Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 11 апреля 2017 г. по делу N 33-1357/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Переплесниной Е.М.,

судей Слиж Н.Ю., Глушенко Н.О.

при секретаре Баталовой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Круць О.А. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 14 февраля 2017 г. по иску Зубий Н. В. к Круць О. А., Пекиной И. А. о признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Слиж Н.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском по тем основаниям, что между ним и Пекиной И.А. ( ... ) был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому Пекина И.А. (продавец) обязалась заключить договор купли-продажи (основной) и передать ему (покупателю) в собственность однокомнатную благоустроенную квартиру N ( ... ), находящуюся на третьем этаже жилого дома N ( ... ), расположенного по ул. ( ... ), кадастровый номер ( ... ), с паровым отоплением и центральным холодным и горячим водоснабжением. От имени ответчика Круць О.А. по доверенности от ( ... ) действовал Малынов А.В. На имя Круць О.А. выданы все документы на строительство дома, а также он является собственником ( ... ) доли земельного участка с кадастровым номером ( ... ), на котором возведен дом. Истец свои обязательства по договору исполнил, оплатил сумму в размере ( ... ) рублей, с ( ... ) года истец оплачивает жилищно-коммунальные услуги, однако до настоящего времени не имеет возможности зарегистрировать право собственности, в то время как дом построен и введен в эксплуатацию, поскольку всех необходимых документов для регистрации права собственности ему не передано, ответчики уклоняются от исполнения своих обязательств. Истец просил суд признать право собственности на однокомнатную квартиру по адресу: ( ... ) (кадастровый номер ( ... )), общей площадью ( ... ) кв.м, расположенную на третьем этаже.

Решением суда исковые требования удовлетворены. Суд признал право собственности Зубий Н.В. на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ( ... ) (кадастровый номер ( ... )). Взыскал с Пекиной И.А. и Круць О.А. в пользу Зубий Н.В. солидарно расходы по оплате государственной пошлины в размере ( ... ) рублей.

С решением суда не согласен ответчик Круць О.А., просит его отменить. В обоснование жалобы указывает, что в материалах дела имеются два предварительных договора купли-продажи от ( ... ) в отношении одного объекта и по одной цене, один из которых заключен между истцом и Пекиной И.А., а другой между истцом и Малыновым А.В. Обращает внимание суда, что данные договоры заключены без его участия. При этом, в тексте предварительного договора с Пекиной И.А. имеется оговорка, свидетельствующая о недействительности данной сделки, составленной в иную дату и на иных условиях. В момент подписания предварительного договора в ( ... ) года истец и Пекина И.А. не могли знать о том, что договор может прекратить свое действие в ( ... ) году. Судом проигнорировано положение предварительного договора между Зубий Н.Н. и Малыновым А.В., в котором он, как продавец либо собственник не указывается. У Малынова А.В. на тот момент времени отсутствовали полномочия на совершение сделки в отношении чужого имущества, поскольку он не обладал правами ни на один объект в указанном здании. Поясняет, что спорная квартира на момент заключения основного договора являлась общедолевой собственностью, Пекина И.А. была не вправе отчуждать данное имущество без него. Кроме того, указывает, что вновь созданный объект не передавался им по акту и не выбывал из его владения, денежных средств за него он не получал. Неисполнение договора, заключенного между ним и Пекиной И.А., не может нарушать права третьих лиц, с которыми он не вступал в договорные отношения. Ссылаясь на Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-03 "О государственной регистрации недвижимости" указывает, что суд при рассмотрении дела обязан был установить и распределить доли и права за остальными собственниками. Считает также неправомерным вывод суда о признании права собственности без наличия основного договора купли-продажи недвижимости. Выражает несогласие с солидарным взысканием судебных расходов.

В письменных дополнениях к апелляционной жалобе ответчик Круць О.А. указал, что согласно ответу Управления Росреестра по РК на его обращение, право собственности на квартиры в спорном жилом доме зарегистрировано быть не может в связи с наличием противоречий в документах определяющих целевое назначение земельного участка и назначение возведенного объекта. Поясняет, что им подано исковое заявление к Пекиной И.А. о признании права собственности на ( ... ) доли в праве собственности в объекте недвижимости по адресу: ( ... ), а потому до рассмотрения указанного иска невозможно рассмотреть поданную им апелляционную жалобу, в связи с чем просит приостановить производство по ней. Поясняет также, что Пекина И.А. заключила сделку за пределами полномочий, без его участия, а предварительный договор был заключен неуполномоченным лицом Малыновым А.В., следовательно, данные сделки не могут быть действительными. При заключении оспариваемого договора первоочередное право собственности на спорную квартиру зарегистрировано не было, что само по себе является самостоятельным основанием для признания сделки ничтожной. Указывает, что спорное здание является общедолевой собственностью двух лиц - Пекиной И.А. и Круць О.А. по ( ... ) доли в праве собственности. По сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ( ... ) - для эксплуатации служебно-технического здания. Следовательно, назначение созданного объекта недвижимости "многоквартирный дом" не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, что является самостоятельным основанием для отказа в признании права собственности на квартиру.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца - Саввина Л.Ю. и Зубий А.А. полагали решение суда законным и обоснованным, не подлежащим изменению, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о дате и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах, изложенных в апелляционной жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 218 Г К РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом по делу установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от ( ... ) в собственности Круць О.А. находился земельный участок, расположенный по адресу: ( ... ), площадью ( ... ) кв.м, кадастровый номер участка ( ... ), с разрешенным использованием для эксплуатации служебно-технического здания.

На основании договора купли-продажи доли земельного участка и доли служебного здания от ( ... ) ( ... ) доли в праве на указанный земельный участок было зарегистрировано за Пекиной И.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ( ... ).

( ... ) администраций Петрозаводского городского округа Круць О.А. выдано разрешение на строительство NRU ( ... ) многоквартирного среднеэтажного жилого дома взамен сносимого одноэтажного служебного здания N ( ... ) по ул. ( ... ) в г. ( ... ), кадастровый номер участка ( ... ).

( ... ) между Круць О.А. и Пекиной И.А. был заключен договор о совместной деятельности по строительству многоквартирного среднеэтажного жилого дома взамен сносимого одноэтажного служебного здания N ( ... ) по ул. ( ... ) в г. Петрозаводске на земельном участке с кадастровым номером ( ... ).

Согласно указанному договору о совместной деятельности стороны договорились объединить вклады и совместно действовать без образования юридического лица для строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером ( ... ), принадлежащим сторонам по ( ... ) доли в праве.

Согласно п. ( ... ). Договора сторона-1 (Круць О.А.) в качестве вклада обязуется предоставить для строительства земельный участок общей площадью ( ... ) кв.м, кадастровый номер ( ... ). Сторона-2 (Пекина И.А.) в качестве вклада обязуется обеспечить финансирование строительства объекта в необходимом объеме и обеспечить выполнение строительных работ.

В соответствии с п. ( ... ) Договора стороны договорились, что финансирование строительства жилого дома будет осуществляться также за счет средств, привлеченных на основании предварительных договоров купли-продажи либо договоров инвестирования в строительство жилых помещений в строящемся доме. Обязательства из предварительных договоров купли-продажи либо договоров инвестирования являются личными обязательствами Пекиной И.А.

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в собственность стороне-2 Пекиной И.А. поступают все помещения (жилые и нежилые) в составе многоквартирного жилого дома. В счет доли от участия от совместной деятельности по договору сторона-2 Пекина И.А. выплачивает стороне-1 Круць О.А. денежные средства в сумме ( ... ) рублей в срок до ( ... ). (п. ( ... ). договора).

В соответствии с п. ( ... ). Договора стороны должны в течение 5 рабочих дней, с даты выполнения условий п. ( ... ), подписать акт о выполнении условий договора о совместной деятельности. Настоящий договор и акт о выполнении условий является основанием для государственной регистрации права собственности стороны-2 Пекиной И.А. на квартиры в многоквартирном доме.

Из материалов дела также следует, что Договор о совместной деятельности сторонами подписан, ни одна из сторон от исполнения договора не отказывалась, изменений в настоящий договор не вносилось.

Согласно акту от ( ... ) о выполнении условий договора о совместной деятельности во исполнение условий п. ( ... ). договора о совместной деятельности от стороны-2 Пекиной И.А. стороне-1 Круць О.А. переданы денежные средства в размере ( ... ) рублей.

Судом по делу также установлено, что ( ... ) между Пекиной И А. и Зубий Н.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. ( ... ). которого продавец Пекина И.А. обязуется заключить основной договор купли-продажи и передать покупателю в собственность однокомнатную благоустроенную квартиру N ( ... ), площадью ( ... ) кв.м, распложенную на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. ( ... ).

Согласно п. ( ... ). Договора стоимость продаваемой по настоящему договору квартиры составляет ( ... ) рублей. Денежные средства в сумме ( ... ) рублей уплачены продавцу Пекиной И.А., и получены ею, о чем свидетельствует подпись в договоре.

Из п. ( ... ). Договора следует, что стороны намерены заключить основной договор и представить его для государственной регистрации, осуществив документально оформленную передачу жилого помещения, не позднее ( ... ).

Из материалов дела следует, что ( ... ) администрацией Петрозаводского городского округа Круць О.А. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU ( ... ), объекту присвоен порядковый номер N ( ... ) (двенадцать литер А) по ул. ( ... ). На квартиру N ( ... ) в д. N ( ... ) по ул. ( ... ) в г. ( ... ) составлен кадастровый паспорт, объекту присвоен кадастровый номер ( ... ).

Судом также установлено, что ( ... ) между Пекиной И.А. и Зубий Н.В. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. ( ... ), актом приема-передачи квартиры от ( ... ) спорная квартира передана от продавца покупателю. Этой же датой истец и Пекина И.А. обратились в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности Зубий Н.В. на вышеуказанный объект недвижимости. При проведении правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию, было выявлено, что в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах Пекиной И.А. на вышеуказанную квартиру, ( ... ) в государственной регистрации права и перехода права было отказано.

Заявляя исковые требования, истец указал, что им исполнены обязательства по договору в полном объеме, он, проживая в квартире, оплачивая необходимые жилищно-коммунальные платежи, не имеет возможности зарегистрировать право собственности.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, исходя из положений законодательства, установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, пришел к выводу о том, что права истца могут быть защищены признанием за ним права собственности на спорное жилое помещение.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, установленных по делу обстоятельствах и представленных суду доказательствах.

Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение факт заключения между Пекиной И.А. и истцом договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. ( ... ), передачи спорного жилого помещения истцу, исполнение истцом обязательств по договору в полном объеме, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о недействительности предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, не влекут отмену законно постановленного решения суда, поскольку в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ они не подтверждены материалами дела, как и доводы об отсутствии у Пекиной И.А. права на единоличное отчуждение квартиры.

Довод апелляционной жалобы о том, что у Малынова А.В. на момент совершения сделки отсутствовали полномочия на ее совершение в отношении чужого имущества, поскольку он не обладал правами ни на один объект в указанном здании, судебной коллегией отклоняется.

Заявляя исковые требования, сторона истца указала, что Малынов А.В. действовал по письменному согласию Круць О.А. от ( ... ), от его имени и в его интересах, на основании нотариально удостоверенной доверенности от ( ... ) в реестре за N ( ... ).

Учитывая указанное обстоятельство, правомерность действий Малынова А.В., связанных с реализацией возложенных на него полномочий, для другой стороны предварительного договора явствовала из обстановки, в которой действовал представитель (абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ). Доверенность не отзывалась и совершенные на ее основании сделки Круць О.А. не оспаривались.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд при рассмотрении дела обязан был установить и распределить доли и права за остальными собственниками, судебной коллегией не принимается как основанный на ошибочном толковании норм права.

Довод апелляционной жалобы о том, что признание права собственности без наличия основного договора купли-продажи недвижимости неправомерно, является также необоснованным, поскольку опровергается установленными по делу обстоятельствами и материалами дела.

Довод апелляционной жалобы о том, что вид разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации служебно-технического здания, в связи с чем назначение созданного объекта недвижимости "многоквартирный дом" не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, судебной коллегией не принимается, поскольку указанный объект введен в эксплуатацию разрешением администрации Петрозаводского городского округа как объект капитального строительства, возведенного взамен сносимого служебного здания. Каких-либо сведений, указывающих на отмену данного разрешения, материалы дела не содержат.

Наличие судебных споров между Круць О.А. и Пекиной И.А., связанных с финансовыми претензиями, не должно влечь каких-либо негативных последствий для потребителя в виде отказа в передаче в его собственность купленной квартиры.

Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен судом правильно в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, спор разрешен в соответствии с представленными доказательствами и требованиями закона. Оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены применительно к положениям ст. 330 ГПК РФ не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 14 февраля 2017 г. по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Круць О.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи