Решение Ставропольского краевого суда от 12 апреля 2017 г. по делу N 3а-251/2017

председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием представителя административного истца ФИО2 - ФИО4,

представителя филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по "адрес" - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратилась в "адрес"вой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:29:110504:111, общей площадью 1000 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : "Предприятия, магазины, магазины-склады мелкооптовой торговли; гостиницы вместимостью не более 100 чел.; дома приема гостей; суды, нотариальные конторы, юридические учреждения, офисы, конторы; банки и отделения банков, другие финансовые учреждения; офисные здания", адрес (описание местоположения) : "адрес" N, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1138000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец сослалась на то, что указанный земельный участок принадлежит ей на праве собственности, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Приказом Министерства имущественных отношений "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ утверждена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 8155240 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается кадастровой справкой от ДД.ММ.ГГГГ.

Данная кадастровая стоимость не соответствует его фактической рыночной стоимости, необоснованно и очевидно завышена, нарушает право административного истца как плательщика налоговых платежей.

Согласно отчету NЮ/2016 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:29:110504:111, рыночная стоимость определена в размере 1138000 рублей. На данный отчет получено положительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков", согласно которого отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам.

С учетом изложенного административный истец вынужден обратиться в суд с настоящим административным иском.

В судебное заседание не явились : административный истец ФИО2, представила суду ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя; представители административных ответчиков : Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "адрес", Министерства имущественных отношений "адрес", заинтересованное лицо - администрация "адрес", направило в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд , с учетом мнения лица, участвующего в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административных ответчиков, заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца уточнил заявленные в административном иске требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по экспертному заключению в размере - 1721 000 рублей.

Представитель филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по "адрес" - ФИО5 в удовлетворении административного иска возражала, просила в иске отказать в полном объеме, указав, что изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение налоговых платежей.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:29:110504:111 в размере, указанном в заключении судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для налоговых платежей за земельный участок, находящийся в собственности физических лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями ст. 24.18 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N.

Пункт 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что административный истец ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:29:110504:111, общей площадью 1000 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : "Предприятия, магазины, магазины-склады мелкооптовой торговли; гостиницы вместимостью не более 100 чел.; дома приема гостей; суды, нотариальные конторы, юридические учреждения, офисы, конторы; банки и отделения банков, другие финансовые учреждения; офисные здания", адрес (описание местоположения) : "адрес" N, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между нею и ФИО6 Переход права собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован за административным истцом в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17, 24).

Приказом Министерства имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в "адрес"" утверждена кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка, которая в соответствии с кадастровой справкой от ДД.ММ.ГГГГ составила - 8155240 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

Из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 26:29:110504:111 следует, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, имеет обременение, поскольку находится во второй зоне округа санитарной охраны "адрес" (зона ограничений), зона с особыми условиями использования территорий (л.д. 19-23).

Согласно отчета NЮ/2016 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:29:110504:111, итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оцениваемого земельного участка составила - 1138000 рублей (л.д. 26 - 78).

На данный отчет получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков "Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" N, согласно выводам которого, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д. 79-100).

По ходатайству административного истца судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. По заключению судебной экспертизы N-Э от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО "ТАИС", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:29:110504:111 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена экспертом в размере - 1721000 рублей (л.д. 126-186).

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы N-Э от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Выводы судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по местоположению, назначению земельного участка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникация.

Для определения рыночной стоимости данного земельного участка экспертом подобраны 4 объекта-аналога, расположенные в "адрес" и "адрес", с указанием данных, позволяющих определить местонахождение данных объектов-аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение. Все объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по виду передаваемых имущественных прав, на условия рынка, физические характеристики объекта, наличие коммуникаций, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 26:29:110504:111 в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

Доводы возражений представителя филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по "адрес" - ФИО5 со ссылкой на то, что изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение налоговых платежей, по мнению суда, нельзя признать обоснованными, поскольку в силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и изменения рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от размера арендных платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В краевой суд одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство от экспертного учреждения, проводившего по данному административному делу экспертизу, о взыскании судебных расходов по их оплате, которые суд считает подлежащими удовлетворению как в связи с тем, что определениями суда о назначении судебной оценочной экспертизы и повторной судебной оценочной экспертизы оплата за их проведение возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений ст. 114, ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ, лежит на административном истце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО2 к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:29:110504:111, общей площадью 1000 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : "Предприятия, магазины, магазины-склады мелкооптовой торговли; гостиницы вместимостью не более 100 чел.; дома приема гостей; суды, нотариальные конторы, юридические учреждения, офисы, конторы; банки и отделения банков, другие финансовые учреждения; офисные здания", адрес (описание местоположения) : "адрес" N, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере - 1721000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 26:29:110504:111.

Заявление ФИО2 поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 30000 руб. путем перечисления на банковские реквизиты :

Наименование: Общество с ограниченной ответственностью "ТАИС"

Адрес: 355000, "адрес"

тел: (8652) 37-23-13,37-23-15 ОГРН1022601988342 ОКПО 57144434, ОКАТО 07401363000,

ИНН 2636037218, КПП 263401001.

р/с 40 N

в Ставропольском филиале "Возрождение" (ПАО), к/с 30 N,

БИК 040702762

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам "адрес"вого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Судья Задорнева Н.П.