Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 04 мая 2017 г. по делу N 33-6424/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Игнатьева В.П.

судей Зайцевой В.А.,

Мехонцевой Е.М.

при секретаре ( / / )5

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску ( / / )1 к Администрации муниципального образования "город Нижний Тагил" о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе истца на решение Ленинского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от ( / / ).

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца ( / / )6, представителя третьего лица Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Нижний Тагил ( / / )13., судебная коллегия

установила:

( / / )1 обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования "город Нижний Тагил", в котором истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка Nт-2014 от ( / / ), заключенный между ( / / )1 и Муниципальным образованием "город Нижний Тагил"; взыскать с Муниципального образования "город Нижний Тагил" в ее пользу в счет возмещения убытков денежные средства в размере 3 583 010 рублей. В обоснование заявленных исковых требований указала, что ( / / ) по результатам аукциона, открытого по форме подачи предложений о размере арендной платы, с Администрацией муниципального образования "город Нижний Тагил" ею был заключен договор аренды земельного участка Nт-2014. В соответствии с указанным договором арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером N из категории земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г. ( / / )2, ... , в районе городского пляжа площадью 660 кв.м. с разрешенным использованием для строительства спа-салона. Земельный участок передан ей по акту приема-передачи ( / / ), срок действия договора установлен с ( / / ) по ( / / ). При заключении договора аренды истец уплатил ответчику арендную плату в размере 3 583 010 рублей. В ходе проектирования спа-салона в 2016 году истцом было установлено, что земельный участок имеет недостатки, препятствующие пользованию по назначению, а именно: существенная часть земельного участка расположена в пределах береговой полосы, что делает невозможным строительство спа-салона; к земельному участку не обеспечен подход и проезд от земельных участков общего пользования. Указанные недостатки не были оговорены в Информационном сообщении о проведении торгов, ни при заключении договора аренды земельного участка, при этом недостатки не могли быть обнаружены во время осмотра земельного участка. ( / / ) ответчику было направлено предложение расторгнуть договор аренды земельного участка, однако письмом N от ( / / ) ответчик сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Представитель ответчика администрации г.Н.Тагил ( / / )7 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась и в обоснование своей позиции пояснила, что Постановлением Администрации города Нижний Тагил от ( / / ) N-ПА были проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для строительства. Данное постановление было опубликовано в газете "Тагильский рабочий" и на официальном сайте города Нижний Тагил. В лоте под номером 1 был указан земельный участок для строительства спа-салона. В вышеуказанном лоте имеется информация об ограничении: соблюдение законодательства Российской Федерации, регулирующего хозяйственную деятельность в водоохраной зоне и защитной прибрежной полосе. ( / / ) от истицы поступила заявка на участие в торгах. В данной заявке отсутствуют претензии к состоянию земельного участка по результатам произведенного осмотра земельного участка на местности, а также выразила намерение учувствовать в данных торгах. В соответствии с градостроительным планом земельного участка N спорный земельный участок расположен в зоне Ц-1 (зона общественных центров и деловой активности общегородского значения). В данной зоне допускается строительство спа-салона. Таким образом, Истица знала, о нахождении земельного участка в береговой полосе, так как ей был осуществлен осмотр земельного участка. Также, земельный участок расположен в зоне Ц -1 и строительство спа-салона в данной зоне возможно. Истица в своем иске указывает, что к спорному земельному участку отсутствует подход и подъезд от смежных земельных участков. Земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: г. ( / / )2, ... , в районе городского пляжа Администрацией предоставлен ООО "УБТ-Отель" в аренду для благоустройства гостиницы. В силу постановления Администрации города Нижний Тагил от ( / / ) N-ПА "О предоставлении в аренду ООО "УБТ-Отель" земельного участка из категории земель населенных пунктов для благоустройства гостиницы" общество обязано обеспечить возможность свободного доступа к прибрежной полосе и проезд к смежным пользователям. Управлением архитектуры и градостроительства от ( / / ) N разъяснено Истице, что подъезд к земельному участку с кадастровым номером N возможно, устроить вдоль подпорной стенки подъезда к гостинице "Park INN Нижний Тагил" или устроить съезд с проезда, строящегося на земельном участке с кадастровым номером N, представленного в аренду для благоустройства гостиницы ООО "УБТ-Отель". Согласно заключению управления архитектуры и градостроительства от ( / / ) N б/н следует, что к спорному земельному участку имеются несколько вариантов подъезда.

Представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства ( / / )2 ( / / )14. считает, что требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. при проведении торгов истец знала о том, какой земельный участок продается. Истец осматривала земельный участок. Считает, что возможно обустроить подъезд к земельному участку.

Представитель третьего лица ООО "УБТ-Отель" - ( / / )8 оставила удовлетворение исковых требований на усмотрение суда.

Решением Ленинского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от ( / / ) исковые требования ( / / )1 оставлены без удовлетворения.

Истец с решением не согласилась. В апелляционной жалобе указывает, что суд неправильно применил нормы материального права, и выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам. Просила отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель третьего лица просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя истца ( / / )6, представителя третьего лица Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Нижний Тагил ( / / )15, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Постановлением Администрации города Нижний Тагил от ( / / ) N-ПА "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для строительства" была утверждена информация о предмете торгов, начальной цене предмета аукциона, срок договора аренды земельного участка.

В лоте под номером 1 указан земельный участок с кадастровым номером N по адресу г.Н. ( / / )3, ... , в районе городского пляжа для строительства спа-салона. В вышеуказанном лоте имеется информация об ограничении: соблюдение законодательства Российской Федерации, регулирующего хозяйственную деятельность в водоохраной зоне и защитной прибрежной полосе.

Истцом подана заявка на участия в торгах от 08.12.2014г., из которой следует, что претензии к состоянию земельного участка с кадастровым номером N по адресу г ... , ... , в районе городского пляжа по результатам произведенного осмотра на местности отсутствуют.

Из копии протокола проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для строительства от ( / / ) следует, что земельный участок с кадастровым номером N по адресу ... , в районе городского пляжа был выставлен на торги с ограничением в виде соблюдения законодательства Российской Федерации, регулирующего хозяйственную деятельность в водоохраной зоне и защитной прибрежной полосе.

( / / ) по результатам аукциона, открытого по форме подачи предложений о размере арендной платы, с Администрацией муниципального образования "город Нижний Тагил" был заключен договор аренды земельного участка Nт-2014.

Условиями заключенного договора Nт-2014 от 18.12.2014г. на арендатора возложена обязанность не осуществлять без соответствующей разрешительной документации на участке работы, для проведения которых требуется решение (разрешение) соответствующих уполномоченных органов.

Актом приема-передачи в аренду земельного участка к договору аренды Nт-2014 от 18.12.2014г. подтверждается, что арендатор принял с 15.12.2014г. земельный участок общей площадью 600 кв.м., со следующим местоположением: ... , в районе городского пляжа.

Вышеуказанный договор и акт приема- передачи подписаны истцом без каких-либо замечаний и проведена оплата в полном размере в сумме 3583010руб., что подтверждается платежным поручением 283582 от 06.12.2014г. на сумму 1 000 000руб. и копией платежного поручения N от 25.12.2014г. в сумме 2583010 руб. 00 коп.

Указанный договор аренды был в установленном законом порядке зарегистрирован, что подтверждается представленной выпиской.

Из представленной кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 66:56:0110009:116 следует, что границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и внесены в государственный кадастр недвижимости 13.10.2014г.

Приказом Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Н.Тагил от ( / / ) N-ГП, утвержден градостроительный план земельного участка для размещения спа-салона по адресу: ... , ... , в районе городского пляжа.

Из постановления Главы города Нижний Тагил от ( / / ) N-ПА "О предоставлении в аренду ООО "УБТ-Отель" земельного участка из категории земель населенных пунктов для благоустройства гостиницы" следует, что земельный участок предоставлен в аренду с обязательным условием обеспечения проезда к смежным землепользованиям.

В своем письменном ответе от ( / / ) Управление архитектуры и градостроительства указало, что проезд к земельному участку с кадастровым номером N возможно устроить вдоль стенки к гостинице "Park INN Нижний Тагил" или через земельный участок предоставленный в аренду для благоустройства гостиницы ООО "УБТ-Отель", по согласованию с арендатором земельного участка.

Истец обратилась в адрес Главы города Нижний Тагил с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка Nт-2014 от ( / / ), в связи с выявлением недостатков, препятствующие его использованию по назначению.

Письмом от ( / / ) ( / / )1 отказано в расторжении договора аренды земельного участка Nт-2014 от ( / / ), в связи с отсутствием оснований.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды по инициативе арендатора не установлено, указанные истцом основания- нахождение части участка в пределах береговой полосы и отсутствие организованного проезда к участку таковыми не являются.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на законе и подтверждаются материалами дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Частью 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлен порядок расторжения договора, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В ст. 620 ГК РФ указаны случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Положения о расторжении договора, указанные в договоре аренды земельного участка дублируют основания для прекращения договора аренды земельного участка, указанные в приведенной статье.

Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В силу положений пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет ( / / ) и относится к землям населенных пунктов, расположен в территориальной зоне Ц-1 (зона общественных центров и деловой активности общегородского значения), градостроительным регламентом которой предусмотрено размещение объектов бытового обслуживания (Правила землепользования и застройки городского округа Нижний Тагил, утвержденные решением Нижнетагильской городской думы от ( / / ) N).

В данном случае вид разрешенного использования спорного земельного участка соответствует зонированию и предполагает его использование неограниченным кругом лиц. Земельный участок не изъят из оборота.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Часть 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ запрещает приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы. Согласно ч. 4 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды с истицей был заключен по результатам проведенных администрацией ГО Нижний Тагил торгов, участие в которых приняла истица. В лоте N(спорный земельный участок) имеется информация об ограничении: соблюдение законодательства Российской Федерации, регулирующего хозяйственную деятельность в водоохраной зоне и защитной прибрежной полосе.

Таким образом, истец была осведомлена о расположении земельного участка в пределах водоохраной зоны, частью которой является и береговая полоса и не может использовать данное обстоятельство как основание для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Кроме того, истец не доказала невозможность использования земельного участка по назначению.

Утверждение о невозможности размещения спа-салона на земельном участке (той части, которая расположена за пределами береговой полосы в зане Ц-1) достаточными допустимыми доказательствами не подтверждено. Как усматривается из материалов дела, проект спа-салона истцом не выполнен, заключения о невозможности размещения объекта на данном земельном участке не представлено.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды ввиду обнаруженных недостатков, препятствующих пользованию земельным участком в соответствии с п.1 ст. 612, п.2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснован.

Оценивая довод истца об отсутствии подъезда к участку, суд первой инстанции обоснованно сослался на заключение Управления архитектуры и градостроительства от ( / / ) б/н, из которого следует, что возможно организовать проезд к земельному участку расположенному по адресу: город ( / / )2, ... , в районе городского пляжа, предоставленном в аренду для размещения спа-салона.

Сторона истца в нарушение пункта 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств в обоснование исковых требований не представила. Довод о том, что из чертежа ГПЗУ усматривается невозможность организации проезда, соответствующим заключением не подтвержден, напротив, опровергается упомянутым выше заключением Управления архитектуры и градостроительства от ( / / ), не опровергнутым истцом.

Довода апелляционной жалобы в этой части сводятся к переоценке исследованных судом первой инстанции доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что договор аренды заключен в 2014 году, тогда как с требованием о расторжении договора аренды истец обратилась к арендодателю в 2016 году, за полгода до окончания срока договора аренды, что свидетельствует о нежелании использования истцом участка в соответствии с его назначением и намерением вернуть уплаченную арендную плату.

Приведенные истцом в качестве оснований для отмены решения суда иные доводы не содержат новых обстоятельств, основаны на обстоятельствах, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, сводятся к переоценке выводов суда, оснований для которых судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным и не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от ( / / ) оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ( / / )1 - без удовлетворения.

Председательствующий Игнатьев В.П.

Судьи Зайцева В.А.

Мехонцева Е.М.