Решение Ставропольского краевого суда от 03 апреля 2017 г. по делу N 3а-36/2017

председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания ФИО5,

с участием :

представителя административного истца ФИО2 - ФИО6,

представителя заинтересованного лица - администрации города-курорта Пятигорска и МУ Управление имущественных отношений администрации "адрес" - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в "адрес"вой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:200101:27, площадью 5838 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу : "адрес", автозаправочная станция в районе 497 - 498 км. автодороги "Кавказ", в размере рыночной стоимости - 2887000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит указанный земельный участок. Приказом Министерства имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

На основании указанного приказа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере 13842189,90 руб.

В целях проверки обоснованности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился в специализированную организацию для подготовки отчета об оценке.

В соответствии с отчетом рыночной стоимости земельного участка, подготовленным ООО "Деловой партнер", рыночная стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером 26:33:200101:27 определена в размере 2887000 руб.

На данный отчет об оценке рыночной стоимости получено положительное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное Некоммерческим партнерством саморегулируемой организации "Деловой союз оценщиков", в соответствии с которым отчет об оценке соответствует требованию законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права административного истца как плательщика арендной платы. В связи с изложенным административный истец обратился с настоящим иском в суд.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков : Министерства имущественных отношений "адрес", ГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по "адрес", Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", ходатайств, заявлений в суд не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд , с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей административных ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО6 поддержал заявленные в административном иске требования, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в том размере, который указан в первичной судебной оценочной экспертизе.

Представитель администрации "адрес" и МУ Управление имущественных отношений администрации "адрес" ФИО7 в удовлетворении заявленных требований административного иска возражал, просил в иске отказать в полном объеме, поскольку изменение кадастровой стоимости земельных участков повлечет снижение поступления арендных платежей в муниципальную казну.

В письменных возражениях на административный иск Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" просит в удовлетворении заявленных требований административного иска ФИО2 отказать, ссылаясь на отсутствие оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца.

Заслушав требования представителя административного истца, возражения представителя администрации "адрес", исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования об установлении кадастровой оценки заявленных земельных участков в размере их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной - установлению по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной по данному административному делу, по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ч. 1 ст. 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Ст. ст. 247, 248 указанного закона обязанность доказывания оснований установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления руководителя администрации N от ДД.ММ.ГГГГ между МУ "Управление имущественных отношений администрации "адрес"" и ООО "Рокада Маркет" заключен договор N-Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:200101:0027, площадью 5838 кв.м., место нахождения участка : "адрес", район 497-498 км. автодороги "Кавказ", цель использования участка : под автозаправочной станцией (лит. "А"). На участке имеется автозаправочная станция. Срок аренды установлен : с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.г. (т. 1 л.д. 16-23).

В соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Nю от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО "Рокада Маркет" передало новому арендатору ФИО2 права и обязанности по указанному договору (т. 1 л.д. 24-27). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Из кадастровой справки на указанный земельный участок, выданной ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 13842189,90 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.10).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 26:33:200101:27 площадью 5838+/-27 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование - под автозаправочной станцией, адрес (описание местоположения) : местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : "адрес", автозаправочная станция в районе 497-498 км. автодороги "Кавказ" (т. 1 л.д. 11-15).

Из отчета N об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО "Деловой Партнер" следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:200101:27 составляет 2887000 руб. на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 28-115).

На данный отчет получено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой союз оценщиков" N от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 116-137).

По заключению судебной оценочной экспертизы NЭ/16 от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной ФГАОУВО "Северо-Кавказский федеральный университет" (СКФУ) Юридический институт научно-образовательный центр судебной экспертизы и экспертных исследований (НОЦСЭЭИ), рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила - 4883 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 2-89).

В рамках рассмотрения данного административного дела судом было удовлетворено ходатайство представителя административного истца и назначена по делу повторная оценочная экспертиза с учетом имеющихся недостатков первичного экспертного заключения, некорректного подбора аналогов оцениваемого объекта недвижимости и возникших в связи с этим сомнений в обоснованности заключения эксперта (т. 2 л.д. 135-138).

Как следует из заключения повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" Центра судебных экспертиз, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила - 12119688 руб. (т. 2 л.д. 140-194).

Как следует из заключения повторной судебной оценочной экспертизы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Доводы представителя административного истца о недостатках указанной экспертизы, заключающиеся в том, что объекты- аналоги, приведенные в экспертизе, принадлежат продавцам на праве собственности, а оцениваемый земельный участок находится в аренде; земельные участки объектов-аналогов имеют вид разрешенного использования - под промназначение, а земельный участок, находящийся в аренде у административного истца - под коммерческое использование, являются несостоятельными, поскольку экспертом произведена корректировка на передаваемые имущественные права, а из таблицы 5. расчет рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода следует, что все объекты-аналоги имеют вид использования - под коммерческое использование (т. 2 л.д. 178-179). Остальные возражения представителя административного истца на повторное заключение судебной оценочной экспертизы являются, по мнению суда, несогласием с ее выводами и не свидетельствуют о неполноте и неясности заключения экспертизы.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемых земельных участков, указанных в административном иске, опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Доводы возражений административного ответчика - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" об отказе в заявленных исковых требованиях суд считает несостоятельными, поскольку в силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и изменения рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной повторной судебной оценочной экспертизой.

В материалах данного административного дела содержится ходатайства : НОЦ судебной экспертизы и экспертных исследований СКФУ Юридический институт о взыскании с административного истца возложенных на него судебных расходов за проведенную по делу оценочную экспертизу в размере 25000 руб. (т. 2 л.д. 98-100) и от экспертного учреждения, проводившего по данному административному делу повторную экспертизу - ООО Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" о взыскании судебных расходов по оплате в размере 35000 руб. (т. 2 л.д. 141), которые суд считает подлежащими удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении судебной оценочной экспертизы оплата за ее проведение возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений ст. 114, ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ, лежит на административном истце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО2 к Министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес", филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:200101:27, площадью 5838 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - под автозаправочной станцией, расположенного по адресу : "адрес", автозаправочная станция в районе 497 - 498 км. автодороги "Кавказ", в размере его рыночной стоимости - 12119688 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Заявление ФИО2 поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу в пользу Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет" Юридический институт стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 25000 руб., назначенной определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления на банковские реквизиты :

ИНН/КПП 2635014955/263401001

Получатель: УФК ПО СТАВРОПОЛЬСКОМУ КРАЮ (ФГАОУ ВО "Северо- Кавказский федеральный университет" JI/счет 30216Ш58810) Р/счет 40 N

Банк: ФИО3 ФИО9 СТАВРОПОЛЬ

БИК 040702001

ОКПО 02067965 ОГРН 1022601961580 ОКОПФ 75101

ОКТМО 07701000

КБК 00 N.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" судебные расходы по оплате проведенной на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ судебной экспертизы в размере 35000 руб., путем перечисления на банковские реквизиты :

ООО ЦЕНТР СУДЕБНЫХ ЭКСПЕТРИЗ "ЭКСПЕРТ - ПРОФИ"

355029, "адрес"

"адрес" оф.207-Б

тел./факс: (8652) 94-39-97 сот. (928) 304-57-55

ОГРН 112 265 1026 112

ИНН 2635814800 КПП 263501001

р/с 40702.810.4.60100002072

к/с. 30101.810.9.07020000615

БИК 040702615

СТАВРОПОЛЬСКОЕ ФИО3 N5230 ПАО СБЕРБАНК ФИО9 директор ООО ЦСЭ "ЭКСПЕРТ - ПРОФИ"

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам "адрес"вого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Задорнева Н.П.