Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 17 мая 2017 г. по делу N 33-3227/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Ивановой В.П.

судей областного суда: Гапоненко Л.В., Дьякова А.Н.

при секретаре Красавиной Н.В.

рассмотрела в судебном заседании 17 мая 2017 года

дело по апелляционной жалобе Арцимовича М.А. в лице представителя Осиповой И.И. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 27 февраля 2017 года, которым постановлено:

"Взыскать с Арцимовича М. А. в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска задолженность по договору аренды земельного участка от " ... " в размере 671 026 руб. 24 коп., пени - 69578 руб.03 коп.

Взыскать с Арцимовича М. А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 607 руб. 00 коп".

Заслушав доклад судьи областного суда Гапоненко Л.В., судебная коллегия

Установила:

Департамент имущественных отношений администрации г. Омска обратился в суд с иском к Арцимовичу М.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, указывая, что " ... " стороны заключили договор аренды N " ... ", по условиям которого истец передал Арцимовичу М.А. в аренду земельный участок, площадью 12465,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Омск, " ... ", для общественно-деловых целей под строение сроком на 10 лет. Размер арендной платы определялся расчетным путем, поскольку арендная плата за земельные участки является регулируемой органами государственной власти субъектов РФ. В течение первого месяца действия договора аренды размер арендной платы составлял 10439,44 руб. Об изменении размера арендной платы на основании вступивших в силу нормативных актов Арцимович М.А. уведомлялся Департаментом надлежащим образом. В связи с ненадлежащим исполнением условий договора у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с " ... " по " ... " в размере 1 498 403,47 рубля, задолженность по неустойке за период " ... " по " ... " - 131 549,12 рублей.

Уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил взыскать с Арцимовича М.А. задолженность по договору аренды за период с " ... " п " ... " в размере 671 026,24, пени за период с " ... " по " ... " в размере 69 578,03 рублей.

В судебном заседании представитель истца Мартынова А.С. уточненные требования поддержала. Пояснила, что кадастровая стоимость арендованного земельного участка менялась неоднократно, поэтому менялась и арендная плата. При расчете задолженности по арендной плате департамент, с учетом вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне отдыха, исходит из ставки арендной платы в 0,015.

Ответчик Арцимович М.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Осипова И.И. в судебном заседании уточненные требования не признала. Полагала, что при расчете задолженности необходимо применять ставку арендной платы - 0,0075 согласно виду разрешенного использования земельного участка, расположенного в рекреационной зоне. Считает, что арендная плата подлежит перерасчету не с момента вступления правового акта в законную силу, а по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произведена оценка.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Арцимовича М.А. - Осипова И.И. просит решение отменить и принять новое, отказав в удовлетворении требований. Ссылается на доводы, приводимые в суде первой инстанции. Настаивает на том, что при расчете арендной платы за период с 2013 по 2015 годы с учетом кадастровой стоимости земельного участка необходимо применять ставку арендной платы в размере 0,0075, так как участок предназначен для размещения объектов рекреационного назначения. Ссылку истца на приказ Министерства имущественных отношений N 36-п от " ... " считает неправильной, отмечая при этом, что при заключении дополнительного соглашения к договору аренды " ... " арендодатель в лице Главного управления по земельным ресурсам Омской области исходил из этого же приказа при выборе ставки арендной платы в 0,0075. В одностороннем порядке Департамент имущественных отношений, как правопреемник ГУ по земельным ресурсам, при отсутствии данных об изменении вида разрешенного использования земельного участка и о принятии нормативных актов, изменяющих ставку для земельных участков рекреационного назначения, не вправе изменять ставку, установленную дополнительным соглашением к договору аренды и решением суда о внесении изменений в договор. Кроме этого, отмечает, что с учетом постановления Правительства Омской области N 108-п от 29.04.2015, установившего определение арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, установлен момент такого перерасчета как для кадастровой, так и для рыночной стоимости земельного участка, в случае, если таковые меняются в текущем году, на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка. В такой ситуации полагает, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка изменилась " ... ", а отчет о рыночной стоимости земельного участка произведен " ... ", то перерасчет арендной платы должен быть произведен с " ... ". При этом размер арендной платы по формуле, установленной названным постановлением Правительства Омской области, составляет 2 904,68 рубля.

Проверив материалы дела по правилам главы 39 ГПК РФ, выслушав представителя Арцимовича М.А. Осипову И.И., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца Мартынову А.С., просившую отказать в удовлетворении жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, " ... " между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодатель) и Арцимовичем М.А. (арендатор) заключен договор N " ... " аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселения, в границах города Омска, расположенный по адресу: " ... ", площадью 12465 кв. м, с кадастровым номером 55:36:14 01 07:0100 для общественно-деловых целей под строение - лыжная база - незавершенное строительством одноэтажное с надстройками строение с почтовым адресом: " ... " в КАО г. Омска.

