного соглашения от " ... " к договору аренды, назначив по делу судебно-почерковедческую экспертизу.

Согласно заключения эксперта Регионального союза судебных экспертов " ... "-П от " ... "г. подпись от имени арендодателя в Договоре аренды недвижимого имущества от 01.02.2013г. и в дополнительном соглашении к договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2013г., выполнена " Ф.И.О. "1.

Подпись от имени Продавца в договоре купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений от 09.04.2013г., выполнена " Ф.И.О. "1.

Подписи от имени доверителя в нотариальных доверенностях на представление " Ф.И.О. "1, выполнены " Ф.И.О. "1.

Каким образом и с помощью, каких технических средств исследуемые подписи попали, на представленные на исследование копии документов, ответить не представляется возможным.

Определением от " ... "г.судебная коллегия по гражданским дела назначила дополнительную судебную почерковедческую экспертизу.

Заключением эксперта Регионального союза судебных экспертов " ... "-П от " ... "г. экспертом " Ф.И.О. "10 сделан вывод, что подпись от имени арендодателя в Договоре аренды недвижимого имущества от 01.02.2013г. и в дополнительном соглашении к договору аренды недвижимого имущества от 04.02.2013г. к договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2013г., выполнена " Ф.И.О. "1.

Судебная коллегия принимает экспертные заключения в качестве достаточных и допустимых доказательств, не доверять заключению эксперта у суда оснований нет, заключения имеют исследовательскую и мотивировочную части, выводы, компетенция эксперта не вызывает сомнений: стаж экспертой работы " Ф.И.О. "10 9 лет. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется подписка. Экспертизы проведены в соответствии с действующим федеральным законодательством, на основании определений Краснодарского краевого суда от " ... " и от " ... "г., сделано описание и анализ проведенных исследований, использованы нормативные акты и специальная литература. Выводы соответствуют вопросам, поставленным перед экспертом.

В связи с чем, следует признать правомерными доводы истца о нарушении его прав.

Суд апелляционной инстанции также не может согласиться с выводами суда, о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требования.

Суд первой инстанции указал, что истец не вправе в обоснование своих требований ссылаться на положения статьи 250 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, посчитал отсутствующим у ООО " " ... "" преимущественного права покупки арендуемого имущества. В то же время, сослался на пропуск истцом предусмотренного пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ срока исковой давности.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ распространяет свое действие на правоотношения, связанные с имуществом, находящимся в долевой собственности.

При этом судебная коллегия не усматривает оснований для применения аналогии закона в настоящем случае.

Рассматриваемый спор возник из договорных правоотношений, не предполагающих обязанность контрагентов заблаговременно уведомлять друг друга о совершаемых действиях, и не презюмирующих соответствующую осведомленность сторон, в связи с чем, суд апелляционной инстанции полагает, что к возникшему спору подлежит общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, и составляющий 3 года.

Таким об разом, истец не пропустил процессуальный срок обращения в суд и на этом основании суд не вправе был отказывать в удовлетворении требований.

В тоже время Гражданский кодекс РФ не исключает возможности восстановления нарушенного права лица на приобретение имущества на основании договора посредством перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с ненадлежащим контрагентом.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пунктах 2 и 3 Постановления от " ... " " ... " "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение Темрюкского районного суда от " ... " приведенным требованиям не отвечает. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм процессуального права, что в силу пунктов 1, 3 - 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены судебного акта.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает правильным решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу директора общества с ограниченной ответственностью " " ... "" " Ф.И.О. "6 удовлетворить.

Решение Темрюкского районного суда от " ... " отменить.

Принять по делу новое решение.

Иск общества с ограниченной ответственность " " ... "" к обществу с ограниченной ответственность " " ... "", " Ф.И.О. "1 о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворить.

Перевести на общество с ограниченной ответственностью " " ... "" права и обязанности покупателя - общества с ограниченной ответственность "Межрегиональная " ... "" по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений от " ... ", заключенному с " Ф.И.О. "2.

