Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 11 мая 2017 г. по делу N 33-3122/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Ланцовой М.В.,

судей Анфаловой Е.В., Лозовой Ж.А.,

при секретаре Тарасовой Е.А.,

рассмотрела в судебном заседании 11 мая 2017 года дело по апелляционной жалобе Шишкина И. Н. на решение Омского районного суда Омской области от 27 февраля 2017 года по иску Шишкина И. Н. к Борковских А. К. о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на недвижимое имущество, которым постановлено:" " ... "".

Заслушав доклад судьи Лозовой Ж.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шишкин И.Н. обратился в суд с исковым заявлением к Борковских А.К. о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на недвижимое имущество, указав, что " ... " между истцом и ответчиком заключен договор N " ... "- " ... " об участии в строительстве дома и предоставлении жилого помещения, по которому ответчик является инициатором строительства, а истец -участником строительства. Инициатор строительства обязался построить за счет собственных средств и привлеченных денежных средств других участников строительства двухэтажный жилой дом на земельном участке, общей площадью " ... "., с кадастровым номером " ... ", относящемся к категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенном по адресу: Омская область, " ... ". Инициатор строительства принял на себя обязательства, связанные со строительством дома, в том числе подготовку необходимых разрешительных документов, согласований, разработку и непосредственную организацию строительных работ, ввод дома в эксплуатацию (при необходимости), постановку его на кадастровый учет и оформление права на дом первоначально на имя инициатора строительства, а также иные обязательства, исполнение которых потребуется для строительства дома и оформления прав на него, а участник строительства принял на себя обязательства по финансированию строительства дома в пределах сумм, оговоренных договором. Права на жилое помещение передаются участнику строительства в виде " ... " долей в праве собственности на весь дом и " ... " долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом. Договором определена ориентировочная стоимость жилого помещения, которая составила " ... ", согласован следующий порядок внесения платежей: до " ... " истцом должно быть оплачено " ... ", а после регистрации права собственности на дом, но не позднее " ... " истцом должно быть оплачено " ... " Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате взносов на строительство дома. В " ... " истцу стало известно, что " ... " ответчик зарегистрировал право собственности на дом на свое имя. Дому присвоены кадастровый N " ... " и адрес: Омская область, " ... ", его общая площадь составила " ... " кв.м. " ... " ответчику передана оставшаяся часть денежных средств в размере " ... " В момент передачи денежных средств ответчик передал истцу подписанный со его стороны договор купли-продажи от " ... ", предметом которого являлись вышеуказанные доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, указана та же стоимость долей в праве собственности на объекты недвижимости, что и в первоначальном договоре на строительство. Однако после подписания договора купли-продажи ответчик уклонился от передачи данного договора на регистрацию перехода права собственности в регистрирующий орган в разумный срок. Просил суд о государственной регистрации сделки - перехода права собственности к истцу по договору купли-продажи от " ... ", заключенному между истцом и ответчиком во исполнение условий договора N " ... "- " ... " от " ... " об участии в строительстве дома и предоставлении жилого помещения в отношении следующих объектов недвижимости: " ... " долей в праве собственности на двухэтажный жилой дом площадью " ... " кв.м, расположенный по адресу: Омская область, " ... ", а также " ... " долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером " ... ", общей площадью " ... "., расположенный по адресу: Омская область, " ... ".

Истец Шишкин И.Н. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебном заседании " ... " пояснил, что заинтересован в приобретении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на указанный дом.

Представитель истца Шишкина И.Н. по доверенности Авдеев Д.А. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Борковских А.К. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебном заседании " ... " пояснила, что жилой дом строился для проживания родственников, но в связи с финансовыми затруднениями впоследствии заключен договор об участии в строительстве дома с Шишкиным И.Н.

Представитель ответчика Борковских А.К. по доверенности Скипин А.Л. в судебном заседании пояснения Борковских А.К. поддержал.

Третье лицо Титова М.С. в судебном заседании считала заявленные требования не подлежащими удовлетворению, в материалы дела представила отзыв на исковое заявление.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Шишкин И.Н. просит решение суда первой инстанции отменить, поскольку судом не дано оценки обстоятельствам исполнения договора, на момент совершения указанных сделок у ответчика не было никаких препятствий в распоряжении своим имуществом, в частности, спорным домом и земельным участком. Ответчиком не исполнена обязанность по передаче имущества, обязанность совершить действия по передаче документов на регистрацию перехода права собственности уже по исполненной сделке не является элементом распоряжения своим имуществом, но является непременным условием для осуществления регистрирующим органом своих публично-правовых функций. В указанной части суд первой инстанции неверно применил нормы материального права, поскольку передача документов на регистрацию не относится к обязательству по распоряжению своим имуществом, которое ранее уже было исполнено. Обращаясь в суд с иском, Шишкин И.Н. стремился защитить свое право на регистрацию перехода права уже по исполненной сделке, а не преодолеть запрет на совершение регистрационных действий. Вывод суда о том, что наличие запрета препятствует вынесению решения о регистрации сделки, не соответствует обстоятельствам настоящего дела.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Проверив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца Шишкина И.Н. - Авдеева Д.А., поддержавшего жалобу, представителя ответчика Борковских А.К. - Скипина А.Л., пояснившего, что помимо предусмотренной договором купли-продажи стоимости объектов у ответчика возникли дополнительные затраты, связанные со строительством и вводом дома в эксплуатацию, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как установлено судом первой инстанции, " ... " между Борковских А.К. (инициатор строительства) и Шишкиным И.Н. (участник строительства) заключен договор N " ... "- " ... " об участии в строительстве дома и предоставлении жилого помещения, по условиям которого инициатор строительства обязался построить за счет собственных средств и привлеченных денежных средств других участников строительства, двухэтажный жилой дом на земельном участке, общей площадью " ... "., с кадастровым номером " ... ", относящемся к категории земель населенных пунктов и с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: " ... ", " ... ".

