Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 апреля 2017 г. по делу N 33-7458/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Сафина Ф.Ф.,

судей Гибадуллиной Л.Г. и Субхангулова А.Н.,

при секретаре Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г.А.С. на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

в удовлетворении искового заявления Г.А.С. к Г.А.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры - отказать.

Заслушав доклад судьи Субхангулова А.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Г.А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Г.А.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры. В обоснование исковых требований указал, что дата между ним и Г.А.С. был заключен договор купли-продажи адрес расположенной в адрес Стоимость указанной квартиры сторонами данного договора была определена в размере ... руб. Данная квартира была передана Г.А.С. дата по акту приему-передаче Г.А.С. При этом в силу п. 4 договора купли-продажи от дата Г.А.С. обязался произвести с Г.А.С. расчет за приобретенную им квартиру путем передачи денег наличными, после внесения записи о регистрации перехода права в едином государственном реестре прав в отделе по адрес УФСГРКК по РБ в десятидневный срок. дата за Г.А.С. было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру и в этот же день была произведена регистрация ипотеки в силу закона. Вместе с тем, Г.А.С. в установленные договором сроки оплату стоимости приобретенной у Г.А.С. не произвел. дата Г.А.С. направил в адрес Г.А.С. уведомление о расторжении договора купли-продажи от дата и необходимости возврата ему адрес расположенной в адрес Указанное уведомление со стороны Г.А.С. было оставлено без удовлетворения.

Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры N ... расположенной в доме адрес от 27.02.2014, заключенный между ним и Галлямовым А.С, обязать Галлямова А.С. возвратить ему квартиру N ... расположенную в доме адрес, взыскать с Г.А.С. понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб. и аннулировать запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество - квартиру N ... расположенную в адрес, РБ от дата номер регистрации N ... на имя Г.А.С.

Судом постановленоприведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Г.А.С. просит решение отменить ввиду неправильного применения норм материального права. В обоснование доводов жалобы указывает, что суду не было представлено доказательств, подтверждающих факт надлежащего исполнения Г.А.С. своих обязательств по указанному договору в части оплаты стоимости приобретенной у Г.А.С. квартиры в размере ... руб. считает, что договор купли-продажи квартиры является договром купли-продажи товара в кредит и следовательно к данному спору должны быть применены положения ч.3 ст. 488 ГК РФ.

Участники процесса извещены о времени и месте заседания заблаговременно и надлежащим образом, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца Г.А.С. - Г.А.С., ответчика Г.А.С., его представителя Г.А.С., судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

Отказывая в удовлетворении заявленных Г.А.С. исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ни закон, ни заключенный сторонами договор купли-продажи не содержат положений о возможности расторжения договора купли-продажи в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

С данным выводом судебная коллегия не может согласиться, поскольку он сделан без учета следующих обстоятельств.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата Г.А.С. и Г.А.С. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Г.А.С. продал Г.А.С. адрес расположенную в адрес, г. Г.А.С., общей площадью 47,9 кв.м., в том числе жилой площадью 29,1 кв.м.

Согласно п. 4 договора стоимость указанной квартиры, Г.А.С. и Г.А.С., определили в размере ... руб. расчет за данную квартиру должен быть произведен, путем передачи Г.А.С. денег Г.А.С. наличными, после внесения записи о регистрации перехода права в едином государственном реестре прав в отделе по адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в десятидневный срок.

В соответствии с п. 8 договора передача квартиры Г.А.С. Г.А.С. будет произведена после подписания передаточного акта в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Пунктом 10 договора предусмотрено, что право собственности у Г.А.С. на приобретаемую по настоящему договору квартиру возникает с момента внесения записи о регистрации перехода права в едином государственном реестре прав в отделе по адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.

Согласно акту приема-передачи от дата Г.А.С. A.M. передал, а Г.А.С. во исполнение условий договора купли-продажи от дата осмотрел и принял квартиру, находящуюся по адресу: адрес, г. адрес. Каких-либо претензий, в том числе к качеству жилья, стороны друг к другу не имеют.

Право собственности Г.А.С. на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законе порядке дата, номер регистрации N ... , с ипотекой в силу закона (номер регистрации N ... ).

На момент заключения указанного договора купли-продажи Г.А.С. являлся собственником адрес расположенной в доме адрес на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между ним и Г.А.С., действующей на основании доверенности в интересах Г.А.С.

дата Г.А.С. направил в адрес Г.А.С. уведомление о расторжении договора купли-продажи от дата и необходимости возврата ему адрес расположенной в адрес г. Г.А.С ... Указанное уведомление со стороны Г.А.С. было оставлено без удовлетворения.

Ошибочно суд сослался и на разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащиеся в пункте 65 совместного постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неправильно их истолковав.

В названном пункте постановления Пленумы, разъясняя, что продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, вместе с тем указали, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Однако суд первой инстанции разъяснениями о том, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, не руководствовался и существенность допущенного ответчиками нарушения не установил.

Из дела следует, что ответчик не представил в суд доказательств оплаты приобретенной у истца квартиры в размере, указанном договоре купли-продажи. Доводы истца о том, что денежных средств от ответчика в счет оплаты стоимости квартиры до настоящего времени не получил, материалами дела не опровергнуты.

Ответчик в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции не отрицал о полной не оплате за квартиру.

Продавая квартиру, которая является дорогостоящим имуществом, истец рассчитывал на возмещение денежной компенсации по ее отчуждению, однако, не получил ничего, а у ответчика остались денежные средства и квартира.

При этом наряду с требованием о расторжении договора, Г.А.С. было заявлено требование о возврате спорной квартиры в связи с неисполнением ответчиками обязательства по оплате товара, проданного в рассрочку. Поскольку оплата проданной квартиры предполагала рассрочку платежа, то спор должен был быть разрешен с учетом положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи с условием оплаты товара в рассрочку.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров(ч. 3 ст. 488 ГК РФ).

Согласно ч. 5 указанной нормы Закона, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Статьей 489 ГК РФ предусмотрено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Однако эти правовые нормы суд первой инстанции при разрешении спора к спорным правоотношениям не применил, что, наряду с неправильным применением положений ст. 450 ГК РФ, привело к ошибочному выводу об отсутствии в законе положений о возможности расторжения договора купли-продажи в связи с неоплатой покупателем имущества.

При таких обстоятельствах решение суда об отказе в расторжении договора купли-продажи квартиры и признании права собственности за истцом, нельзя признать законным и оно подлежит отмене с вынесением нового решения.

Учитывая, что неисполнение покупателем обязательства по оплате стоимости квартиры является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры, требования Г.А.С. к Г.А.С. о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества подлежат удовлетворению.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 52 Постановления от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенный дата между Г.А.С. и Г.А.С. послужил основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Г.А.С., а указанный договор купли-продажи квартиры признан судебной коллегией расторгнутым и за Г.А.С. признано право собственности на спорную квартиру, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности Г.А.С. и государственной регистрации права собственности Г.А.С. на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере ... руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегии

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от дата отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Г.А.С. к Г.А.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Расторгнуть заключенный дата, между Г.А.С. и Г.А.С., договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, г. Г.А.С., адрес.

Обязать Г.А.С. возвратить Г.А.С. квартиру, расположенную по адресу: адрес, г. Г.А.С., адрес.

Внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности Г.А.С. и государственной регистрации права собственности Г.А.С. на квартиру, расположенную по адресу: адрес, г. Г.А.С., адрес.

Взыскать с Г.А.С. в пользу Г.А.С. уплаченную государственную пошлину в размере ... руб.

Председательствующий Ф.Ф. Сафин

Судьи Л.Г. Гибадуллина

А.Н. Субхангулов

Справка: судья Серов Я.К.