Решение Ставропольского краевого суда от 30 марта 2017 г. по делу N 3а-34/2017

председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием представителей :

административного истца ФИО2 - ФИО4,

административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по "адрес" - ФИО6,

заинтересованных лиц - администрации "адрес" и комитета по управлению муниципальным имуществом "адрес" ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в "адрес"вой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : авторемонт, общей площадью 1211 кв.м., расположенного по адресу : "адрес"А, равной его рыночной стоимости в размере 955000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что указанный земельный участок, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит ему на праве аренды по действующему договору N от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации "адрес" и административным истцом заключено дополнительное соглашение N к договору аренды земельного участка, которым внесены изменения в срок предоставления земельного участка на праве аренды - до ДД.ММ.ГГГГ.

Как арендатор земельного участка он является плательщиком арендной платы при расчете которой определяющим является внесенная в государственный кадастр недвижимости его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в "адрес"" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3322208 руб.

Установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости. По итоговой независимой оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1, выполненной ООО "Диалог Центр"и представленной в отчете об определении рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N Н-28, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 955000 руб.

На данный отчет об оценке рыночной стоимости получено положительное экспертное заключение N от 21.0-6.2016 Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков" о соответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Административный истец полагает, что в результате государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, кадастровая стоимость значительно завышена, превышает размер его рыночной стоимости и этим нарушаются права и интересы административного истца, как плательщика арендной платы.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков : Министерства имущественных отношений "адрес", администрации "адрес", Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес".

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд , с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей административных ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО4 поддержала заявленные в административном иске требования, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, установленном первичной экспертизой, поскольку ко второй экспертизе имеются замечания.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по "адрес" ФИО6 возражала в удовлетворении заявленных требований, поскольку законных оснований к этому не имеется.

Представитель администрации "адрес" и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации "адрес" ФИО7 полагала в заявленных требованиях отказать в полном объеме. Данный земельный участок находится у административного истца в аренде, арендные платежи в объеме 100% поступают в бюджет города и изменение кадастровой стоимости земельных участков по повторной экспертизе, более близкой к рыночной стоимости, повлечет снижение поступления арендных платежей в муниципальную казну. В объявлении по аналогу N указано на продажу двух смежных участков и не написано, цена за два или за один земельный участок. В объявлении по объекту-аналогу N написано местоположение - на красной линии, причислен к району крупной магистрали города, тогда как земельный участок находится параллельно крупной магистрали, на обычной городской дороге.

Заслушав требования представителя административного истца, возражения представителей : ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по "адрес", администрации "адрес" и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации "адрес", исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования об установлении кадастровой оценки заявленных земельных участков в размере их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной - установлению по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной по данному административному делу, по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ч. 1 ст. 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Ст. ст. 247, 248 указанного закона обязанность доказывания оснований установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству "адрес" (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:0001 по адресу : "адрес" для предпринимательской деятельности, сроком на 30 лет с правом выкупа (т. 1 л.д. 19-23).

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации "адрес" и ФИО2 заключено дополнительное соглашение N к договору аренды N, в приложении к которому установлено, что расчет арендной платы осуществляется исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 24-27).

Земельный участок с кадастровым номером 26:16:071201:1, площадью 1211+/-12 кв.м., разрешенное использование : авторемонт, категория земель : земли населенных пунктов, местоположение : "адрес"А, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 28-30).

Из кадастровой справки на указанный земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3322208,96 руб. (т. 1 л.д. 31).

Из отчета об оценке N Н-28 об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО "Диалог Ценрт" следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1 составляет 955000 руб. на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ ( т. 1 л.д. 32- 89).

Указанный отчет получил положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", по результатам которого отчет об оценке соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (т. 1 л.д. 90 - 110).

В рамках рассмотрения данного административного дела судом назначена оценочная экспертиза по ходатайству представителя административного истца, проведенная Федеральным государственным автономным образовательным учреждением высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет" (СКФУ) юридический институт научно-образовательный центр судебной экспертизы и экспертных исследований (НОЦСЭЭИ). Согласно заключения экспертизы NЭ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составила 1257000 руб. (т. 1 л.д. 170-234).

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" (т. 2 л.д. 30-32).

Согласно заключения повторной экспертизы N-ЭО-17 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, находящегося в аренде у административного истца составила - 2356606 руб. (т. 2 л.д. 38-83).

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1 в размере 2356606 руб.

Эксперт указал в своем заключении при описании объекта исследования, что оцениваемый земельный участок имеет доступ к "адрес", по которой проходит асфальтированная дорога в удовлетворительном техническом состоянии, что подтверждается фототаблицей объекта исследования. Поэтому утверждения о том, что объект исследования не находится на красной линии несостоятельны.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Для определения рыночной стоимости данного земельного участка экспертом подобраны 3 объекта-аналога, все расположены в "адрес", с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение данных объектов-аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение. Все объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по виду передаваемых имущественных прав, на условия рынка, общую площадь, наличие коммуникаций, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указа

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчетах об оценке оцениваемых земельных участков, указанных в административном иске, опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной повторной судебной оценочной экспертизой.

Доводы возражений представителей ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по "адрес", администрации "адрес" и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации "адрес" об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку это приведет к уменьшению арендных платежей, поступающих в бюджет "адрес", по мнению суда, нельзя признать обоснованными, поскольку в силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и изменения рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от размера арендных платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

В краевой суд одновременно с экспертными заключениями поступило ходатайство от экспертного учреждения, проводившего по данному административному делу повторную экспертизу, о взыскании судебных расходов по их оплате, которые суд считает подлежащими удовлетворению потому, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений ст. 114, ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО2 к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : авторемонт, общей площадью 1211 кв.м., расположенного по адресу : "адрес"А, равной его рыночной стоимости в размере - 2356606 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление ФИО2 поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" Центр судебных экспертиз стоимость проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в размере 35 000 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам "адрес"вого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Судья Задорнева Н.П.