Согласно пункту 3 договора об участии в строительстве дома инициатор строительства принял на себя обязательства, связанные со строительством дома, в том числе подготовку необходимых разрешительных документов, согласований, разработку и непосредственную организацию строительных работ, ввод дома в эксплуатацию (при необходимости), постановку его на кадастровый учет и оформление права на дом первоначально на имя инициатора строительства, а также иные обязательства, исполнение которых потребуется для строительства дома и оформления прав на него, а участник строительства принял на себя обязательства по финансированию строительства дома в пределах сумм, оговоренных договором.

После завершения строительства, ввода в эксплуатацию (при необходимости) и регистрации права собственности на дом на свое имя инициатор строительства обязался передать в собственность участника строительства отдельное (изолированное) жилое помещение в доме, проектной площадью " ... " расположенное на втором этаже дома, соответствующее предъявленным участником строительства требованиям и условиям договора, что предусмотрено пунктом 5 указанного выше договора.

Права на жилое помещение передаются участнику строительства в виде " ... " долей в праве собственности на весь дом и " ... " долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом.

В " ... " договора сторонами согласована ориентировочная стоимость жилого помещения, которая составила " ... ", денежные средства надлежало вносить в соответствии с графиком: до " ... " - " ... ", после регистрации права на дом, но не позднее " ... " - " ... "

" ... " истец внес на счет ответчика денежные средства в размере " ... ", что стороной ответчика не оспаривалось.

" ... " на основании договора купли-продажи земельного участка от " ... " зарегистрировано право собственности ответчика на индивидуальный жилой дом, площадью " ... " кв.м., расположенный по адресу: Омская область, " ... ", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от " ... "

В договоре купли-продажи от " ... " закреплено, что продавец обязуется передать " ... " долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: " ... ", " ... ", а покупатель обязуется принять и оплатить указанную долю в праве собственности на объекты недвижимости в соответствии с условиями настоящего договора.

Жилой дом, площадью " ... " кв.м., и земельный участок, площадью " ... " расположенные по вышеуказанному адресу, принадлежат продавцу на праве собственности.

Цена приобретаемой покупателем доли в праве собственности составляет " ... " и уплачена полностью до подписания договора.

Из акта приема-передачи, подписанного Борковских А.К. и Шишкиным И.Н., следует, что " ... " продавец передал покупателю " ... " долей в праве собственности на жилой дом, общей площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером " ... ", а также " ... " долей в праве собственности на земельный участок, площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером " ... ", расположенные по адресу: " ... ", " ... ".

Продавец полностью произвел расчет по Договору купли-продажи от " ... ", что не оспаривалось сторонами.

Из материалов дела и пояснений представителя истца Авдеева Д.А. следует, что договор купли-продажи на государственную регистрацию не передавался в связи с возникшими финансовыми разногласиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что внесение в реестр сведений об аресте имущества препятствует государственной регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи заключен до наложения ареста, кроме того, стороны по настоящему делу за государственной регистрацией перехода права собственности в регистрирующие органы не обращались.

Судебная коллегия соглашается с указанными выше выводами суда первой инстанции, оснований для их переоценки не имеется ввиду следующего:

В соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от " ... " N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 7 ст. 15 вышеуказанного закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно подп. 37 п. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ одним из оснований для приостановления государственной регистрации прав является поступление в орган государственной регистрации судебного акта или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами гражданского дела, определением Кукморского районного суда Республики Татарстан от " ... " в рамках рассмотрения гражданского дела по исковому заявлению Титовой М.С. к Борковских А.К., ООО "Раздольненское плюс" о взыскании суммы займа и процентов, приняты меры по обеспечению иска в виде ареста, запрета совершать регистрационные действия в отношении индивидуального жилого дома, площадью " ... " количество этажей - " ... " расположенного по адресу: " ... ", " ... ". Также Борковских А.К. и другим лицам запрещено совершать сделки по отчуждению или обременению имущества, а именно указанного выше индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Омская область, " ... ".

Запись об аресте внесена " ... ", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от " ... "

Довод апелляционной жалобы об отсутствии препятствий в распоряжении спорным имуществом отклоняется судебной коллегией за необоснованностью, поскольку договор купли-продажи объектов недвижимости подписан сторонами до момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об аресте спорных объектов недвижимого имущества, но регистрация перехода права собственности до указанной выше даты не была осуществлена.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества, что закреплено в части 4 статьи 80 Федерального закона от " ... " N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества является продавец, фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не свидетельствуют о приобретении покупателем прав собственника такого имущества.

Судебная коллегия отмечает, что обеспечительные меры, принятые определением Кукморского районного суда Республики Татарстан от " ... ", в установленном порядке не отменялись.

Кроме того, из Выписок и Единого государственного реестра недвижимости следует, что определением Ленинского районного суда " ... " от " ... " по делу N " ... " по иску Морозюк Н.С. к Борковских А.К. также приняты обеспечительные меры в отношении спорных земельного участка и жилого дома, дата регистрации обременения " ... ", данных о снятии обременения нет.

Суд первой инстанции, руководствуясь нормами действующего законодательства, правильно определилюридически значимые обстоятельства, которые подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, им дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда постановленона основании полного и всестороннего исследования юридически значимых обстоятельств, при надлежащей оценке представленных доказательств, и судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права.

Фактически доводы жалобы сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции доказательств по делу, между тем оснований для переоценки доказательств по делу судебная коллегия не усматривает, следовательно, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Омского районного суда Омской области от 27 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: