Решение Ставропольского краевого суда от 30 марта 2017 г. по делу N 3а-246/2017

председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания ФИО5,

с участием :

представителя административного истца ФИО3 - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в "адрес"вой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:374, категория земель : земли населенных пунктов - для размещения объектов складского назначения, площадью 5975 кв.м., расположенного по адресу : "адрес", в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 3000000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственникам указанного земельного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в 17685103,75 руб. по состоянию на дату - ДД.ММ.ГГГГ.

По итогам независимой оценки, выполненной ООО ЦЭС "Бизнес-Ресурс" и представленной в отчете об оценке N К 276.1 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:37 ДД.ММ.ГГГГ000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение СМО НП " ФИО2" от ДД.ММ.ГГГГ N о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. Сделанные ФИО4 выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, так как результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права административного истца, как плательщика налога на принадлежащий на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 26:12:010410:374.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков : Министерства имущественных отношений "адрес", Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес". В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд , с учетом мнения лица, участвующего в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей административных ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО6 поддержала заявленные в административном иске требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:374, поскольку к заключению судебной экспертизы имеются замечания. Так экспертом при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта не учтено наличие ограждения на земельном участке, которое можно считать как улучшение земельного участка. Не учтено, что по объектам-аналогам имеется возможность рассрочки. Объект-аналог N - это вторая линия. Кроме того, экспертом при расчетах применен не тот справочник.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по "адрес" - ФИО7 полагала установление рыночной стоимости в размере, определенном в судебной оценочной экспертизе, которая отражает его реальную стоимость.

Представитель администрации "адрес" ФИО8 возражала в удовлетворении административного иска, просила в иске отказать, полагая, что оснований к изменению кадастровой стоимости не имеется, поскольку уменьшение кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка повлечет уменьшение налоговой ставки.

Заслушав требования представителя административного истца - ФИО6, возражения на административный иск представителя административного ответчика - ФГБУ "Федеральная кадастровая ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по "адрес" - ФИО7, представителя заинтересованного лица - администрации "адрес" - ФИО8, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость земельного участка - установлению в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной по данному административному делу, по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ч. 1 ст. 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Ст. ст. 247, 248 указанного закона обязанность доказывания оснований установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Судом установлено и подтверждено материалами данного административного дела, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:010110:374, назначение : земли населенных пунктов - для размещения объектов складского назначения, площадью 5975 кв.м., расположенный по адресу : "адрес", находится в собственности административного истца на основании договора купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности к ФИО3 на данный объект недвижимого имущества зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права (л.д. 15).

Из кадастровой справки, выданной ДД.ММ.ГГГГ, следует, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена на ДД.ММ.ГГГГ в размере 12908330,25 руб. (л.д. 14).

Согласно отчета об оценке N К276.1 от ДД.ММ.ГГГГ ООО ЦЭС "Бизнес-Ресурс", рыночная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером 26:12:010110:374 определена в размере 3000 000 руб. (л.д. 17 - 64).

На указанный отчет об оценке рыночной стоимости заявленного в административном иске земельного участка Саморегулируемой организацией ФИО4 - Некоммерческое партнерство " ФИО2" предоставлено положительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка административного истца соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (л.д. 65 - 74).

В рамках рассмотрения данного административного дела судом по ходатайству представителя административного истца назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ".

Согласно заключению экспертизы N/ЭО-17 от ДД.ММ.ГГГГ отчет NК276.1 об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует законодательству об оценочной деятельности. Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером 26:12:010110:374 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила - 8980 425 руб. ( л.д. 103-159).

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом, в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, в связи с чем в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по настоящему административному делу повторной судебной оценочной экспертизы отказано.

Из материалов дела следует, что объектом оценки является земельный участок, находящийся в собственности административного истца, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов складского назначения, с кадастровым номером 26:12:010410:374, расположенный по адресу : "адрес".

Из таблицы 4 видно, что экспертом для исследования отобраны 3 объекта-аналога, с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение данных объектов-аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение. Все земельные участки свободны от застройки, отсутствуют коммуникации и выход на красную линию.

В таблице 5. Расчет рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникация, транспортной доступности.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по виду передаваемых имущественных прав, на условия рынка, на общую площадь, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Как следует из заключения, таблицы определения рыночной стоимости объекта исследования, земельный участок административного истца оценивался экспертом как свободный от застройки и на это указано представителем административного истца как на недостаток проведенного экспертного исследования, так как земельный участок огорожен капитальным забором. Однако с таким выводом суд согласиться не может, поскольку он противоречит действующему законодательству.

В силу п. 20 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капстроительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Указание в скриншоте объявления по объекту-аналогу N на возможную рассрочку, по мнению суда, свидетельствует о периоде расчета между сторонами возможной сделки и не влияет на стоимость выставленного на продажу земельного участка, указанного в данном объявлении, вопреки доводам представителя административного истца. Остальные доводы представителя административного истца о несостоятельности и необоснованности судебной оценочной экспертизы свидетельствуют о несогласии с заключением экспертизы, являются лишь мнением представителя и не могут влиять на итоговый результат оценки рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка, определенный экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и специальные познания в области кадастровой деятельности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования, разрешенного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы, а потому требования административного иска об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:374 в размере, установленном в отчете об оценке, удовлетворению не подлежат.

Доводы возражений заинтересованного лица - администрации "адрес" об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку изменение кадастровой стоимости земельных участков повлечет снижение налоговых платежей, по мнению суда нельзя признать обоснованными.

В силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и изменения рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной в судебной оценочной экспертизе.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО3 к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:374, площадью 5975 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов складского назначения, расположенного по адресу : "адрес", в размере равном его рыночной стоимости - 8980425 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:374.

Заявление ФИО3 поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам "адрес"вого суда в течение месяца со дня принятия изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Судья Задорнева Н.П.