Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 апреля 2017 г. по делу N 33-46/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Ишбулатовой Е.И.,

Хакимова А.Р.

при секретаре Галяутдиновой М.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании аванса, по встречному иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения, убытков, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 13 апреля 2016 г.

Заслушав доклад судьи Хакимова А.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО13 P.M. обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что дата между ней и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с условием о предоплате, согласно которого стороны в дальнейшем намеревались заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: адресЕ, до февраля 2014 года. В рамках предварительного договора был передан аванс 200 000 рублей. В связи с тем, что ей не был дан кредит, она не смогла заключить основной договор. Несмотря на это, она пользовалась помещением на протяжении 4 месяцев, произвела в помещении неотделимые улучшения, всего на ремонт затратила 256 443 рубля. В марте 2014 года она освободила помещение. Согласившись с отчетом N ... от дата "Об оценке арендной платы нежилого здания", согласно которого стоимость арендной платы за 1 кв.м. составляет 335 рублей в месяц, полагает, что размер арендной платы, за все время пользования жилым помещением, должен быть вычтен из размера затрат на ремонт помещения. Свои требования основывает на положениях п.1 ст. 1102, п.1 ст.395 ГК РФ. На основании изложенного просила обязать ответчика возвратить сумму аванса в размере 200 000 рублей, проценты за необоснованное пользование чужими денежными средствами в размере 35 065 рублей, денежные средства с учетом вычета на аренду в размере 92 159 рублей за благоустройство и судебные расходы 10 000 рублей

ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО13 P.M., мотивируя свои требования тем, что дата она с ФИО13 P.M. заключила предварительный договор купли-продажи нежилого помещения. Сумма сделки составляла 4 000 000 рублей, из которых 800 000 рублей должны были быть оплачены до января 2014 года. В момент заключения договора. ФИО1передала ей в качестве аванса 200000 рублей. В связи с тем, что в указанном недвижимом имуществе имелась доля несовершеннолетней дочери, то для продажи требовалось согласие органа, опеки попечительства Администрации муниципального района адрес РБ. Данное согласие было дано только после того, как ФИО2 приобрела в собственность дочери другое недвижимое имущество - жилой дом с земельным участком, расположенным по адресу: адрес Для приобретения указанного жилого дома она была вынуждена обратиться к своим знакомым для получения займа, ее мать ФИО6 взяла кредит в ОАО "Сбербанк России". И возврат суммы займа и погашение банковского кредита предусматривали погашение процентов. Таким образом, взяв кредит 363 000 рублей, ей пришлось погасить 393895,72 рублей. Соответственно переплата по кредитному договору в сумме 30895,72 рублей является понесенными убытками. Кроме того, она взяла заем у своих знакомых, уплаченные ею проценты необходимо учесть как убытки, причиненные ей ФИО13 P.M. отказом в заключении основного договора. Всего у ФИО7 она дата взяла 500 000 рублей под 5% в месяц за пользование займом. Сумму основного долга ФИО7 отдала через 5 месяцев, в настоящее время погашает проценты, всего она выплатила проценты в размере 135 000 рублей из 175 000 начисленных. В соответствии с п.4.2. предварительного договора, основной договор и полная оплата по нему должна была состояться не позднее февраля 2014 года. К указанному сроку все необходимые с ее стороны документы для заключения основного договора были собраны, о чем она сообщила ФИО13 P.M. своим письмом от дата. Однако, ФИО13 P.M. в связи с тем, что ею не был получен кредит в банке, отказалась от заключения основного договора, то есть основной договор не был заключен по вине ФИО13 P.M. В соответствии с п.4.4. предварительного договора сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Кроме того, после заключения предварительного договора, ФИО14 по просьбе ФИО13 P.M. предоставила ей нежилое помещение под размещение кафе, при этом какого либо договора аренды указанного помещения они не заключили. Согласие на проведение ремонта она не давала. Помещение было предоставлено ФИО13 P.M. в связи с ее намерением приобрести его в собственность. На момент заключения предварительного договора, и соответственно предоставления помещения ФИО13 P.M. она каких либо претензий по техническим характеристикам помещения не имела. Соответственно проведение в помещении ремонта это была ее собственная инициатива. Более того, оплата технологического присоединения к ООО "Белебеевские городские электрические сети", ей была необходима для ведения хозяйственной деятельности. Однако указанная оплата ФИО13 P.M. проведена не в полном объеме и в настоящее время ФИО2 получила претензию из ООО "Белебеевские городские электрические сети" о необходимости погашения 26 344 рублей. Что также является для нее убытками. Сам факт использования помещения ФИО13 P.M. в предпринимательской деятельности без заключения договора аренды нежилого помещения, без оплаты арендной платы с дата до дата является ее неосновательным обогащением, так как она пользовалась имуществом без намерения его приобрести, в результате чего сберегла свои средства, которые должны были идти на оплату аренды. ФИО13 P.M. предъявив требование о возврате 200 000 рублей переданных ФИО2 в качестве предварительной оплаты, действует в рамках ст.487 ГК РФ, согласно которой она обязана возвратить ей сумму предварительной оплаты. В то же время, в соответствии со ст.410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Арендная плата указанного здания составляет 335*122,6=41071 рублей в месяц. Таким образом, неосновательное обогащение ответчика по встречному иску за время пользования помещением составляет 41071*5=205 355 рублей.

На основании изложенного просила провести зачет встречных однородных требований по ее обязанности перед ФИО13 P.M. по возврату предварительной оплаты и по обязанности ФИО13 P.M. по выплате ей возмещения того, что она сберегла при пользовании имуществом на сумму 200 000 рублей; взыскать с ФИО13 P.M. в пользу ФИО2 убытки в сумме 192 239,72 рубля, неосновательное обогащение в сумме 27 529,70 рублей; взыскать в пользу ФИО8 неосновательное обогащение в сумме 16 517,80 руб.; в пользу ФИО2 понесенные судебные расходы: по оплате государственной пошлины в сумме 5779 рублей, за выдачу справки - 200 рублей, по оплате услуг оценщика - 4000 рублей, на оплату услуг представителя -15000 рублей.

Решение Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 13 апреля 2016 г. постановлено:

Исковое заявление ФИО3 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3:

-сумму аванса в размере 200 000 руб.;

-расходы по уплате государственной пошлины в размере 5200 руб.

-расходы на услуги представителя в размере 5000 руб. В остальной части иска отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения и убытков, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2:

-арендную плату в размере 205 355 руб.,

-расходы по уплате государственной пошлины в размере 5253 руб. 55 коп.,

-расходы на услуги представителя в размере 5000 руб.

В остальной части иска отказать.

Провести зачет встречных исковых требований и взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежную сумму 5 408 руб. 55 коп.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить в части, указывая, что ею был произведен ремонт нежилого помещения, стоимость которого ответчик должен возместить. Кроме того, апеллянт полагает, что судом неверно определен период пользования нежилым помещением.

Все участники процесса извещены о времени и месте заседания судебной коллегии Верховного Суда Республики Башкортостан заблаговременно и надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что дата между ФИО2 и ФИО13 P.M. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу Респ. Башкортостан, адрес Е, по которому они обязались в последующем заключить основной договор. Сумма сделки составляла 4 000 000 рублей, из которых 800 000 рублей должны были быть оплачены до января 2014 года.

В момент заключения договора ФИО1 передала ФИО2 в качестве аванса 200000 рублей (л.д.9-10).В соответствии с п.4.2. предварительного договора, основной договор и полная оплата по нему должна была состояться не позднее февраля 2014 года.

В соответствии с п.4.4. предварительного договора сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Во исполнение указанного договора ФИО2 получила дата согласие органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетней дочери, имеющуюся в указанном помещении, после чего дата направила в адрес ФИО13 P.M. письмо с предложением о заключении основного договора.

До февраля 2014 года ФИО2 не могла заключить основной договор ввиду того, что сособственником продаваемого недвижимого имущества являлась ее несовершеннолетняя дочь ФИО8

ФИО13 P.M. в свою очередь направила в адрес ФИО2 письмо в котором отказалась от приобретения помещения и просила вернуть сумму аванса (л.д. 8).

Не получив взаимного удовлетворения стороны обратились в суд с вышеуказанными исками.

Поскольку правильность выводов суда относительно взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 суммы аванса, а также взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 арендной платы в апелляционной жалобе не ставится под сомнение, судебная коллегия проверку законности и обоснованности решения в данной части не осуществляет.

Довод апелляционной жалобы ФИО1 о том, что судом неверно определен период пользования нежилым помещением, является несостоятельным, поскольку нежилое помещение находилось в пользовании ФИО1 с момента заключения договора, то есть с дата по март 2014 года, что подтверждается исковым заявлением ФИО1, в котором указывается о вынужденности покинуть арендуемое помещение в марте 2014 года.

Кроме того, представитель ФИО1 ФИО9 в суде первой инстанции подтвердила, что аренда помещения длилась 5 месяцев (л.д.136).

Между тем, с выводами суда об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о возмещении неосновательного обогащения судебная коллегия согласиться не может.

Отказывая в удовлетворении данных требований, суд, руководствуясь п.3 ст. 623 ГК РФ, исходил из того, что согласия на ремонт нежилого помещения собственник ФИО2 ФИО13 не давала.

Однако, суд неверно установилвозникшие между сторонами правоотношения, в связи с чем неправильно применил нормы материального права, применив закон, не подлежащий применению.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли правоотношения из договора купли-продажи недвижимости, поэтому выводы суда о возникших между сторонами правоотношений арендатора и арендодателя с применением норм права, регулирующих арендные отношения, являются неверными.

Из материалов дела видно, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.

При этом предварительный договор не содержит условий, ограничивающих право истца потребовать возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений в случае, если основной договор не будет заключен. Более того, предварительный договор содержит обязательство ФИО10 в случае ее отказа от заключения основного договора возместить все расходы, связанные с ремонтом помещения (п.3.1.1 договора).

Как установлено судом, основной договор не был заключен по вине обоих сторон. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

По смыслу указанных норм права, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии следующих условий: факта приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Отсутствие или недоказанность одного из этих обстоятельств не позволяет удовлетворить исковые требования.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что в переданном ФИО2 нежилом помещении (незавершенное строительство, степень готовности 90%) ФИО1 произведены ремонтные работы. ФИО2 данное обстоятельство не отрицала.

Согласно заключению судебной экспертизы N ... от дата, стоимость ремонтных работ нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, адресЕ, составляет 189 968 рублей.

Данное заключение отражает действительную стоимость ремонта, с учетом стоимости всех выполненных работ. Возражения ответчика относительно выводов данного заключения судебной экспертизы не поступали.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика стоимости ремонта в размере 189 968 рублей.

Произведенные ФИО1 ремонтные работы судебная коллегия признает неотделимыми улучшениями, поскольку все результаты строительных и ремонтных работ, осуществленных ФИО1, функционально связанны с нежилым помещением, поэтому будут являться неотделимыми улучшениями.

Мнение эксперта о том, что произведенные ремонтные работы не являются неотделимыми улучшениями, не могут быть приняты во внимание, поскольку, как указал сам эксперт, данный вопрос является правовым. При этом понятие "неотделимые улучшения" эксперт связывает с усовершенствованием, улучшением технических характеристик либо расширением функциональных возможностей нежилого помещения, что, по мнению судебной коллегии, имеет место быть при производстве ремонта помещения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен, спорное имущество возвращено ФИО1 собственнику ФИО2 вместе с произведенными истцом неотделимыми улучшениями, принимая во внимание экспертное заключение от дата N 678, в соответствии с которым стоимость произведенных неотделимых улучшений недвижимого имущества в виде ремонтно-строительных работ составила 189 968 рублей, судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 1102, 1105, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об удовлетворении требований истца в данной части.

Принимая в указанной части новое решение, судебная коллегия с учетом представленных доказательств приходит к выводу о взыскании с ФИО2 стоимости ремонтных работ в размере 189 968 рублей, а также судебных расходов по оплате госпошлины в размере 6778, 59 рублей пропорционально удовлетворенным требованиям (389968,44 /424913 х 7449).

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Белебеевского городского суда РБ от 13.04.2016 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о возмещении неосновательного обогащения, взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 расходов по оплате госпошлины отменить.

В отменной части принять новое решение.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещении неосновательного обогащения 189 968,44 рублей и расходов по оплате госпошлины 6778, 59 рублей.

В остальной части решение Белебеевского городского суда РБ от 13.04.2016 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи