Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 03 мая 2017 г. по делу N 33-9076/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Милютина В.Н.,

судей: Габитовой А.М.,

Гаиткуловой Ф.С.,

при секретаре Мингазовой Л.Ф.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе АО "Российский сельскохозяйственный банк" на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 23 января 2017 года.

Заслушав доклад судьи Гаиткуловой Ф.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шамигулов А.Р. обратился в суд с иском к ООО "Единая торгово-закупочная компания", ООО "Строительная компания МегаСтрой", АО "Российский Сельскохозяйственный банк" о признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование исковых требований указал, что в декабре 2012 года обратился к застройщику ООО "ЕТЗК" с целью приобретения однокомнатной квартиры в строящемся доме. 20 декабря 2012 года по предварительному договору N ... он внес в ООО "ЕТЗК" денежные средства в сумме ... рублей за однокомнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: адрес, проектной площадью ... кв.м. (в дальнейшем дому и квартире присвоен адрес: адрес). Квартира ему передана 02.03.2015 года. Действия ответчика подпадают под нормы Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Ответчик ООО "ЕТЗК" грубо нарушил действующее законодательство, регламентирующее привлечение денежных средств физических лиц застройщиком при строительстве многоквартирного жилого дома, так как фактически он являлся участником долевого строительства многоквартирного дома. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома ООО "ЕТЗК" передало вышеуказанную квартиру ему в собственность, но регистрировать возникшие правоотношения отказалось. Фактически с 02.03.2015 года, с момента подписания акта-приема передачи квартиры, он постоянно проживает в квартире и оплачивает коммунальные услуги, поэтому сделка между ним и ООО " ЕТЗК" фактически исполнена. 02.12.2016 стало известно, что указанная квартира зарегистрирована на праве собственности за ООО "СК МегаСтрой". В дальнейшем передана в залог в АО "Россельхозбанк". Фактически квартира в распоряжение ООО "СК МегаСтрой" не передавалась и не принималась, сделка между ООО "ЕТЗК" и ООО "СК МегаСтрой" является ничтожной и недействительной, как и последующая сделка о передаче в залог.

Просил признать предварительный договор N ... от 20.12.2012 года притворным договором прикрывающим сделку по участию в долевом строительстве многоквартирного дома; признать Шамигулова А.Р. добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес; признать сделку об участии Шамигулова А.Р. в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: адрес, состоявшейся; признать за Шамигуловым А.Р. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес; признать сделку между ООО "Единая торгово-закупочная компания" и ООО "Строительная компания МегаСтрой" по возникновению прав собственности на квартиру недействительной и применить последствия ничтожности сделки; аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО "СК МегаСтрой"; аннулировать запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО "Строительная компания МегаСтрой" и АО "Российский Сельскохозяйственный банк"; взыскать судебные расходы с ответчиков солидарно в сумме уплаченной госпошлины.

АО "Российский Сельскохозяйственный банк" обратилось в суд со встречным иском к Шамигулову А.Р., ООО "ЕТЗК" о признании предварительного договора N ... от 20.12.2012 года между ООО "ЕТЗК" и Шамигуловым А.Р. незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право Шамигулова А.Р. на спорную квартиру по адресу: адрес.

В обоснование требований указало, что предварительный договор N ... от 20.12.2012 года не является договором, влекущим возникновение права собственности Шамигулова А.Р. на спорную квартиру, не может являться договором долевого участия в строительстве. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, т.к. не согласовано существенное условие о его предмете. Договор не зарегистрирован в ЕГРП. Проживание истца в спорной квартире не подтверждает права собственности.

Решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 23 января 2017 года постановлено:

исковое заявление Шамигулова А.Р. к ООО "Единая торгово-закупочная компания", ООО "Строительная компания МегаСтрой", АО "Российский Сельскохозяйственный банк" о признании права собственности за жилым помещением - удовлетворить.

Признать Шамигулова А.Р. участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес.

Признать сделку между ООО "Единая торгово-закупочная компания" и ООО "Строительная компания МегаСтрой" по договору купли-продажи недвижимого имущества недействительной и применить последствия ничтожности сделки.

Признать сделку между ООО "Строительная компания МегаСтрой" и ПАО "Российский Сельскохозяйственный банк" по договору об ипотеке (залога недвижимости) недействительной и применить последствия ничтожности сделки.

Признать за Шамигуловым А.Р. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес

Внести, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес на имя Шамигулова А.Р..

В удовлетворении встречного искового заявления АО "Российский Сельскохозяйственный банк" к Шамигулову А.Р., ООО "Единая торгово-закупочная компания" о признании предварительного договора не заключенным, признании отсутствующим права на квартиру - отказать.

Взыскать с ООО "Единая торгово-закупочная компания" госпошлину в доход местного бюджета городского округа город Стерлитамак в размере ... рублей.

Взыскать с ООО "Строительная компания МегаСтрой" госпошлину в доход местного бюджета городского округа город Стерлитамак в размере ... рублей.

Взыскать с АО "Российский Сельскохозяйственный банк" госпошлину в доход местного бюджета городского округа город Стерлитамак в размере ... рублей.

В апелляционной жалобе АО "Российский сельскохозяйственный банк" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указав, что истцом не представлены подлинники предварительного договора, акта приема-передачи, квитанции к приходным кассовым ордерам. Не опрошено лицо, подписавшее документы со стороны ООО "ЕТЗК". Суд необоснованно признал наличие правоотношений по долевому участию в строительстве между истцом и ООО "ЕТЗК". Предварительный договор не содержит обязанности построить жилой дом и передать его часть (квартиру) в собственность истца, не согласовано существенные условия о предмете сделки, данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, не может считаться заключенным. Факт инвестирования в строительство не доказан иными достоверными доказательствами. На момент передачи квартиры OOО CK "Мегастрой", передачи в залог Банку квартира не была никем заселена.

Проверив материалы дела, выслушав представителей ОА "Россельхозбанк" Идрисова А.Р., Симонову В.А., подержавших доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условии договора.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013г., разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности им предусмотренные.

В соответствии с п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Материалами дела подтверждается, что 20.12.2012 между ООО "ЕТЗК" и Шамигуловым А.Р. заключен предварительный договор N ... , предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся девятиэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адрес, со следующими характеристиками: номер квартиры ... , количество комнат ... этаж ... , проектная площадь ... кв.м., стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять ... рублей.

Согласно пункта 2.2 предварительного договора покупатель обязуется внести гарантийный платеж в размере стоимости квартиры в момент подписания договора.

Пунктом 3.1 договора определены обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи в течение 60 дней с момента регистрации права собственности ООО "ЕТЗК" на указанную квартиру.

Пунктом 4.1 договора стороны обязались в течение ... дней с момента регистрации права собственности ООО "ЕТЗК" на указанную квартиру в установленном законом порядке, заключить основной договор купли-продажи. До указанной даты ООО "ЕТЗК" обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной квартиры.

На основании квитанции к приходному кассовому ордеру N ... от 20.12.2012 года на сумму ... рублей Шамигуловым А.Р. оплачена стоимость квартиры, указанная в предварительном договоре N ... от 20.12.2012 года.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N ... администрации городского округа г.Стерлитамак многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию 12.01.2015 года.

Согласно справке отдела архитектуры ГО г. Стерлитамак дому адрес присвоен почтовый адрес: адрес.

Во исполнение своих обязательств, по акту приема-передачи квартиры N ... от 02 марта 2015 года ООО "ЕТЗК" передало Шамигулову А.Р. квартиру адрес, общей площадью ... кв.м., состоящую из одной комнаты.

Согласно пунктам 4, 7, 9 акта приема-передачи ключи от квартиры N N ... переданы Шамигулову А.Р. в момент подписания настоящего акта передачи, он несет расходы по коммунальным услугам, расходы по техническому обслуживанию, расходы за энергоносители (электроэнергию, газ и т.д.) с даты подписания настоящего акта передачи.

С указанного времени Шамигулов А.Р. с семьей вселился в спорную квартиру, постоянно проживает в квартире, несет расходы по коммунальным услугам, техническому обслуживанию, расходы на энергоносители, истцом представлены справка ООО "ЕРЦ" об отсутствии задолженности по оплате в ООО "УК ЕТЗК" коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца Шамигулова А.Р.

Судом установлено, что застройщик ООО "ЕТЗК" уклонился от заключения договора купли-продажи и регистрации возникших правоотношений в долевом участии Шамигулова А.Р. в строительстве многоквартирного жилого дома, с последующей регистрацией права собственности на спорную квартиру за истцом.

19 марта 2015 года ООО "Единая торгово-закупочная компания" заключила с ООО "Строительная компания МегаСтрой" договор N ... купли-продажи недвижимого имущества, подписан акт приема-передачи квартир N ... , расположенных по адресу: адрес. Стоимость квартиры N ... определена в размере ... руб.

Из акта взаимозачета N ... от 25.03.2015 года, заключенного между ООО "ЕЗТК" и ООО "СК Мегастрой" следует, что ООО "ЕЗТК" погашает свою задолженность перед ООО СК "МегаСтрой" по договору подряда N ... от 03.09.2012г ( адрес) за строительно-монтажные работы на сумму ... рублей, в том числе НДС ... рублей, а ООО СК "МегаСтрой" погашает свою задолженность перед ООО "ЕТЗК" за квартиры по договору купли-продажи недвижимого имущества N ... от 19.03.2015г на сумму ... рублей.

24 марта 2015 года ООО "Строительная компания "МегаСтрой" зарегистрировало переход права собственности право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес

26 февраля 2015 между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "СК МегаСтрой" заключен договор N ... об открытии кредитной линии.

В обеспечении исполнения обязательств по вышеуказанному договору об открытии кредитной линии между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "СК МегаСтрой" заключен договор N ... от 26.03.2015 года об ипотеке (залоге) недвижимости, предметом которого является, в том числе, (пп.14 п.3.1 договора) квартира N ... , площадью ... кв.м., кадастровый номер ... , расположенная на ... этаже многоквартирного дома адрес.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу указанной нормы для признания сделки мнимой необходимо установить, что при ее совершении воля обеих сторон не была направлена на достижение правовых последствий, характерных для сделок данного вида. Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть или ввести в заблуждение определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Мнимость сделки также предполагает понимание обеими сторонами того, что эта сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее, либо требовать ее исполнения.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьей 10 и пунктом 2 статьи 168 ГК РФ.

Проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь приведенными выше правовыми нормами, исходя из фактически сложившихся между сторонами спора отношений, суд пришел к правильному выводу о наличии между Шамигуловым А.Р. и ООО "ЕТЗК" правоотношений, основанных на участии истца в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры, фактической передаче квартиры в распоряжение Шамигулову А.Р.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с таким выводом суда, поскольку указанный вывод основан на правовых нормах, регулирующих спорные правоотношения.

При этом суд верно указал, что Шамигулов А.Р. став участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, проинвестировал застройщику ООО "ЕТЗК" строительство вышеуказанной квартиры адрес, до ввода дома в эксплуатацию. Следовательно, на возникшие между истцом и ООО "ЕТЗК" правоотношения распространяется ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Исходя из существа сделки и фактически сложившихся между сторонами спора правоотношений, уклонения ответчика от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства, суд первой инстанции правомерно признал недействительным в части, касающейся продажи квартиры адрес договор купли-продажи недвижимого имущества N ... от 19 марта 2015 года, заключенный между ООО "ЕТЗК" и ООО "СК МегаСтрой", договор об ипотеке (залоге недвижимости) N ... от 26 марта 2015 года, заключенный между ООО "СК Мегастрой" и ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк", поскольку Шамигулов А.Р. вправе претендовать на получение в собственность спорного жилого помещения в построенном многоквартирном доме, что соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 года (в редакции от 04.03.2015 года).

Федеральный Закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений.

Материалы дела свидетельствуют о том, что истец обязательства по участию в долевом строительстве квартирного дома исполнил в полном объеме, иные лица права на спорную квартиру не заявляли, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано Шамигулову А.Р. в пользование, однако договор долевого участия не заключен ввиду уклонения застройщика от обязанности, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор не содержит условий присущих и обязательных для договора долевого участия в строительстве, из буквального толкования предварительного договора нельзя признать заключенным договор долевого участия в строительстве между ООО "ЕЗТК" и Шамигуловым А.Р., не могут быть приняты судебной коллегией как основание для отмены состоявшегося по делу судебного постановления, поскольку нарушение застройщиком ООО "ЕТЗК" положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру и удовлетворения встречного иска АО "Российский сельскохозяйственный банк".

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, а сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Поскольку юридически значимые обстоятельства по данному делу судом установлены правильно, обжалуемое судебное постановление вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права на основании представленных сторонами по делу доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, оснований для его отмены не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права судом не допущено. Постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным, оно подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 23 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО "Российский сельскохозяйственный банк" - без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Милютин

Судьи А.М. Габитова

Ф.С. Гаиткулова

Справка: судья Кулясова М.В.