Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 26 апреля 2017 г. по делу N 33-500/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего ФИО8

судей ФИО9 и ФИО7

при секретаре ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО7 частные жалобы ФИО1 и ФИО2 на определение судьи Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛА:

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" в лице Кабардино-Балкарского отделения N 8631 обратилось в суд с исковым заявлением, в котором просило изменить порядок исполнения Решения Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "НАП" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N и Определения Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и установить начальную продажную цену, с которой должны начинаться публичные торги по реализации заложенного по договору ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество в виде: проходная, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 21,8 кв.м., инв. N, лит. Б, адрес объекта: КБР, "адрес".; земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: с целью строительства по переработке рыбы, производственных и административных зданий, общая площадь 57 612 кв.м., адрес объекта: КБР, Прохладненский район, в границах земель муниципального образования с. "адрес", в размере "данные изъяты" руб.

С учетом определения Нальчикского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки, Определением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ было постановлено:заявление ПАО "Сбербанк России" в лице Кабардино-Балкарского отделения N об изменении способа и порядка исполнения решения Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "НАП" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N и Определения Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить частично.

Изменить порядок исполнения решения Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "НАП" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N и Определения Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ путем изменения первоначально установленной начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества по договору ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ в виде:

- проходная, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 21,8 кв.м., инв. N, лит. Б, адрес объекта: КБР, "адрес".;

- земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: с целью строительства по переработке рыбы, производственных и административных зданий, общая площадь 57 612 кв.м., адрес объекта: КБР, Прохладнейский район, в границах земель муниципального образования с. "адрес", с установлением начальной продажной стоимости, с которой должны начинаться торги, в размере "данные изъяты" руб.

Не согласившись с определением, считая его незаконным и необоснованным, ФИО10 Е.В. и ФИО11 В.Д. подали частные жалобы, в которых просят отменить определение полностью и разрешить вопрос по существу, отказав в удовлетворении заявления ПАО "Сбербанк России".

В их жалобах указывается, что в основу оспариваемого определения суда положен отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, представленный ПАО "Сбербанк России". Однако, из пункта 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N, следует: "Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения, сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты, прошло не более 6 месяцев". Таким образом, отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, в связи с чем, срок действия отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ, что исключало возможность принятия по нему решения ДД.ММ.ГГГГ. Имеет место быть отчет об оценке, проведенный летом 2016 года по инициативе собственника имущества, согласно которому, стоимость вышеуказанного имущества, составляет "данные изъяты" руб. На заложенном земельном участке, общей площадью 57 612 кв.м., также расположен не учтенный объект недвижимости - дом для отдыха, назначение жилое: 1-этажный, адрес объекта: КБР, "адрес". Получается ситуация, при которой судебный пристав-исполнитель передал на реализацию имущество, в том числе земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, который также считается заложенным имуществом, однако на реализацию не передан, его стоимость судом первой инстанции не учтена. Это прямое нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

ПАО "Сбербанк России" в лице Кабардино-Балкарского отделения N 8631 подало возражение, в котором просит в удовлетворении жалобы ФИО12 Е.В. отказать за необоснованностью, а определение суда оставить без изменения.

В возражении указано, что указывая на составление отчета об оценке более шести месяцев назад, ответчик не ссылается на имеющиеся в материалах дела и не получившие оценку суда обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора, и надлежащие доказательства существенного изменения стоимости имущества за период после истечения данного шестимесячного периода. В связи с этим, ссылка на такое обстоятельство не опровергает обоснованности установленной обжалуемым судебным актом величины начальной продажной стоимости имущества.

Ни один из действующих нормативно правовых актов, не содержат положений, предусматривающих обязательную повторную (дополнительную) оценку имущества должника на том основании, что с даты составления отчета об оценке прошло более шести месяцев.

Кроме того, в представленном ответчиком отчете об оценке указаны и оценены не заложенные в Банке объекты недвижимого имущества, которые не могут учитываться при оценке заложенного в Банке земельного участка и проходной. Из заложенных в Банке объектов недвижимого имущества в представленном ответчиком отчете об оценке указана лишь проходная, стоимостью - "данные изъяты" тыс. руб.

Представленный ответчиком отчет об оценке, уже был предметом исследования и оценки Нальчикского городского суда КБР по заявлению ответчика об изменении способа и порядка исполнения решения третейского суда в виде увеличения начальной продажной стоимости заложенного имущества и обосновано был отклонен.

Возможность изменения способа и порядка исполнения решения суда в связи с изменением рыночной стоимости имущества, на которое обращено взыскание, поставлена в зависимость от наличия и доказанности обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления, которые в каждом конкретном случае определяются судом с учетом всех обстоятельств дела, и не может определяться одним лишь колебанием цен на рынке недвижимости.

Суд первой инстанции установил, что 25.04.2016 г. в Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР не состоялись первые торги по реализации вышеуказанного заложенного имущества из-за отсутствия заявок на участие в торгах, что подтверждалось письмом ТУ Росимущества в КБР N от ДД.ММ.ГГГГ и протоколом заседания комиссии ТУ Росимущества в КБР от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, преодолеть затруднения по исполнению решения суда при реализации имущества по первоначально установленной цене, установлением более высокой начальной продажной цены имущества, как того хочет ответчик, не представляется возможным.

При этом, Банк не опровергает доводов ответчика о распространении права залога на находящиеся на заложенном земельном участке здания и сооружения в соответствии с положениями ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако в данном случае ответчиком по договору ипотеки был заложен не только земельный участок, но и расположенное на нем здание в виде проходной. Закладывая только проходную с земельным участком, ответчик воспользовался своим правом распоряжения имуществом, а Банк воспользовался своими правами и обратился в суд для обращения взыскания только на заложенные объекты недвижимого имущества в виде проходной и земельного участка. В результате Решением третейского суда и определением Нальчикского городского суда от 29.01.2015 г., вступившими в законную силу, взыскание было обращено именно на вышеуказанные объекты заложенного имущества.

Нахождение на заложенном земельном участке объектов недвижимости, не поименованных в договоре об ипотеке, не является препятствием для обращения взыскания на данный земельный участок и расположенную на нем проходную.

Указанное обстоятельство не может свидетельствовать о недействительности договора об ипотеке. То обстоятельство, что на заложенном земельном участке помимо заложенной проходной, расположены иные объекты, принадлежащие ответчику, не свидетельствует о том, что для целей залога необходимо выделение и формирование земельного участка, непосредственно занятого заложенными объектами недвижимости.

Заслушав доклад судьи ФИО7, изучив представленные материалы и обсудив доводы жалоб, Судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, по заявлению ОАО "Сбербанк России" определением Нальчикского городского суда КБР от 29.01.2015г. были выданы исполнительные листы на принудительное исполнение ООО "Фокус", ФИО13 В.Д. и ФИО14 Е.В. решения Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "НАП" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой должны начинаться публичные торги, была определена решением третейского суда в размере "данные изъяты" руб., из которых; проходной - "данные изъяты" руб. и земельного участка - "данные изъяты" руб.

На основании предъявленных взыскателем исполнительных документов были возбуждены исполнительные производства в отношении должников.

Однако, из сообщения Территориального Управления Росимущества по КБР от ДД.ММ.ГГГГ. и Протокола заседания комиссии Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР от ДД.ММ.ГГГГ следует, что имущество не продано из-за отсутствия заявок на участие в торгах. Первичные торги принадлежащего должникам имущества признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на приобретение.

При этом, согласно представленному взыскателем отчету N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объектов оценки составляет "данные изъяты" руб., в том числе; проходной - "данные изъяты" руб. и земельного участка - "данные изъяты" руб.

Таким образом, за время, прошедшее с момента принятия решения по делу, рыночная стоимость заложенного имущества значительно изменилась.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пункте 13 "Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя об изменении порядка исполнения решения третейского суда, путем установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 80 % от рыночной стоимости, установленной отчетом N от ДД.ММ.ГГГГ

Эти выводы суда доводами жалоб не опровергаются.

Доводы жалоб относительно расположения на подлежащем реализации земельном участке иного объекта недвижимости, не заложенного по договору, но фактически переданного судебным приставом-исполнителем на реализацию, в целом направлены на оспаривание сделок, решения третейского суда и предметом разрешения в рамках рассматриваемого заявления быть не может.

Иные доводы жалобы сводятся лишь к несогласию ответчиков с размером рыночной стоимости принадлежащего им имущества, полагая его значительно выше, чем было установлено в отчете N от ДД.ММ.ГГГГ

Ссылаясь на отчет об оценке, согласно которому стоимость вышеуказанного имущества, составляет "данные изъяты" руб., должники уже обращались в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения указанного решения третейского суда.

Однако, определением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года в удовлетворении заявления было отказано в связи с тем, что увеличение продажной цены заложенного имущества при фактической невозможности в течение длительного времени продажи имущества по более низкой цене, объективно затруднит исполнение решения суда.

Оценив значимые по настоящему заявлению обстоятельства, наряду с представленными стороной взыскателя и ответчиками отчетами о рыночной стоимости подлежащего реализации имущества, Судебная коллегия исходит из того, что целью изменения способа и порядка исполнения решения суда является обеспечение исполнимости решения суда.

С учетом того обстоятельства, что исполнение решения третейского суда о реализации заложенного имущества, с определением начальной продажной цены в размере "данные изъяты" руб., невозможно в связи отсутствием заявок, доводы жалоб о несогласии ответчиков с размером рыночной стоимости принадлежащего им имущества и полагающими его значительно выше, подлежат отклонению.

Иных значимых по делу обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, жалобы не содержат.

Они фактически выражают лишь несогласие с определением, однако, по существу не опровергают правильные выводы суда, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены определения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Определение судьи Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а частные жалобы ФИО15 Е.В. и ФИО16 В.Д. - без удовлетворения.

Председательствующий ФИО17

судьи ФИО18

ФИО7