Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 22 марта 2017 г. по делу N 33-5785/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Нурисламова Ф.Т.

судей Мухаметовой Н.М., Якуповой Н.Н.

при секретаре Искужиной Г.Р.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ПАО "Российский Сельскохозяйственный банк" на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

исковое заявление ФРА к ООО "Единая торгово - закупочная компания", ООО "Строительная компания МегаСтрой", АО "Российский Сельскохозяйственный банк" о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать ФРА участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес.

Признать договор купли-продажи N ... от дата между ООО "Единая торгово - закупочная компания" и ООО "Строительная компания МегаСтрой" недействительным и применить последствия ничтожности сделки.

Признать сделку между ООО "Строительная компания МегаСтрой" и АО "Российский Сельскохозяйственный банк" по договору об ипотеке (залога недвижимости) N ... 1/3 от дата недействительной и применить последствия ничтожности сделки.

Признать за ФРА право собственности на адрес, расположенную по адресу: адрес.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права общей долевой собственности на адрес, расположенную по адресу: адрес на имя ФРА

Взыскать с ООО "Единая торгово - закупочная компания" в пользу ФРА расходы по оплате госпошлины в размере N ... копеек.

Взыскать с ООО "Строительная компания МегаСтрой" в пользу ФРА расходы по оплате госпошлины в размере N ... рублей копеек.

Взыскать с АО "Российский Сельскохозяйственный банк" в пользу ФРА расходы по оплате госпошлины в размере N ...

В удовлетворении встречного искового заявления АО "Российский Сельскохозяйственный банк" к ФРА, ООО "УралСтройРегион" о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право на квартиру - отказать.

Взыскать с ООО "Единая торгово - закупочная компания" госпошлину в доход местного бюджета городского округа адрес в размере N ... рублей.

Взыскать с ООО "Строительная компания МегаСтрой" госпошлину в доход местного бюджета городского округа адрес в размере N ... рублей.

Взыскать с АО "Российский Сельскохозяйственный банк" госпошлину в доход местного бюджета городского округа адрес в размере N ... рублей.

Заслушав доклад судьи ФИО10, судебная коллегия

установила:

ФРА обратился в суд с иском к ответчикам ООО "Единая торгово - закупочная компания", ООО "Строительная компания МегаСтрой", АО "Российский Сельскохозяйственный банк" о признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование иска указано, что в апреле 2013 года ФРА обратился к застройщику ООО "ЕТЗК" с целью приобретения квартиры в строящемся доме. Застройщиком было предложено приобрести адрес строящемся доме со строительным адресом адрес А, адрес Республики Башкортостан, за что попросили внести денежные средства в сумме N ... рублей подрядчику ООО "УралСтройРегион" за поставленные для строительства дома стройматериалы. Истец дата в сумме N ... рублей внес денежные средства в ООО "УралСтройРегион". Впоследствии на основании акта взаимозачета от дата задолженность истца в финансировании строительства квартиры перед ООО "ЕТЗК" подрядчиком была погашена. Квартира истцу была передана дата. Ответчик ООО "ЕТЗК" грубо нарушил действующее законодательство регламентирующее привлечение денежных средств физических лиц застройщиком при строительстве многоквартирного жилого дома, так как фактически истец являлся участником долевого строительства многоквартирного дома. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома ООО "ЕТЗК" передало вышеуказанную квартиру ему в собственность. Фактически с дата, т.е. с момента подписания акта - приема передачи квартиры постоянно в ней проживает и оплачивает коммунальные услуги, поэтому сделка между ним и ООО "ЕТЗК" фактически исполнена. дата при получении выписки из ЕГРП истцу стало известно, что вышеуказанная квартира зарегистрирована на праве собственности за ООО "СК МегаСтрой", которое в свою очередь заложило квартиру в АО "Россельхозбанк". Фактически квартира в распоряжение ООО "СК МегаСтрой" не передавалась и не принималась.

Просит признать ФРА добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес; признать сделку об участии ФРА в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: адрес состоявшейся; признать за ФРА право собственности на адрес, расположенную по адресу: адрес, признать сделку между ООО "Единая торгово - закупочная компания" и ООО "Строительная компания МегаСтрой" по возникновению прав собственности на квартиру недействительной и применить последствия ничтожности сделки, погасить запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО "СК МегаСтрой", погасить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО "Строительная компания МегаСтрой" и АО "Российский Сельскохозяйственный банк", взыскать с ответчиков судебные расходы солидарно в сумме уплаченной госпошлины.

АО "Российский Сельскохозяйственный банк" обратилось в суд со встречным иском к ФРА о признании предварительного договора от дата, заключенного между ООО "УралСтройРегион" и ФРА незаключенным, недействительным.

В обоснование встречного иска указано, что предварительный договор от дата не является договором, влекущим возникновение права собственности ФРА на спорную квартиру, и не может являться договором долевого участия в строительстве, т.к. заключен с лицом, не являющимся застройщиком. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, т.к. не согласовано существенное условие о его предмете. Кроме того договор не зарегистрирован в ЕГРП.

Просит признать отсутствующим право ФРА на спорную квартиру по адресу: адрес.

Судом постановленовышеприведенное решение.

Не согласившись с решением суда, АО "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Башкирского регионального филиала в апелляционной жалобе просит решение суда отменить по мотиву незаконности и необоснованности, приводя те же доводы, что и в обоснование предъявленного встречного иска. Ссылается на отсутствие оснований для толкования предварительного договора договором долевого участия в строительстве. Предварительный договор не содержит существенных условий договора долевого участия в строительстве, в частности не содержит обязанности продавца построить дом и передать квартиру истцу. Обращает внимание на то, что отсутствуют указания о строительстве дома за счет средств истца. Указывает на добросовестность АО "Россельхозбанк" при заключении договора залога.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя АО "Россельхозбанк" ФРА, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ФРА - ФРА, представителя ООО "УралСтройРегион" ФРА, возражавших против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "ЕТЗК" являлся застройщиком многоэтажного жилого дома, расположенном на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес), которому в настоящее время присвоен почтовый адрес адрес РБ.

дата между истцом ФРА (Сторона 2) и ООО "УралСтройРегион" (Сторона 1) заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем договора купли - продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер адрес, количество комнат 1, этаж 5, проектная площадь N ... кв.м.

Согласно п. 2.1. данного договора предусмотрено, что стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять N ... рублей.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что в целях обеспечения исполнения обязательств стороны 2 перед стороной 1 по заключению основного договора, сторона 2 обязуется внести гарантийный платеж в размере стоимости квартиры, указанной в п.2.1 в следующие сроки: N ... рублей в момент подписания настоящего договора.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади, передаваемой квартиры, согласно обмерам общей площади произведенными органами технической инвентаризации, стороны производят перерасчет стоимости квартир исходя из сложившейся общей площади квартиры и стоимости одного квадратного метра квартиры, указанного в п. 2.1 настоящего договора. Уплата суммы, рассчитанной в результате определения фактической площади квартиры, производится стороной 2 в течение пяти рабочих дней с даты получения от стороны 1 соответствующего уведомления (счета).

В силу п. 4.1. заключенного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 60 дней с момента регистрации права собственности стороны 1 на указанную квартиру в установленном законом порядке. До указанной даты сторона 1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п. 1.1. настоящего договора квартиры.

адрес квартиры по предварительному договору составляла N ... кв.м.

дата ФРА передал ООО "УралСтройРегион" денежные средства во исполнение указанного договора в размере N ... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N ... от дата. Данные обстоятельства в судебном заседании сторонами не опровергнуты.

Таким образом, заключенный между ФРА и ООО "УралСтройРегион" предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы ч. ч. 3 и 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок заключения основного договора купли - продажи: не позднее 60 дней с момента регистрации права собственности Стороны 1, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена в день заключения предварительного договора купли-продажи.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что ООО "ЕТЗК" является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от истца, использовались на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Согласно разрешению на строительство N N ... -64, выданного администрацией ГО адрес РБ, ООО "ЕТЗК" выдано разрешение на строительство адрес А по адрес.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию N ... , выданного администрацией ГО адрес, данный дом был введен в эксплуатацию дата.

Согласно справке отдела архитектуры ГО адрес РБ дому N ... А по адрес присвоен почтовый адрес: РБ, адрес.

По акту приема передачи от дата спорная квартира фактически передана в пользование истца по делу ФРА, который несет расходы по оплате коммунальных услуг за указанную квартиру (суду представлены соответствующие квитанции).

Из правоустанавливающих документов на вышеуказанную квартиру следует, что дата в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по адрес с заявлением о регистрации прав на квартиру обращалось ООО "ЕТЗК", предоставив справку N ... от дата, где указано, что вышеназванная квартира построена за счет денежных средств поступивших от Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "МегаСтрой", никому не продана, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременены и не является предметом залога, никто не прописан и не проживает.

В Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по адрес дата с заявлением о регистрации прав на квартиру обращалось ООО "Строительная компания "МегаСтрой".

дата между ООО "Единая торгово-закупочная компания" и ООО "Строительная компания МегаСтрой" заключен договор о купле - продаже недвижимого имущества N ... , а именно 6 квартир в адрес, Республики Башкортостан, в том числе и адрес.

ООО "ЕТЗК" представило акт взаимозачета N ... от дата, в соответствии с которым ООО "ЕТЗК" погашает свою задолженность перед ООО "Строительная компания МегаСтрой", а ООО "СК МегаСтрой" погашает свою задолженность перед ООО "ЕТЗК" за квартиры по договору купли-продажи недвижимого имущества N ... от дата. Согласно справке ООО УК "ЕТЗК" от дата в квартире, расположенной по адресу: адрес37, никто не прописан и не проживает, задолженности по коммунальным услугам нет.

Из материалов дела следует, что согласно договора N ... об ипотеке (залоге недвижимости) от дата, заключенному между ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" и ООО "Строительная компания "МегаСтрой", предметом залога является характеристика объекта - квартира, кадастровый N ... , местонахождение: РБ, адрес, данный факт также подтверждается выпиской из ЕГРПН от дата N ...

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, с учетом буквального значения содержащихся в исследуемых договорах слов и выражений, суд при толковании спорных договоров пришел к обоснованному выводу о том, что целью договоров, заключенных между истцами и ответчиком, для истцов было приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме и с этой целью они вносили деньги в кассу ООО "ЕТЗК", а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истцы имели право на получение в собственность объект инвестирования - жилое помещение. Суд первой инстанции при разрешении данного спора обоснованно исходил из того, что условия предварительного договора от дата свидетельствуют о том, что ответчиком ООО "ЕТЗК" осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Подтверждением тому является неоспариваемый сторонами факт того, что на дату заключения предварительного договора многоэтажный жилой дом на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес) застройщиком ООО "ЕТЗК" не был достроен.

С доводами апелляционной жалобы АО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Башкирского регионального филиала о том, что ООО "ЕТЗК" не был вправе привлекать денежные средства граждан на строительство указанного дома, судебная коллегия не может согласиться, поскольку установлено и не оспаривается, что застройщиком многоквартирного дома являлось именно ООО "ЕТЗК", именно ООО "ЕТЗК" были выданы разрешения на строительство. Именно ООО "ЕТЗК" дата получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае истец ФРА является экономически слабой стороной. Именно застройщик ООО "ЕТЗК" мог и должен был в соответствии с требованиями и прямым на то указаниями положений Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" заключить с истцами договор об участии в долевом строительстве и произвести его государственную регистрацию.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст.168 Гражданского кодекса РФ иск лица, не являющегося стороной по сделке, о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 постановления Пленума от дата N ... "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

В частности злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью неправомерного получения прибыли от повторной продажи имущества либо с целью уклонения возврата поученного от истца денежных средств.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем, злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. ст. 10 и 168 Гражданского кодекса РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Согласно разъяснениям п.п. 73, 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N ... "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся мнимая или притворная сделка (ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ.

Доводы и основания заявленного ФРА иска сводятся о злоупотреблении правом со стороны застройщика ООО "ЕТЗК" и со стороны ООО "Строительная компания "МегаСтрой". Истец в иске указывает на то, что ООО "ЕТЗК" вместо заключения с ним основного договора, составил и произвел государственную регистрацию мнимого договора купли-продажи квартиры.

Действительно, в рассматриваемом случае ООО "ЕТЗК" дата получило разрешение на ввод в эксплуатацию адрес РБ, дата ООО "ЕТЗК" фактически также передало квартиру истцу по данному делу. Однако ООО "ЕТЗК", имея неисполненные обязательства перед истцом по заключению основного договора купли-продажи квартиры во исполнение предварительного договора от дата, дата злоупотребляя своим исключительным правом на распоряжение указанной квартирой, заключил договор купли-продажи той же адрес РБ с покупателем ООО "Строительная компания "МегаСтрой". Так же дата между указанными юридическими лицами составлен акт приема-передачи этой квартиры, тогда как ранее эта же квартира была передана истцу ФРА Суду не представлено данных, свидетельствующих о наличии у ООО "Строительная компания "МегаСтрой" права требования у ООО "ЕТЗК" указанной квартиры. В подтверждение обоснованности заключаемого между ООО "ЕТЗК" и ООО "Строительная компания "МегаСтрой" договора купли-продажи квартиры дата между указанными юридическими лицами заключен акт взаимозачета задолженности. Однако суду не представлено никаких данных, свидетельствующих о наличии взаимной задолженности указанных юридических лиц друг перед другом.

В договоре купли продажи квартиры от дата, то есть, составленном и подписанным между этими же юридическими лицами в день составления указанного акта взаимозачета от дата, ни о какой взаимной задолженности речь не идет, а указано о том, что покупатель ООО "Строительная компания "МегаСтрой" выплачивает стоимость приобретаемых шести квартир в N ... рублей (именно денежными средствами) после подписания договора и до его государственной регистрации.

Суду не представлено данных, свидетельствующих об оплате покупателем ООО "Строительная компания "МегаСтрой" стоимости квартир денежными средствами.

Суду представлен акт предварительной проверки предлагаемого в залог имущества, включающую и спорную квартиру. Однако из указанного акта не следует, что данный акт составлялся путем фактического осмотра передаваемых в залог квартир. Так в нем не указано время осмотра квартир. Этот акт предварительной проверки датирован дата, тогда как, как указывалось выше, спорная квартира за N ... ранее дата была передана в фактическое пользование ФРА по акту, где указано о передаче им, в том числе и ключей от квартиры.

В передаточном акте от дата о передаче квартир, составленном между ООО "ЕТЗК" и ООО "Строительная компания "МегаСтрой", нет указания о передаче ключей от квартир покупателю ООО "Строительная компания "МегаСтрой", что свидетельствует о том, что фактическая передача спорной квартиры покупателю ООО "Строительная компания "МегаСтрой" по оспариваемой сделке не была осуществлена, при заключении договора залога квартира также не осматривалась, и не могла быть осмотрена фактически в ввиду отсутствия у покупателя ООО "Строительная компания "МегаСтрой" ключей от квартиры.

Именно в силу приведенных обстоятельств, толкование условий договора между этими юридическими лицами, их вышеописанные действия, появление ничем не подтвержденной взаимной задолженности указанных юридических лиц друг перед другом спустя 13 дней после подписания договора купли-продажи, отсутствие фактической передачи квартиры покупателю ООО "Строительная компания "МегаСтрой", свидетельствует о мнимости сделки купли продажи квартиры между указанными юридическими лицами.

