Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 04 апреля 2017 г. по делу N 33-1652/2017

Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Меньшова С.В.,

судей краевого суда: Фоминова Р.Ю. и Шурловой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Павловой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика АО "АИЖК" Василенко С.В., действующего на основании доверенности N" ... " года, на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 23 августа 2016 года

по гражданскому делу по иску Кочиди Л.А. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о признании ипотеки прекращенной,

заслушав доклад судьи Фоминова Р.Ю.,

УСТАНОВИЛА:

Кочиди Л.А. обратился в Шпаковский районный суд с иском к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о признании ипотеки прекращенной.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что 14.09.2010 года он заключил с ООО "Элит-Кредит" договор займа N " ... ", по которому ему был предоставлен ипотечный кредит на сумму 2736 000 рублей на приобретение жилого дома и земельного участка. Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 23.09.2014 года были удовлетворены исковые требования залогодержателя и кредитора - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", которому были переданы права залогодержателя на основании сделки с предыдущим владельцем закладной - ООО "Элит-Кредит". Решением суда было обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок по адресу: " ... ", путем продажи с публичных торгов. Указанное решение само по себе не предоставляло ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" права собственности на данный жилой дом с земельным участком, а лишь говорило о необходимости выставления их на публичные торги. На основании исполнительного листа, выданного Шпаковским районным судом по вышеуказанному гражданскому делу, было возбуждено исполнительное производство в отношении должника - Кочиди Л.А., в пользу взыскателя - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Позже на основании постановления о передаче арестованного имущества на торги в рамках исполнительного производства Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае были проведены торги по продаже арестованного имущества должника Кочиди JI.A. - жилого дома, площадью 314,3 кв.м., а также земельного участка площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: " ... " оценочной стоимостью 4 730 854 рублей. Указанные торги были признаны несостоявшимися, цена на указанное реализуемое недвижимое имущество на основании постановления судебного пристава-исполнителя Шпаковского районного отдела судебных приставов г. Михайловска была снижена на 15 процентов, жилой дом и участок были повторно выставлены на торги. Информация о дате и месте их проведения была размещена на сайте "Росимущество" по СК. В связи с признанием несостоявшимися повторных торгов по реализации имущества должника Кочиди Л.A., Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае были возвращены документы на вышеуказанное имущество в Шпаковский районный отдел судебных приставов г. Михайловска. Поскольку повторные торги признаны несостоявшимися на основании протокола N " ... " от 26.02.2016 года, месячный срок, установленный п.5 ст.58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начал течь с 27.02.2016 года, следовательно предельный срок по реализации права залогодержателя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на оставление ипотеки за собой истек 27.03.2016 года. При этом заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой в материалах дела о реализации арестованного имущества должника Кочиди Л.A. отсутствует (ответ из Территориального Управления по СК "Росимущество" от 28.04.2016 года N " ... "). Также данное заявление отсутствует в материалах исполнительного производства N " ... " от 22.12.2014 года. 29.02.2016 года судебным приставом-исполнителем Габрелян А.Г. было сделано предложение взыскателю в соответствии со ст.87 Федерального закона от 02.10.2007 года N229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Ответ на данное предложение в установленный законом пятидневный срок не поступил. По убеждению истца взыскатель в установленные сроки воспользовался своим правом, а значит реализовал его (свое право) на оставление предмета залога за собой, в связи, с чем ипотека считается прекратившей свое действие с 27.03.2016 года. На основании изложенного, истец просил признать ипотеку в силу закона, возникшую 14.09.2010 года в отношении: жилого дома площадью 314,3 кв.м, кадастровый номер " ... ", этажность: " ... " и земельного участка площадью 900 кв.м. кадастровый номер " ... ", расположенных по адресу: " ... ", принадлежащие Кочиди Л.А., прекращенной с 27.03.2016 года.

Обжалуемым решением исковое заявление Кочиди Л.А. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о признании ипотеки прекращенной - удовлетворено в полном объеме.

Ипотека, возникшая 14 сентября 2010 года в отношении: жилого дома площадью 314,3 кв.м, кадастровый номер " ... ", этажность: " ... " и земельного участка площадью 900 кв.м. кадастровый номер " ... ", расположенных по адресу: " ... ", принадлежащих Кочиди Л.А., признана в силу закона прекращенной с 27 марта 2016 года.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ответчика АО "АИЖК" Василенко М.В. просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. Указывает, что направил 17.05.2016 года в Шпаковский районный отдел судебных приставов УФССП России по СК заявление о направлении взыскателю предложения об оставлении за собой нереализованного имущества. Залогодержатель не участвовал в публичных торгах и публикация извещения об объявлении публичных торгов состоявшимися - отсутствует. Указывает, что предложение судебного пристава-исполнителя оставить имущество за собой ответчик не получал. В материалах исполнительного производства отсутствует подтверждение направления и получения ответчиком предложения судебного пристава-исполнителя оставить имущество за собой.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, когда в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит залогодателю и организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, залогодателю, организатору торгов и судебному приставу - исполнителю заявление в письменной форме об оставлении имущества за собой (п. 5).

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор залога прекращается (п. 6).

Материалами дела установлено, что 14.09.2010 года Кочиди JI.A. заключил с ООО "Элит-Кредит" договор займа N " ... ", по которому ему был предоставлен ипотечный кредит на сумму 2736 000 рублей на приобретение жилого дома и земельного участка.

14.09.2010 года был заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 314,3 кв.м., кадастровый номер " ... ", этажность: " ... ", литер " ... ", и земельный участок площадью 900 кв.м., кадастровый номер " ... ", расположенных по адресу: " ... ", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации жилого дома N " ... "от 16.09.2010 года и регистрационная запись земельного участка N " ... " от 16.09.2010 года - с обременением их ипотекой в силу закона.

Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 23.09.2014 года были удовлетворены исковые требования залогодержателя и кредитора - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", которому были переданы права залогодержателя на основании сделки с предыдущим владельцем закладной - ООО "Элит-Кредит", а именно: расторгнут вышеуказанный кредитный договор, взыскана задолженность по кредитному договору, взыскание обращено на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок по адресу: " ... ", путем продажи с публичных торгов.

На основании исполнительного листа по делу N " ... ", выданного 04.12.2014 года Шпаковским районным судом, 22.12.2014 года было возбуждено исполнительное производство в отношении должника - Кочиди JI.A. в пользу взыскателя - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

На основании постановления от 11.08.2015 года и 02.10.2015 года о передаче арестованного имущества на торги в рамках исполнительного производства Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае были проведены торги по продаже арестованного имущества должника Кочиди JI.A. - жилого дома, площадью " ... " кв.м., а также земельного участка площадью 900 кв.м., расположенных по адресу: " ... ", оценочной стоимостью " ... " рублей.

Согласно письму Росимущества о снижении цены на арестованное имущество за N" ... " от 26.01.2016 года торги были признаны несостоявшимися.

Цена на указанное реализуемое недвижимое имущество на основании постановления судебного пристава-исполнителя Шпаковского районного отдела судебных приставов УФССП по СК от 02.02.2016 года была снижена на 15 процентов.

В связи с признанием несостоявшимися повторных торгов по реализации имущества должника Кочиди JI.A., Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, актами от 26.02.2016 года были возвращены документы на вышеуказанное имущество в Шпаковский районный отдел судебных приставов УФССП по СК, а именно: копия свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом от 16.09.2010 года N " ... ", копия свидетельства регистрации права на земельный участок от 16.09.2010 года N " ... ".

Разрешая заявленные требования районный суд пришел к выводу, что поскольку повторные торги признаны несостоявшимися на основании протокола N " ... " от 26.02.2016 года, месячный срок, установленный п.5 ст.58 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начал течь с 27.02.2016 года, следовательно, предельный срок по реализации права залогодержателя ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на оставление ипотеки за собой истек 27.03.2016 года. С 26.02.2016 года (повторные торги) и до рассмотрения дела по существу взыскатель не представил как доказательств реализации своего права на оставление предмета ипотеки за собой, как и вообще заинтересованности в судьбе реализуемого имущества.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции.

Порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, установлен главой 10 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п. 1 ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлены иные правила.

В силу п. 1 ст. 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

Как следует из п. 4 ст. 58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по вышеуказанным причинам, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 92 ФЗ от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном ст. 81 данного Федерального закона.

Согласно пункту 12 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество должника за собой, а последний в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить судебного пристава-исполнителя в письменной форме о решении оставить нереализованное имущество за собой.

Момент начала исчисления срока, в течение которого залогодержатель должен направить заявление об оставлении имущества за собой, определяется датой публикации извещения об объявлении повторных публичных торгов несостоявшимися.

В случаях, когда залогодержатель (взыскатель в исполнительном производстве) не участвовал в публичных торгах и публикация извещения об объявлении публичных торгов несостоявшимися отсутствует, вышеуказанный срок исчисляется с даты получения залогодержателем уведомления судебного пристава-исполнителя о праве оставить за собой нереализованное имущество (часть 3 статьи 92 Закона об исполнительном производстве).

Исходя из изложенного, обстоятельствами, имеющими значение для настоящего дела, является соблюдение судебным приставом-исполнителем обязанности по направлению залогодержателю предложения оставить имущество за собой. Указанные обстоятельства должны быть доказаны судебным приставом-исполнителем.

В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику (п. 13).

В то же время отсутствие письменного сообщения в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися не может расцениваться как нарушение взыскателем установленного порядка реализации названных прав и служить основанием для признания залога прекращенным.

Как следует из материалов дела, в данном случае залогодержатель не был уведомлен судебным приставом-исполнителем о проведении торгов, взыскатель в торгах, инициированных службой судебных приставов, участия не принимал, а потому срок, в течение которого залогодержатель должен направить залогодателю, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление в письменной форме об оставлении имущества за собой, в данном случае подлежит исчислению с даты, когда судебный пристав-исполнитель уведомил залогодержателя (взыскателя) о праве оставить за собой нереализованное имущество. Иное может повлечь за собой нарушение прав кредитора на погашение задолженности по основному обязательству за счет заложенного имущества и неисполнение судебного акта об обращении взыскания на предмет залога.

Ни в материалах дела, ни в материалах исполнительного производства N " ... " от 22.12.2014 года не содержится сведений о направлении судебным приставом-исполнителем в адрес ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" предложения об оставлении заложенного нереализованного имущества за собой.

Учитывая, изложенное, судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции, что залогодержатель не воспользовался правом оставить имущество за собой, следовательно, договор залога на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации является прекращенным, противоречит обстоятельствам дела и требованиям закона.

При таких обстоятельствах, решение суда об удовлетворении исковых требований Кочиди Л.А. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о признании ипотеки прекращенной нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по данным требованиям нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 28 ноября 2016 года отменить. Вынести по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Кочиди Л.А. к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о признании ипотеки прекращенной - отказать.

Апелляционную жалобу представителя АО "АИЖК" Василенко С.В. - удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: