Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 04 апреля 2017 г. по делу N 33-1861/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Меньшова С.В.,

судей Шурловой Л.А., Фоминова Р.Ю.,

с участием секретаря судебного заседания Павловой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Ляминой Н.А. на решение Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 26 декабря 2016 года,

по исковому заявлению Черномурова Ю.М. к Ляминой Н.А. о понуждении заключить договор купли-продажи,

заслушав доклад судьи Меньшова С.В.,

УСТАНОВИЛА:

Черномуров Ю.М. обратился в суд с иском к Ляминой Н.А., в котором просил понудить Лямину Н.А. заключить с Черномуровым Ю.М. основной договор купли-продажи принадлежащей ей 1/6 земельной доли, площадью 11,08 га., в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:04:050603:0016, общей площадью 64,9 га расположенный в 1,32 км. юго-восточнее посёлка Восточный Новоалександровского района Ставропольского края на условиях заключённого предварительного договора, в течении 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Обжалуемым решением Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 26 декабря 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объёме.

В апелляционной жалобе ответчик Лямина Н.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на неправильность произведённой судом первой инстанции правовой оценки обстоятельств дела.

Возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Разрешая вопрос о возможности рассмотрения дела по существу в судебном заседании, судебная коллегия исходит из того, что стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания и находит возможным рассмотреть жалобу в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие ответчика Ляминой Н.А., по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав присутствующих в судебном заседании лиц, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене, в связи с нарушением и неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

В соответствии со статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со статьёй 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума).

Данным требованиям закона обжалуемое решение суда не отвечает.

Из материалов дела следует, что ответчик Лямина Н.А. является собственником 1/6 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, площадью 649 200 кв.м., расположенного по адресу: Новоалександровский район местоположение 1,32 км. юго-восточнее посёлкаВосточный, кадастровый номер 26:04:050603:16 на основании соглашения об определении долей от 18 января 2005 года, протокола общего собрания от 15 января 2003 года, договора дарения от 14 августа 2004 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 мая 2007 года сделана соответствующая запись о регистрации N 26-26-04/003/2007-489 (л.д. 9).

На основании свидетельства о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей серии 26 N 000959120 от 14 декабря 2004 года, в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись о крестьянском (фермерском хозяйстве), главой которого зарегистрирован истец Черномуров Ю.М. (л.д. 24).

В соответствии с распиской от 11 июля 2005 года, ответчик Лямина Н.А. получила от истца Черномурова Ю.М. денежные средства в сумме 100000рублей за земельный пай, площадью 11.08 га, находящийся юго-восточнее посёлка Восточного (л.д. 21).

На основании доверенности от 10 декабря 2008 года, удостоверенной нотариусом, ответчик Лямина Н.А. уполномочивает Горовую Л.Е. представлять её интересы по владению, пользованию и распоряжению всей принадлежащей ей земельной долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в 1,32км. юго-восточнее посёлка Восточный, с правом представления её интересов на общем собрании участников долевой собственности для принятия необходимых решений о порядке владения и пользования долей: извещать остальных участников долевой собственности, публиковать сообщения в средствах массовой информации о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения третьему лицу; заключать и подписывать договоры аренды, купли-продажи, доверительного управления и другие договоры, определяя при этом условия договора по своему усмотрению, подписывать передаточные акты и иные необходимые документы без права получения денег, так как расчёт с покупателем произведён полностью, получать причитающуюся ей арендную плату в натуральном или денежном выражении по ценам, сложившимся на дату расчёта или другие виды сельскохозяственной продукции по согласованию сторон, делать от её имени заявления, а также расписываться за неё и совершать все действия и формальности, связанные с выполнением этого поручения и другое (л.д. 16).

Из предварительного договора купли-продажи земельной доли от 01декабря 2011 года (л.д. 6-7) следует, что ответчик Лямина Н.А., от имени и в интересах которой по вышеуказанной доверенности действовала Горовая Л.Е., и истец Черномуров Ю.М. договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельной доли, площадью 11,08 га, в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в 1.32 км. юго-восточнее посёлка Восточный за 100 000 рублей. По условиям предварительного договора Лямина Н.А. обязуется уплатить Черномурову Ю.М. покупную цену при подписании настоящего договора (пункт 2.2), Лямина Н.А. обязуется передать Черномурову Ю.М. указанную недвижимость по акту приёмки-передачи в срок до 10 декабря 2011 года (пункт 3.1.1), стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30 ноября 2016 года (пункт 4.2).

В соответствии с договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16 октября 2015 года, Лямина Н.А. предоставила в аренду на 10 лет ИП главе КФХ Черномурову Ю.М. 1/6 долю в праве общей долевой собственности земельного участка, площадью 649200кв.м., расположенного по адресу: Новоалександровский район местоположение 1,32 км. юго-восточнее посёлка Восточный, кадастровый номер 26:04:050603:16 (л.д. 25-29).

Указанные обстоятельства правильно установлены судом первой инстанции, не оспариваются сторонами и подтверждаются надлежащими доказательствами по делу.

Разрешая заявленные исковые требования и удовлетворяя их в полном объёме, суд первой инстанции пришёл к выводу, что между сторонами предварительного договора купли-продажи было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, заключённое в надлежащей письменной форме, подписанное сторонами и исполненное ими, недвижимое имущество перешло от продавца Ляминой Н.А. во владение, пользование и распоряжение покупателя Черномурова Ю.М.

С данными выводами суда судебная коллегия не может согласиться, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке; пользование земельным участком, отнесённым к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Как указано в пункте 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ, правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным и Гражданским кодексом Российской Федерации, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Сохранение целевого использования земельных участков - один из принципов, на которых, согласно подпункту 1 пункту 3 статьи 1 указанного закона, основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения.

С учётом данного принципа, вытекающего из статьи 9 Конституции Российской Федерации, и исходя из того, что отношения общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам, путём наделения их членов (работников) правом на земельный пай, федеральный законодатель определилв пункте 1 статьи 12 названного Федерального закона особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в частности, указал, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учётом особенностей, установленных в статьях 12-14 данного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счёт земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести её в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счёт земельной доли.

Таким образом, возможность отчуждения доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, закон связывает с выделением земельного участка в счёт своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом.

В соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Вместе с тем, исполнение данных требований закона при рассмотрении спора в судебном заседании судом первой инстанции учтены не были, поскольку на момент заключения предварительного договора от 01 декабря 2011 года о заключении в последующем основного договора купли-продажи земельной доли, истец Черномуров Ю.М. не являлся арендатором данного земельного участка, поскольку договор аренды земельного участка был заключён лишь 16 октября 2015 года (л.д. 25-29), относимых и допустимых доказательств того, что истец Черномуров Ю.М. являлся арендатором указанного земельного участка на момент составления расписки от 11 июля 2005 года и предварительного договора купли-продажи от 01 декабря 2011года, материалы гражданского дела не содержат, стороной истца в условиях состязательности и равноправия судебного заседания суду первой и апелляционной инстанции не представлено.

Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Частью 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу пункта 5 этой же статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как следует из правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2010 года, утверждённого Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2010 года, предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка должно содержать являющиеся существенным условием основного договора данные о границах земельного участка, которые позволяют определённо установить отчуждаемое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.

В соответствии со статьёй 38 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора), местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Площадью земельного участка, определённой с учётом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Требования закона предписывают, что земельный участок должен быть индивидуализирован на местности, при этом границы участка должны быть описаны и удостоверены, в том числе посредством проведения в отношении каждого конкретного земельного участка землеустроительных работ.

Таким образом, объектом земельных отношений может быть только значащийся на кадастровом учёте земельный участок, границы которого определены и описаны в установленном законом порядке, в связи с чем предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определённо установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Вместе с тем, как следует из кадастровой выписки о земельном участке от 07 августа 2015 года, местоположение участка определено в 1,32 км. юго-восточнее от посёлка Восточный Новоалександровского района Ставропольского края, кадастровый номер участка 26:04:050603:16, площадь земельного участка 649 200 кв.м. (л.д. 30), в то время как в пункте 1.1. предварительного договора от 01 декабря 2011 года указано, что его предметом является заключение в последующим договора купли-продажи земельной доли, площадью 11,08 га, в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в 1.32км. юго-восточнее посёлка Восточный Новоалександровского района Ставропольского края, без указания кадастрового номера участка и его общей площади (л.д. 6-7).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что на момент составления и подписания предварительного договора купли-продажи о заключении в последующим договора купли-продажи земельной доли, границы общего земельного участка сельскохозяйственного назначения, в котором ответчик имеет долю, не были уточнены и закреплены на местности, то есть как объект права собственности земельный участок не имел идентификации.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что установленная в предварительном договоре покупная цена земельной доли ответчика в сумме 100000 рублей, определённая на момент составления расписки от 11 июля 2005года и предварительного договора от 01 декабря 2011 года, в настоящее время может отличаться от действительной стоимости указанной земельной доли, поскольку, как следует из кадастровой выписки о земельном участке от 07 августа 2015 года его кадастровая стоимость составляет денежную сумму в размере 5 187 108 рублей, а истец Черномуров Ю.М. обратился с исковыми требованиями о понуждении ответчика заключить основной договор именно на условиях предварительного договора.

Кроме того, ответчик Черномуров Ю.М. в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды от 16 октября 2015 года (л.д. 29) и требованиями Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не лишён права в преимущественном порядке выкупить земельный участок при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

С учётом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 26 декабря 2016 года отменить, апелляционную жалобу ответчика ЛяминойН.А. удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Черномурова Ю.М. к Ляминой Н.А. о понуждении заключить основной договор купли-продажи принадлежащей ей 1/6 земельной доли, площадью 11,08 га, в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:04:050603:0016, общей площадью 64,9 га расположенный в 1,32 км. юго-восточнее посёлка Восточный Новоалександровского района Ставропольского края с Черномуровым Ю.М. на условиях заключённого предварительного договора, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Председательствующий

Судьи