Признать за обществом с ограниченной ответственность " " ... "" (ИНН " ... ", ОГРН " ... ") право собственности на:

гостевой дом с мансардой, назначение нежилое, общей площадью 133 кв.м. литер Ц, этажность 2, кадастровый " ... ";

гостевой дом с мансардой, назначение нежилое, общей площадью 133 кв.м. литер Ц1, этажность 2, кадастровый " ... ";

гостевой дом с мансардой, назначение нежилое, общей площадью 136,7 кв.м. литер Ц2, этажность 2, кадастровый " ... ";

гостевой дом с мансардой, назначение нежилое, общей площадью 110 кв.м. литер Ц3, этажность 2, кадастровый " ... ";

гостевой дом, назначение нежилое, общей площадью 73 кв.м. литер Ш, этажность 1, кадастровый " ... ";

гостевой дом, назначение нежилое, общей площадью 72,4 кв.м., литер Ш 1, этажность 1, кадастровый " ... ";

гостевой дом, назначение нежилое, общей площадью 1798,0 кв.м. литер Ю, этажность 3, кадастровый (или условный) " ... ";

летнее кафе, назначение нежилое, общей площадью 65,7 кв.м., литер Щ, этажность 1;

шашлычная, назначение нежилое, общей площадью 50,1 кв.м. литер Э, этажность 1;

бассейн плавательный, литер X, общей площадью 82,4 кв.м.;

амфитеатр, литер XI, площадью 130,0 кв.м.;

уборная в блоке с душем, литер Г20, площадью 18,5 кв.м.;

вспомогательное помещение для электронасосного оборудования, литер Г19, площадью 8,4 кв.м.;

земельный участок, общей площадью 5452 кв.м., кадастровый " ... ", расположенный по адресу: Краснодарский край, " ... ".

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи о праве собственности ООО " " ... "" на объекты недвижимости:

гостевой дом с мансардой, назначение нежилое, общей площадью 133 кв.м. литер Ц, этажность 2, кадастровый " ... ";

гостевой дом с мансардой, назначение нежилое, общей площадью 133 кв.м. литер Ц1, этажность 2, кадастровый " ... ";

гостевой дом с мансардой, назначение нежилое, общей площадью 136,7 кв.м. литер Ц2, этажность 2, кадастровый " ... ";

гостевой дом с мансардой, назначение нежилое, общей площадью 110 кв.м. литер Ц3, этажность 2, кадастровый " ... ";

гостевой дом, назначение нежилое, общей площадью 73 кв.м. литер Ш, этажность 1, кадастровый " ... ";

гостевой дом, назначение нежилое, общей площадью 72,4 кв.м., литер Ш 1, этажность 1, кадастровый " ... ";

гостевой дом, назначение нежилое, объект незавершенный строительством, (84% готовности) литер Ю, кадастровый (или условный) " ... ";

летнее кафе, назначение нежилое, общей площадью 65,7 кв.м., литер Щ, этажность 1;

шашлычная, назначение нежилое, общей площадью 50,1 кв.м. литер Э, этажность 1;

бассейн плавательный, литер X, общей площадью 82,4 кв.м.;

амфитеатр, литер XI, площадью 130,0 кв.м.;

уборная в блоке с душем, литер Г20, площадью 18,5 кв.м.;

вспомогательное помещение для электронасосного оборудования, литер Г19, площадью 8,4 кв.м.;

земельный участок, общей площадью 5452 кв.м., кадастровый " ... ", расположенный по адресу: " ... " " ... ", " ... ".

Настоящее апелляционное определение является основанием для регистрации Управлением Росреестра по Краснодарскому краю права общества с ограниченной ответственностью " " ... "" на вышеперечисленное недвижимое имущество и аннулирования записей о праве общества с ограниченной ответственность "Межрегиональная " ... "" на недвижимое имущество.

Председательствующий:

Судьи: