Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 03 мая 2017 г. по делу N 33-9058/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Милютина В.Н.,

судей Габитовой А.М.,

Гаиткуловой Ф.С.,

при секретаре Мингазовой Л.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Николаевой Э.М., её представителя Б. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 8 декабря 2016 года, которым постановлено:

исковые требования Николаевой Э.М. к Петровой

Е.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., К. купли - продажи и сделки купли - продажи земельного участка по адресу:

адрес от дата, заключенных между Петровой

Г.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В., с одной стороны, и К. с другой стороны, удостоверенных нотариусом нотариального округа ГО г. Стерлитамака Ц., применении последствий недействительности сделки, исключении записи о государственной регистрации права собственности К. на земельный участок, расположенный по адресу: адрес в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании сделки купли-продажи указанного земельного участка, заключенной Петровой Е.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В., с Николаевой Э.М. заключенной и состоявшейся на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка, удостоверенного нотариусом Б. дата, признании за Николаевой Э.М. права собственности на земельный участок населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (малоэтажная жилая застройка), расположенный по адресу: адрес, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, общей площадью 800 кв. метров, кадастровый N ... , расположенный по адресу: адрес, от Петровой Е.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П. к Николаевой Э.М. - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Милютина В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Николаева Э.М. обратилась в суд с иском к Петровой Е.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., уточнив его в ходе рассмотрения спора:

о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи земельного участка N б/н от дата, расположенного по адресу: адрес, между Петровой Е.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В., К., удостоверенного нотариусом нотариального округа ГО г. Стерлитамак Ц., зарегистрированного в реестре за N ... ;

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N б/н от дата по адресу: адрес между Петровой Е.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В., К. и применении последствий недействительности сделки;

об исключении записи о государственной регистрации права собственности К. на земельный участок, расположенный по адресу: адрес в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

о признании сделки купли-продажи указанного земельного участка, общей площадью 800 кв.м., кадастровый N ... , расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства (малоэтажная жилая застройка), по адресу: адрес от Петровой Е.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетии Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В. к Николаевой Э.М. заключенной и состоявшейся на условиях предварительного договора купли - продажи земельного участка, удостоверенного нотариусом Б. дата, реестровый N ... и договора купли - продажи земельного участка от дата;

о признании за ней права собственности на земельный участок, общей площадью 800 кв.м., кадастровый N ... , расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (малоэтажная жилая застройка), по адресу: адрес

о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, общей площадью 800 кв.м., кадастровый N ... , расположенный по адресу: адрес, от Петровой Е.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В. к Николаевой Э.М.;

о признании права собственности и государственной регистрации сделки и перехода права собственности на земельный участок, в котором просит признать за истцом право собственности на земельный участок общей площадью 800 кв.м, кадастровый N ... , расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (малоэтажная жилая застройка), расположенный по адресу: адрес, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок общей площадью 800 кв.м, кадастровый N ... , расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (малоэтажная жилая застройка), расположенный по адресу: адрес от Петровой Е.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В. к ней.

Требования мотивированы тем, что дата, Петрова Е.В. предложила Николаевой Э.М. посредством социальной сети "В контакте" приобрести по договору купли - продажи земельный участок, общей площадью 800 кв.м, с кадастровым номером N ... , участок N ... , расположенный по адресу: адрес по цене 350 000 руб. По расписке в простой письменной форме дата Петрова Е.В. получила 25 000 руб. в качестве задатка в обеспечение данной сделки.

дата, между Николаевой Э.М. и Петровой Е.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ответчиков был заключен предварительный договор купли - продажи указанного земельного участка, удостоверенный нотариусом нотариального округа г. Стерлитамака Б., при заключении которого истица передала ответчице еще 77000 руб., а вечером того же дня по расписке еще 91000 руб.

Так как стороны договорились о том, что деньги будут передаваться в рассрочку из-за неполной готовности документов к сделке, дата Николаева передала Петровой по расписке ещё 35000 руб., дата 40 000 руб., дата 30 000 руб. В Многофункциональном центре г. Стерлитамак дата по передаточному акту, подписанному Николаевой Э.М. и Петровой Е.В., в присутствии специалиста МФЦ, истица передала ответчице оставшуюся сумму 52000 руб., после чего был составлен договор купли - продажи земельного участка от дата в простой письменной форме и документы были приняты на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок от ответчицы к истице. После сдачи документов на государственную регистрацию сделки, Николаева с мужем купили профнастил для строительства на участке забора, начали земельные работы по облагораживанию территории под строительство.

дата, Петрова, не уведомив истицу, написала в Росреестр заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, при этом получив под расписку у государственного регистратора все свои экземпляры документов, якобы для получения разрешения органов опеки и попечительства Администрации ГО г. Стерлитамак на данную сделку.

Петрова действительно обратилась в ООП, однако ей в разрешении было отказано, а после подачи в суд иска об оспаривании данного отказа, разрешение ей было выдано, но под условием, что продажная стоимость земельного участка составит 513 000 руб., которые должны быть переданы в счет уплаты остатка стоимости квартиры по адресу: адрес, приобретенной Петровой Е.В. с рассрочкой платежа. Однако участок был к тому моменту уже продан Николаевой Э.М. за 350000 руб. Кроме того, препятствием к государственной регистрации и перехода права собственности к истице явилось то, что участниками сделки являются несовершеннолетние дети и договор должен был быть заверен нотариально. Петрова Е.В. сама убедила Николаеву Э.М., что её знакомый риелтор составил грамотный договор, в результате чего на государственную регистрацию сделки был передан договор купли - продажи, составленный в простой письменной форме. дата государственный регистратор уведомил стороны о приостановлении регистрации с указанием данного нарушения. дата, Николаева Э.М. обратилась в ООП г. Стерлитамака о выдаче ей, полученного Петровой Е.В. предварительного согласия на сделку, в чем ей было отказано. дата, Николаева Э.М. отправила Петровой Е.В. телеграмму с требованием явиться в нотариальную контору для подписания договора. Петрова Е.В. телеграмму получила, однако 13 и дата явилась без документов, заявив, что они находятся у другого лица, от которого она получила задаток в обеспечение сделки купли-продажи этого же земельного участка. дата, Николаевой Э.М. было выдано сообщение об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов N ...

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Николаевой Э.М., её представителя Б. ставится вопрос об отмене решения по доводам жалобы.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения, исходя из следующего.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Николаевой Э.М. исковых требований, суд пришел к правильному выводу о ничтожности договора купли-продажи от дата между Николаевой Э.М. и Петровой Е.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ответчиков, поскольку в нарушение требований действующего законодательства до его заключения не было получено согласия органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Вывод суда согласуется с положениями п. 3 ст. 60 СК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ, в соответствии с которыми к сделкам законных представителей несовершеннолетнего, каковыми являются его родители, с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ. Таким образом, совершая указанную сделку, стороны были обязаны учитывать положения п. 3 ст. 37 ГК РФ о наличии согласия органа опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетних ответчиков. Ответчик Петрова Е.В., как законный представитель несовершеннолетних ответчиков не обладала правом на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества своих детей без согласия органа опеки и попечительства.

Доводы в жалобе о добросовестности покупателя, оплатившего в полном объеме стоимость земельного участка и лишенного возможности по вине ответчика зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество, а так же о том, что истица согласна доплатить Петровой Е.В. 163000 руб. и договор купли - продажи между Петровой Е.В., несовершеннолетними ответчиками в её лице и К. не мог быть заключен при наличии договора купли - продажи от дата не могут служить основанием к отмене решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления Администрации сельского поселения Отрадовский сельсовет муниципального района Стерлитамакский район РБ от дата N ... и договора передачи в собственность в порядке приватизации от дата, между Администрацией сельского поселения Отрадовский сельсовет муниципального района адрес РБ (Сторона-1) и П., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей Ю., Н., Н., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В. (Сторона-2), ответчики являются собственниками на праве общей долевой собственности, по 1/5 доле каждый земельного участка, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: адрес, кадастровый N ... , площадь 800 кв.м., вид разрешенного использования - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство).

Право общей долевой собственности ответчиков на названный земельный участок заре6гистрировано в ЕГРП, что следует из выписки из ЕГРП N ... от дата.

Указанный земельный участок передан ответчикам по акту приема-передачи земельного участка к договору N ... от дата.

В обоснование заявленных исковых требований Николаевой

Э.М. представлен предварительный договор от дата купли- продажи земельного участка, расположенного по адресу: адрес, кадастровый N ... , площадь 800 кв.м., вид разрешенного использования малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство), заключенный между истицей и Петровой Е.В., действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей: Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери, заверенный нотариусом Б.

В соответствии с условиями предварительного договора купли - продажи, его стороны обязуются до дата заключить договор купли-продажи земельного участка, по цене 350 000 руб.

Согласно условиям предварительного договора, Николаева Э.М. выплатила в качестве аванса Петровой Е.В., Н., Н., Ю., П. денежную сумму в размере 77000 руб. в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка. Николаева Э.М. обязалсь выплатить в качестве аванса Петровой Е.В., Н., Н., Ю., П. денежную сумму в размере 273000 руб. в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка до дата 91000 руб., до дата 91000 руб., до дата 91 000 руб.

Николаевой Э.М. были переданы Петровой Е.В., действующей от себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П. денежные средства в размере 91 000 руб. дата, 35 000 руб. дата, 40000 руб. дата, 30 000 руб. дата за спорный земельный участок.

Согласно представленного суду договора купли-продажи земельного участка от дата, заключенного между Петровой Е.В., действующей от себя и в интересах несовершеннолетних Н. Н., Ю., П., с одной стороны, и Николаевой Э.М., с другой стороны, продавцы продали указанный земельный участок покупателю, по цене 350 000 руб. (л.д. 235).

В соответствии с передаточным актом от дата продавцы Петрова Е.В. действующая от себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П. передали, а покупатель Николаева Э.М. приняла в собственность земельный участок, общей площадью 800 кв.м. с кадастровым номером N ... , находящийся по адресу: РБ адрес

Как следует из материалов дела правоустанавливающих документов N ... , дата вынесено Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: адрес с кадастровым номером N ... по тем основаниям, что представлен договор купли-продажи земельного участка, заключенный дата в простой письменной форме.

Как следует из материалов дела, в частности из приведенных выше предварительного договора купли - продажи от дата, договора купли-продажи земельного участка от дата, истица была осведомлена о составе продавцов, знала несовершеннолетнем возрасте продавцов являющихся собственниками доли в приобретаемом имуществе, данные обстоятельства не отрицались в судебном заседании и истицей.

Из этого следует, что при заключении договора купли-продажи истица знала или должна была знать об отсутствии согласия органов опеки и попечительства, необходимого для совершения сделки с имуществом несовершеннолетних, но безразлично отнеслись к данному факту.

Судебная коллегия признает необходимым указать, что понятие достаточной степени заботливости и осмотрительности при заключении договора следует соотносить с презумпцией добросовестности участника гражданского оборота (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Приобретая земельный участок, доли в котором принадлежат несовершеннолетним, истица обязана была предвидеть наступление неблагоприятных для себя последствий вследствие невыполнения условия о получении согласия органов опеки и попечительства на совершение такой сделки.

В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при проведении государственной регистрации прав осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Основанием для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договора и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Как следует из ст. 20 названного Закона, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Фактически договор купли-продажи долей спорного земельного участка, принадлежащих несовершеннолетним, совершен сторонами без согласия органов опеки и попечительства.

Так же судом было установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением N ... от дата Администрацией ГО г. Стерлитамак РБ, разрешена продажа принадлежащих 1/5 доли земельного участка несовершеннолетней П., 1/5 доли несовершеннолетнему Ю., 1/5 доли несовершеннолетней Н., 1/5 доли несовершеннолетнему Н., расположенного по адресу: адрес при условии направления денежных средств от продажи вышеуказанного земельного участка в размере 513 000 руб. Н., Петровой Е.В. на погашение неуплаченной суммы по договору купли - продажи от дата квартиры по адресу: адрес.

В соответствии с нотариально удостоверенным договором купли-продажи земельного участка от дата, между продавцами П., Петровой Е.В., действующей от себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., с одной стороны, и покупателем К., с другой стороны, спорный земельный участок общей площадью 800 кв. м., кадастровый N ... , расположенный по адресу: адрес, передан в собственность К. по цене 513 000 руб.

Данный договор удостоверен нотариусом нотариального округа ГО г. Стерлитамака РБ Ц. и зарегистрирован в реестре за N ...

Передаточным актом от дата продавцы передали, а покупатель К. принял в собственность земельный участок, общей площадью 800 кв.м. с кадастровым номером N ... , находящийся по адресу: адрес. (л.д. 240).

В соответствии с материалами дела правоустанавливающих документов N ... произведена государственная регистрация права собственности К. на спорный земельный участок, расположенный по адресу: адрес с кадастровым номером N ...

Данная сделка от дата, совершена с разрешения органов опеки и попечительства, за земельный участок покупателем К. уплачены денежные средства в размере 513 000 руб., передача спорного имущества состоялась по передаточному акту.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных Николаевой Э.М. требований по заявленным ею основаниям, поскольку заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры противоречит требованиям закона и нарушает права несовершеннолетних ответчиков.

Ссылки в жалобе на то, что истица фактически приняла спорный земельный участок, а К. является недобросовестным покупателем и он, в соответствии с п.61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N10 и Пленума ВАС Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 года вправе только требовать от ответчиков возмещения убытков вызванных не исполнением договора купли-продажи, не влекут отмены решения поскольку не имеют правового значения для разрешения спора, основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В данном случае истица просит удовлетворить её требования на основании ничтожного договора купли - продажи, то есть на основании сделки, совершение которой законом разрешено лишь при наличии согласия органов опеки и попечительства. При этом добросовестность истицы, фактическое принятие ею земельного участка и недобросовестность К. правового значения не имеют.

Иные доводы жалобы, повторяют позицию истицы отраженную в исковом заявлении, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку, оснований не согласиться с выводами судов не имеется.

Несогласие заявителя с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием норм материального права регулирующих спорные правоотношения не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения норм процессуального или материального права, влекущие отмену решения.

При таких обстоятельствах у судебной коллегии нет оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Николаевой Э.М., её представителя Б. - без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Милютин

Судьи А.М. Габитова

Ф.С. Гаиткулова

Справка: судья Д.