Решение Ставропольского краевого суда от 31 марта 2017 г. по делу N 3а-213/2017

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания О.В.Ф.,

с участием представителя административного истца Торгашева М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-213/2017 по административному исковому заявлению ООО "МАЗ-СЕРВИС" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО "МАЗ-СЕРВИС" обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестр" по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: 26:33:120101:56, площадью 4 183 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: склады, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Бештаугорское шоссе, 24Б, в размере его рыночной стоимости 957 500 (девятьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, по состоянию на 19.01.2016 года.

В основании иска ООО "МАЗ-СЕРВИС" указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 19 января 2016 года определена в размере 7193 714 рублей 25 копеек. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке N 00838 от 01.09.2016 года, составленном ООО "Деловой партнер", на которое получено положительное экспертное заключение.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "МАЗ-СЕРВИС" - Торгашев М.В., полномочия которого судом проверены, поддержал заявленные административные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной в заключении судебной экспертизы. С выводами судебной оценочной экспертизы согласился, не имел замечания к ее результатам.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ, учитывая неявку в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд определилрассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Сасина С.И. дала пояснения по проведенной по делу судебной экспертизе, указала, что проводился осмотр оцениваемого объекта, который находится на окраине города, недалеко от Бештаугорского шоссе. Участок имеет 3 сервитута, снижающие стоимость, наличие которых было установлено из представленных документов. На сервитуты применена понижающая корректировка.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя, суд установилследующее.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582; одним из которых является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

Из предоставленных суду доказательств следует, что ООО "МАЗ-СЕРВИС" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:56, площадью 4 183 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: склады, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Бештаугорское шоссе, 24Б, что подтверждается договором аренды земельного участка N 14/1610 от 11.05.2016 года, заключенным с Муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, на срок с 12.04.2016 по 12.04.2065 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (том 1 л.д. 18-27).

Согласно условий пункта 3.1 договора аренды, размер арендной платы определяется на основании расчета, являющегося приложением к договору. Из приложения к договору, регламентирующего расчет арендной платы, следует, что он привязан к установленной кадастровой стоимости.

Следовательно, административный истец ООО "МАЗ-СЕРВИС" имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:56 определена в размере 7193 714 рублей 25 копеек по состоянию на 19 января 2016 года (том 1 л.д. 11).

20.01.2016 года сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.09.2016 года.

Из материалов административного дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:56 относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - склады.

Согласно отчету об оценке N 00838 от 01.09.2016 года, выполненного оценщиком ООО "Деловой партнер" А.С.Носовой, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:56 по состоянию на 19.01.2016 года, составляет 957 000 рублей (том 1 л.д. 38-127). На отчет об оценке дано положительное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (А.В.Довбня) (том 1 л.д. 128-148).

16 сентября 2016 года ООО "МАЗ-СЕРВИС" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениям о пересмотре результатов определения растровой стоимости в отношении указанного земельного участка по вопросу установления рыночной стоимости по состоянию на 19.01.2016 года в размере, определенном в отчете N 00838 от 01.09.2016 года.

Решением Комиссии от 03.10.2016 года N 1114 в удовлетворении заявления отказано; указано, что отличие рыночной стоимости от кадастровой превышает 30% и составляет 86,7%; оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства, т.к. отсутствует источник получения информации для подготовки анализа рынка (п. 5 ФСО N 3), отсутствует обоснование выбора аналогов (п. 22 ФСО N 7), имеются расхождения между сведениями об источнике информации об объектах-аналогах, указанных на странице 48 отчета и странице 50 (таблица 9.1.), что не дает членам комиссии проверить достоверность используемой информации (том 1 л.д. 151-153).

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Исходя из приведенных правовых предписаний, суд удовлетворил ходатайство представителя административного истца о проведении судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка.

Определением суда от 15 декабря 2016 года производство судебной экспертизы было поручено ООО "ТАИС", результаты которой поступили в суд 15 февраля 2017 года (том 2 л.д. 2).

Из заключения судебной экспертизы N 1/2017 от 14.02.2017 года, выполненной экспертом Сасиной С.И. ООО "ТАИС", следует, что отчет об оценке N 00838 от 01.09.2016 года, выполненный оценщиком ООО "Деловой партнер" А.С.Носовой, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным стандартам оценки. Экспертом было установлено неполнота собранной оценщиком информации, значительно влияющей на стоимость объекта оценки. Из кадастрового паспорта следует, что имеются ограничения, в виде сервитута "право проезда", ограничение использования, связанное с охранной зоной кабельной ЛЭП, возможные к выявлению при визуальном осмотре. Указания на ограничения в отчете отсутствует. В отчете не имеется указаний на отсутствие у оцениваемого объекта собственного выхода на дорогу, который осуществляется по установленному сервитуту на соседнем участке, в то время как оценка должна в себя включать сбор и анализ информации, необходимой для ее проведения (п. 23Б ст. V ФСО N 1). В задании не в полной мере описаны права на объект оценки, не указаны имеющиеся ограничения, что противоречит требованиям п. 8 ФСО N 7. Описание наличия инженерных коммуникаций не соответствует действительности, т.к. в отчете указано на наличие всех инженерных коммуникаций, в то время как на земельном участке имеется только электроснабжение, что вводит в заблуждение пользователей отчета. Кроме того, расположение объекта на карте также вводит в заблуждение, поскольку оцениваемый объект расположен в ином месте. Факторы, влияющие на рыночную стоимость, использованы для объектов капитального строительства, в то время как оцениваемый объект имеет разрешенное использование - склады. Выбор объектов-аналогов для расчета стоимости оцениваемого объекта не обоснован. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. В базе данных сайта АВИТО, используемых оценщиком, отсутствует информация об аналогах N 1,2 используемая оценщиком. Указанная информация не является проверяемой, информативной. При определении корректирующих поправок при расчете стоимости объекта оценки имеются нарушения по определении вида права, корректировки на торг, принятой для неактивного рынка, который в оцениваемом отчете не подтвержден. Следовательно, размер корректировки должен быть иной, что существенно влияет на стоимость объекта оценки. Не приняты корректировки по местоположению объектов, по объему инженерных коммуникаций; а также имеются иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости (том 2 л.д. 9-21).

Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в размере 2852184 (два миллиона восемьсот пятьдесят две тысячи сто восемьдесят четыре) рубля (том 2 л.д. 44).

Возражений на экспертное заключение не поступало.

Суд, оценив предоставленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, приходит к следующему.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Учитывая установленные недостатки, содержащиеся в отчете об оценке N 00838 от 01.09.2016 года, выполненном оценщиком ООО "Деловой партнер" А.С.Носовой, суд находит их обоснованными, нарушающими требования, установленные требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным стандартам оценки, приходит к выводу о его недостоверности и исключает из числа доказательств.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценив заключение судебной экспертизы N 1/2017 от 14.02.2017 года по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям закона, позволяющим признать документ надлежащим доказательством и строить на нем выводы.

Эксперт ООО "ТАИС" Сасина С.И., которой было поручено производство судебной экспертизы, в своей деятельности по ее проведению руководствовалась нормами Федерального закона от 31 мая 2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В частности, экспертом осмотрен оцениваемый земельный участок, определены его качественные и количественные характеристики, учтено, что земельный участок имеет ограничения (обременения) права в виде постоянных сервитутов "право проезда" в пользу Айрапетян А.А. Бабаян Г.А., установленного согласно постановления руководителя администрации города Пятигорска N 3287 от 13.07.2007 года, на площади 1118 кв.м., а также второй сервитут "право проезда", установленный в отношении ООО "Грузовое автотранспортное предприятие", по площади 168 кв.м.; а также третье публичное ограничение, установленное Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 года N 160 в отношении охранной зоны электросетевого хозяйства (том 2 л.д. 22).

Экспертом проведен анализ рынка недвижимости, при экспертной оценке экспертом мотивировано выбран метод оценки - сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным требования и предполагаемому использованию результатов исследования.

В соответствии с п. 22 "б" ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В заключении эксперта N 1/2017 от 14.02.2017 года, определены ценообразующие факторы, соответствующие требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р; обоснован выбор аналогов земельного участка и примененных корректировок, расчеты допущенных корректировок.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Для сравнения выбраны 4 аналога, сопоставимые с оцениваемым объектом по местоположению (г. Пятигорск), виду целевого использования (складские, торгово-складские, производственно-складские, коммерческие); коммуникациям.

Корректировки применены на торг (-12%), на дату размещения объявления (+1,25% (аналог N 1, 2), +5,27% (аналог N 4)), на расположение в территориальной охранной зоне (+1,32% в отношении аналога N 1), + 0,911 в отношении аналогов N 1, 2, 3), на инженерные коммуникации (+1,203%, +0,911%, + 0,911%, + 0,801% соответственно).

В пункте 10 раздела II ФСО N 1 указано, что объекты-аналоги - это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные корректировки и их размер не опровергают обоснованность выбор аналогов.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта без учета установленных сервитутов и ограничений составила 6956329 рублей.

После применения корректировок на существующие сервитуты, эксперт пришел к выводу о стоимости земельного участка по состоянию на 19.01.2016 года равной 2852184 (два миллиона восемьсот пятьдесят две тысячи сто восемьдесят четыре) рубля.

Объявления о продажах объектов, принятых экспертом в качестве аналогов, содержатся в заключении экспертизы, содержат полную и необходимую информацию.

В связи с изложенным, указанное доказательство суд принимает в качестве надлежащего, позволяющего определить рыночную стоимость, подлежащую установлению в качестве кадастровой, по состоянию на 1 января 2015 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений законодательства, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:56, должна быть установлена в размере 2852184 (два миллиона восемьсот пятьдесят две тысячи сто восемьдесят четыре) рубля, определенном в заключении эксперта N 1/2017 от 14.02.2017 года.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:56 равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.01.2016 года, поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости.

Днем внесения сведений об иной кадастровой стоимости является день обращения ООО "МАЗ-СЕРВИС" с административным иском в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, 16 сентября 2016 года.

От экспертного учреждения ООО "ТАИС" поступило заявление о взыскании с административного истца ООО "МАЗ-СЕРВИС" судебных расходов по оплате экспертного заключения в размере 29000 рублей.

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Поскольку в силу положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка, то эти издержки подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административное исковое заявление ООО "МАЗ-СЕРВИС" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:56, площадью 4 183 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: склады, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Бештаугорское шоссе, 24Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 января 2016 года в размере 2852184 (два миллиона восемьсот пятьдесят две тысячи сто восемьдесят четыре) рубля.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 16 сентября 2016 года.

Взыскать с ООО "МАЗ-СЕРВИС" в пользу ООО "ТАИС" судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 29000 (двадцать девять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь