Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 марта 2017 г. по делу N 33-7173/2017

судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Щуровой Н.Н., Мантул Н.М.,

по докладу судьи Блинникова Л.А.,

при секретаре Кононковой А.А.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "КИТ Финанс Капитал" Нуриахметовой В.Ф. на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 05 декабря 2016 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Писецкая Л.Г. обратилась в суд с иском к ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость", ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", ООО "ГлавМос-Риэлти", ООО "КИТ Финанс Капитал" о признании права собственности на недвижимое имущество и защите прав потребителей.

В обоснование иска указано, что на основании договора инвестирования в строительство жилого комплекса по " ... " N " ... " от " ... " г., разрешения на строительство от " ... " г., от " ... " г., от " ... " г., от " ... " г., договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от " ... " г., " ... " г. между истцом и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" был заключен агентский договор, согласно которому ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению истца совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры. Согласно п. 1.1. агентского договора стоимость квартиры составляет " ... " рубль. Данная сумма была уплачена истцом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от " ... " г.

" ... " г. между истцом и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому истец в полном объеме осуществила финансирование строительства и приобрела в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность 2-комнатной квартиры общей проектной площадью " ... " кв.м, номер на этаже 4, расположенной на 6 этаже в секции/подъезде 1 жилого дома по адресу: " ... ". Жилой дом был закончен строительством и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от " ... " г. Указанному объекту присвоен почтовый адрес: " ... ". Согласно кадастровому паспорту квартире присвоен N " ... ", общая площадь квартиры составила " ... " кв.м.

" ... " г. истцом была получена выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "ГлавМос-Риэлти", а также установлена ипотека в силу закона в пользу ООО КИТ Финанс Капитал.

Истец указывает, что она неоднократно обращалась к ответчику ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" с требованием заключить основной договор купли-продажи, однако ответы на претензии она не получала.

С учётом изложенного, истец просила суд признать право собственности ООО "ГлавМос-Риэлти" на квартиру N " ... ", расположенную по адресу: " ... " отсутствующим; снять обременение в виде ипотеки в силу закона ООО "КИТ Финанс Капитал" на данную квартиру и признать за Писецкой Л.Г. право собственности на неё.

В судебном заседании представитель истца Писецкой Л.Г. по доверенности Привезенцев И.Б. поддержал заявленные требования, просил иск удовлетворить.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 05 декабря 2016 года исковое заявление Писецкой Л.Г. удовлетворено.

В апелляционной жалобе представитель ООО "КИТ Финанс Капитал" Нуриахметова В.Ф. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что ООО "КИТ Финанс Капитал" не было извещено судом о времени и месте слушания дела. Также судом нарушена подведомственность рассмотрения спора, поскольку в отношении ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве, в связи с чем данный спор может быть рассмотрен только арбитражным судом. Кроме того, судом не учтено, что основной договор купли-продажи между истцом и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" не заключался, в связи с чем у истца не могло возникнуть право собственности на квартиру. При этом предварительный договор не содержит существенных условий, которые позволили бы считать его основным договором.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Привезенцев И.Б. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав представителя ООО "КИТ Финанс Капитал" Мелихову М.А., просившую об отмене решения, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, на основании договора инвестирования в строительство жилого комплекса по " ... " N " ... " от " ... " г., разрешения на строительство от " ... " г., от " ... " г., от " ... " г., от " ... "., договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от " ... " г., " ... " г. между истцом и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" был заключен агентский договор, согласно которому ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению истца совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению истцом в собственность квартиры.

Согласно п. 1.1. агентского договора стоимость квартиры составляет " ... " рублей " ... " копеек.

Судом установлено, что во исполнение принятых на себя обязательств истец оплатила вышеуказанную сумму, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N " ... " от " ... " г.

" ... " г. между истцом и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец надлежащим образом и в полном объеме осуществила финансирование строительства и приобрела в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность 2-комнатной квартиры общей проектной площадью " ... " кв.м, номер на этаже 4, расположенной на 6 этаже в секции/подъезде 1 жилого дома по адресу: " ... ".

Судом установлено, что в настоящее время строительство жилого дома окончено, дом введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес: " ... ".

Также из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта усматривается, что спорной квартире присвоен N " ... ", общая площадь квартиры составила " ... " кв.м.

" ... " г. истцом была получена выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "ГлавМос-Риэлти", и имеется обременение - ипотека в силу закона в пользу ООО "КИТ Финанс Капитал".

При этом право ООО "ГлавМос-Риэлти" на квартиру возникло на основании договора участия в долевом строительстве от " ... " г. и соглашения об уступке прав (требований) от " ... " г.

Согласно п. 3.1. предварительного договора от " ... " г. стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, но не позднее " ... " г. договор купли-продажи квартиры.

Истец неоднократно обращалась к ответчику ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" с требованием заключить основной договор купли-продажи, однако ответы на претензии она не получала.

Согласно Пленуму ВАС РФ от 11.07.2011 г. в Постановлении N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствие которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Суд пришёл к правильному выводу о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от " ... " г., заключенный между истцом и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", по которому истец в полном объеме произвела оплату, является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Признавая право ООО "ГлавМос-Риэлти" на спорную квартиру отсутствующим, суд первой инстанции верно исходил из того, что на момент заключения ООО "ГлавМос-Риэлти" договора участия в долевом строительстве от " ... " г. спорная квартира уже принадлежала истцу на основании заключенных с нею договоров.

С учётом данных обстоятельств, суд пришёл к обоснованному выводу о необходимости снятия с квартиры обременения в виде ипотеки в пользу ООО "КИТ Финанс Капитал" и признании за истцом права собственности на квартиру.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы о том, что ООО "КИТ Финанс Капитал" не было извещено судом о времени и месте слушания дела, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку из материалов дела усматривается, что судом в адрес ответчика направлялась телеграмма, которая была получена уполномоченным лицом данной организации. Ходатайств о переносе слушания дела от ответчика не поступало, в связи с чем суд правомерно рассмотрел дело в отсутствие представителей ООО "КИТ Финанс Капитал".

Доводы жалобы о том, что в отношении ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве и данный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, необоснованны, т.к. в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно "Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года) дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ, статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", статьи 5 и пункта 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.

Судебная коллегия полагает, что Писецкая Л.Г., которая надлежащим образом исполнила все свои обязанности по договору долевого участия в строительстве и договору уступки права требования в данном случае воспользовалась своим правом и предъявила требования к застройщику в порядке гражданского судопроизводства.

Более того, до настоящего времени застройщик ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" не было признано банкротом, и продолжает свою деятельность, жилой дом введен в эксплуатацию, а в результате введенной в отношении застройщика процедуры наблюдения участники долевого строительства могут быть лишены возможности получения созданных за их счет квартир. Признание за истцом права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме является способом защиты права, нарушенного ответчиком.

Доводы жалобы о том, что основной договор купли-продажи между истцом и ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" не заключался, а предварительный договор не содержит существенных условий, которые позволили бы считать его основным договором, не могут быть приняты во внимание, поскольку предварительный договор от " ... " года содержит в себе все существенные условия, в том числе предварительные технические характеристики предмета договора и его цену. Истец полностью исполнила взятые на себя по данному договору обязательства, оплатила стоимость приобретаемой квартиры, однако ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" от заключения основного договора купли-продажи уклонилось.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 05 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "КИТ Финанс Капитал" Нуриахметовой В.Ф. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: