Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 20 апреля 2017 г. по делу N 3а-42/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 апреля 2017 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Урбаевой В.С. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

23 марта 2017 года Урбаева В.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. Урбаева В.С. является собственником земельного участка площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером ... , месторасположение которого установлено " ... ". На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка определена в размере " ... " руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, которая по состоянию на 01 января 2015 года согласно отчету об оценке рыночной стоимости равна " ... " руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

Определением суда от 24 марта 2017 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.Улан-Удэ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия.

В судебное заседание административный истец Урбаева В.С. не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представитель Лобыкин С.В. заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. не возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия Симонова О.А. полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не может быть принят во внимание, так как данная оценка проведена некорректно.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Булытова И.В. возражала против удовлетворения административного иска, ссылаясь на то, что представленный отчет об оценке спорного земельного участка, выполненный ООО " " ... "", не является надлежащим доказательством его рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия Иванова М.Т-Ж. в суд не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Урбаевой В.С. подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что Урбаева В.С. является собственником земельного участка, площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: " ... ". Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года N ... Назначение объекта: земли населенных пунктов - под размещение торгово-офисного здания.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащий истцу земельный участок поставлен на кадастровый учет ... года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2015 года и равна " ... " руб., что следует из кадастровой справки от ... года и сторонами не оспаривается.

В основание необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N ... от ... года (далее - отчет), выполненный ООО " " ... "", и положительное экспертное заключение на него от ... года, подготовленное экспертом Некоммерческого партнерства " " ... "", членом которой является оценщик Х., подготовивший отчет.

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объем предложений объектов продажи земельных участков за 2014 год, а также ценообразующие факторы по состоянию на 2014 год.

Оценщик использовал информацию газет " " ... "", в том числе N ... от ... года, газеты " " ... "", информацию сети Интернет, размещенную на сайтах " ... ", " ... "/.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчете на страницах 66, 67.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 4 объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. ул. " ... ", 2. пр. " ... ", 3. ул. " ... ", 4. ул. " ... ").

При проведении оценочных работ применена корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади объектов-аналогов (- " ... "%, " ... "%, " ... "%, " ... "%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года. Данная корректировка учитывает зависимость удельной стоимости 1 кв.м. площади от общей площади объекта. Меньшие земельные участки имеют большую удельную стоимость 1 кв.м. площади и наоборот, так как на 1 кв.м. площади приходится различное количество улучшений и крупные земельные участки включают в себя стоимость земель общего пользования, имеющих меньшую стоимость.

Применена корректировка на дату продажи ( " ... "%, " ... "%, " ... "%, " ... "%). Применена корректировка на торг (- " ... "%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (- " ... "%, " ... "%, " ... "%, - " ... "%), на расположение относительно транспортных магистралей города ( " ... "%, " ... "%, " ... "%, " ... "%) согласно Справочнику оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года.

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась ввиду того, что в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру. Корректировка по категории, назначению и разрешенному использованию земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги предназначены для использования в качестве торгового назначения.

По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года равна " ... " руб.

Согласно экспертному заключению N ... от ... года, подготовленному экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Б., приведенный выше отчет от ... года соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете, названный эксперт подтвердил.

Оснований не согласиться с экспертным заключением у суда не имеется, так как, проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Доводы, приведенные в судебном заседании заинтересованными лицами и изложенные в письменном отзыве на административный иск, подлежат отклонению.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данной статьей определено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения.

В соответствии со статьей 14 этого же Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При этом в силу статьи 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой.

Из отчета об оценке следует, что отказ от использования доходного подхода с использованием методов капитализации земельной ренты, затратного метода подробно мотивирован оценщиком. Суд не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода оценщика о целесообразности выбора сравнительного метода, доказательств, подтверждающих неправомерность и необоснованность его использования, не представлено.

Довод о том, что оценщиком не учтено отличие объекта оценки от объекта-аналога N 4 по площади и не применена корректировка по названному элементу сравнения, не могут быть приняты во внимание. Размер корректировки на площадь рассчитан оценщиком на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.

При осуществлении подбора объектов-аналогов оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, в результате которого сделан вывод о целесообразности принятия в качестве объектов-аналогов участков, расположенных по ул. " ... ", пр. " ... ", ул. " ... ", ул. " ... ", имеющих наибольшее сходство с объектом оценки по различным критериям.

В судебном заседании оценщик Х. и эксперт Б. дали пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в отчете об оценке N ... от ... года, подтвердили в полном объеме.

Таким образом, отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", следует признать допустимым доказательством рыночной стоимости объекта оценки.

Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Урбаевой В.С. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года - " ... " руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск Урбаевой В.С., поступивший в суд 23 марта 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером ... , назначение объекта - земли населенных пунктов, под размещение торгово-офисного здания, расположенного по адресу: " ... ", в размере его рыночной стоимости - " ... " руб. по состоянию на 01 января 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий П.С. Назимова