Вследствие заключения и государственной регистрации договора купли-продажи квартиры между указанными юридическими лицами ФРА утрачено право требования квартиры, утрачено право требования заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры. Поэтому истцом избран правильный способ защиты своего права.

Мнимость (ничтожность) договора купли-продажи квартиры между ООО "ЕТЗК" и ООО "Строительная компания "МегаСтрой" влечет недействительность последующей сделки с этой же квартирой - договора N ... N ... об ипотеке (залоге недвижимости) от дата, заключенному между ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" и ООО "Строительная компания "МегаСтрой", предметом залога по которому является квартира, кадастровый N ... по адресу: РБ, адрес.

Изложенные выше обстоятельства дела не дают оснований полагать, признать АО "Российский сельскохозяйственный банк" добросовестной стороной сделки, как ошибочно на то указывается в апелляционной жалобе. Приведенные противоречивые условия заключаемой сделки купли-продажи квартиры были явными, были представлены АО "Российский сельскохозяйственный банк". При проявлении внимательности и осмотрительности, при надлежащем осмотре и принятии передаваемого в залог объекта недвижимости, при надлежащем изучении и правовой экспертизе сделки (сделок), АО "Российский сельскохозяйственный банк" явно и очевидно мог избежать заключения сделки залога имущества, являющегося недействительной.

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

ФРА исследуемые требования в суде заявлены дата. Поэтому суд первой инстанции при разрешении данного спора обоснованно отклонил доводы АО "Российский сельскохозяйственный банк" о пропуске заявителем срока исковой давности.

В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований ФРА и соответственно о наличии оснований для отказа в удовлетворении встречных требований АО "Российский сельскохозяйственный банк".

В соответствии со ст.335 п.2 Гражданского кодекса РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, что соответствует положениям ст. 6 п.1 Федерального закона от датаг. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости".

При указанных обстоятельствах, учитывая возникшие по договору долевого участия права на спорную квартиру за ФРА, оснований для регистрации права собственности за ООО "СК "МегаСтрой" не имеется, у которого соответственно отсутствуют права передачи квартиры в залог.

Довод апеллянта об отсутствии в предварительном договоре существенных условий коллегией не принимается, поскольку материалами дела установлены все существенные условия, характерные для договора долевого участия, предусмотренные положениями ст.4 ФРА долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Ссылка апеллянта на регистрацию за ООО "СК МегаСтрой" права собственности не влечет отмену решения, поскольку, у ФРА право на получение квартиры возникло по ранее заключенному предварительному договору.

Аргумент апеллянта о его добросовестности не влечет отмену решения, поскольку, Банком не были приняты все допустимые меры предусмотрительности, материалами дела установлено, что к моменту заключения договора ипотеки спорная квартира была фактически занята истцами с дата.

Довод апеллянта о необходимости проведения почерковедческой экспертизы для определения принадлежности подписи директора ООО "ЕТЗК" ФРА в предварительном договоре N ... от дата, квитанции к приходному кассовому ордеру N ... от дата, акте взаимозачета от дата, акте приема - передачи адрес от дата, при указанных обстоятельствах не влечет отмену решения, внесение истцом денежных средств по предварительному договору N ... от дата ООО "ЕТЗК" не оспорен, напротив, истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО "УК ЕТЗК" коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца ФРА. N ...

По тем же основаниям коллегия не усматривает оснований для вызова в качестве свидетеля указанного лица.

Доводы апелляционной жалобы на правильность выводов суда не влияют, правовых оснований для отмены решения суда не содержат и по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки судом первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для их переоценки в материалах дела отсутствуют.

Разрешая заявленные истцом требования, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО "Российский Сельскохозяйственный банк" - без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Т. Нурисламов

Судьи: Н.М.Мухаметова

Н.Н.Якупова