Решение Ставропольского краевого суда от 24 марта 2017 г. по делу N 3а-504/2017

Ставропольский краевой суд в составе

председательствующего судьи Фомина М.В.,

при секретаре судебного заседания Масленниковой М.А.,

с участием представителей административного истца ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" на основании доверенности Страховой Е.С. и Пановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" обратился с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011702:1, площадью 1 537 кв.м., из категории земли населенных пунктов, видом разрешенного использования под автозаправочной станцией (литер "А"), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Доваторцев, 38в, квартал 253 в размере его рыночной стоимости в сумме 6506121 руб.

В основании требований указал, что является собственником указанного земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1380 от 27.11.2015 года утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в размере 10343 164,65 руб., что значительно превышает размер его рыночной стоимости на основании отчета N 6096 от 27.07.2016 года, выполненного ООО "Стремление", подтвержденного положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков".

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1165 от 17.10.2016 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

Столь значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с рыночной стоимостью по отчету об оценке, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера налоговых платежей.

Представители административного истца по доверенности Страхова Е.С. и Панова В.А. в судебном заседании поддержали заявленные требования, просили установить кадастровую стоимость земельного участка на основании отчета N 6096 от 27.07.2016 года, выполненного ООО "Стремление", в размере 6506121 руб.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованного лица администрации города Ставрополя, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд, с учетом мнения явившихся лиц, участвующих в деле, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в пункте 3 данной статьи.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО N 4).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:12:011702:1, площадью 1 537 кв.м., из категории земли населенных пунктов, видом разрешенного использования под автозаправочной станцией (литер "А"), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Доваторцев, 38в, квартал 253, о чем 15.07.2013 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Согласно имеющемуся в деле кадастровому паспорту, сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 03.11.2004 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" была утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в размере 10343 164,65 руб.

19.12.2015 года кадастровая стоимость внесена в ГКН, что подтверждается имеющейся в деле кадастровой справкой от 24.02.2016 года и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 6506121 руб. представлен отчет об оценке N 6096, подготовленный 27.07.2016 года ООО "Стремление", и положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков" N 160708-1553 от 28.07.2016 года.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав представленный отчет об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам оценщика не имеется.

Указанный отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновав отказ от применения доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Отчет об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении.

Указанные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1165 от 17.10.2016 года об отклонении заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости недостатки в оформлении отчета по результатам допроса оценщика Дятлова Е.Г. в судебном заседании и оценки представленных истцом доказательств в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ своего подтверждения не нашли.

Как следует из материалов дела и установлено судом, все аналоги являются земельными участками, расположенными в городской черте, с учетом того, что оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление невозможно, оценщиком было принято, что все аналоги либо обладают необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями. Оценщиком для объектов-аналогов в полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7 было присвоено значение фактора "наличие коммуникаций по меже" либо возможность их подключения, в связи с чем, поправка на данный фактор не применялась. В отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям.

Федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается. Оценщиком Дятловым Е.Г. выполнены требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, предусмотренные главой IV ФСО N 3.

В целях проверки отчета проводилась экспертиза, результатом которой явилось положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Вид экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения соответствуют федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов оценщика у суда не имеется, предусмотренных статьей 77 КАС РФ оснований для назначения по делу судебной оценочной экспертизы суд не усматривает.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

В таких обстоятельствах, отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости определенной в отчете об оценке в пределах 37,1 %, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном в отчете об оценке.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2015 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, а именно 04.10.2016 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:011702:1, площадью 1 537 кв.м., из категории земли населенных пунктов, видом разрешенного использования под автозаправочной станцией (литер "А"), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Доваторцев, 38в, квартал 253, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 6506121 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 04.10.2016 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 04.04.2017 года.

Судья М.В. Фомин