По условиям раздела 2 договора величина арендной платы в месяц на предоставленном участке рассчитывается по формуле: Ар=Б х К1 х К2 х Кп х S/12,

где: Б - базовая ставка арендной платы;

К1 - коэффициент способа использования земельного участка;

К2 - коэффициент категории арендатора;

Кп - коэффициент увеличения арендной платы, действующий в текущем году, рассчитываемый как произведение поправочных коэффициентов, устанавливаемых соответствующими правовыми актами на очередной календарный год:

S - общая площадь земельного участка;

12 - количество месяцев в году.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу).

Для надлежащего расчета арендной платы Арендодатель, письменно по адресу указанному в разделе 12 настоящего договора, уведомляет Арендатора обо всех изменениях в вышеуказанных нормативных правовых актах с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.

В случаях уплаты Арендатором арендной платы без учета действующих в соответствующем месяце величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный месяц подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы. Произведенный перерасчет учитывается Арендатором при определении размера очередного месячного платежа.

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному (п. 2.6 договора).

Решением Первомайского районного суда г. Омска от " ... ", вступившим в законную силу 258.10.2009, внесены изменения в указанный договор аренды земельного участка, которым пункт 2.1 договора изложен в новой редакции, а величина арендной платы на земельном участке рассчитывается по формуле: Ап=Кс х Сап/12, где

Ап - размер ежемесячной арендной платы, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования (руб./кв. м);

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования,

12- количество месяцев в году.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Департамент имущественных отношений администрации г. Омска указывает на неисполненную обязанность ответчика по внесению арендной платы, рассчитанной по измененной кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы с учетом вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, а в период с " ... " на основании рыночной стоимости земельного участка. При этом, в обоснование иска Департамент указал на то, что по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, он вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется. Из условий договора аренды арендатору известно, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (с момента вступления этих актов в силу). Об изменении арендной платы арендатором был уведомлен письмами.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства и обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с " ... " по " ... " и пени за ее несвоевременную уплату.

Вывод суда мотивирован, соответствует собранным по делу доказательствам и оснований для признания его неправильным не имеется.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Платность использования земли закреплена в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. В частности, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ (вступившей в действие с 01.03.2015 в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

До 01.03.2015 (до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") арендная плата как одна из форм платы за использование земли, переданной в аренду, была предусмотрена п. 2 ст. 65 Земельного кодекса РФ. При этом порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена устанавливались органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 21.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Судебная коллегия отмечает, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт пользования Арцимовичем М.А. земельным участком, переданным ему в аренду по акту приема-передачи земельного участка, подтвержден материалами дела, и ответчиком по существу не оспорен.

В соответствии с разделом 2 договора аренды, арендная плата подлежит изменению в случае принятия нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы.

Согласно постановлению Правительства Омской области N 178-п от 29.10.2008 арендная плата за земельный участок до 10.05.2015 определялась исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области, приложением N 1 к которому кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:100, начиная с 01.01.2012 была определена в размере 34908834,27 руб.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 N 50-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области" начиная с 10.01.2015 кадастровая стоимость указанного земельного установлена в размере 6383451,15 руб.

Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, вступившим в силу 10.05.2015, названное выше постановление признано утратившим силу. С 11.05.2015 арендная плата за спорный земельный участок, применительно к положения п. 5 постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности и рассчитывается как произведение рыночной стоимости участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Пунктом 7 постановления от 29.04.2015 N 108-П предусмотрена возможность изменения арендной платы за пользование земельным участком, периодичность которой стороны предусматривают в самом договоре. Кроме этого, императивно указано, что арендная плата ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Как следует из пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платы (в том числе установленной в твердой сумме платежей) в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Стоимость аренды муниципального имущества относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой соответствующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Кроме этого, коллегия судей отмечает, что положение об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в городе Омске, утв. постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, согласно которому арендная плата определялась на основании кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы, не содержало порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки. В такой ситуации, с учетом правой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) (ред. от 26.04.2017), арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

При изложенном доводы апелляционной жалобы о том, что перерасчет арендной платы в связи с изменениями кадастровой стоимости земельного участка, должен производиться с 1 января года, следующего за годом, в котором произошли такие изменения, равно как и доводы о необоснованном изменении арендной платы в 2015 году дважды, в том числе и по мотиву изменения порядка определения арендной платы на основании постановления правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, установившего определение арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, отклоняются судебной коллегией как ошибочные.

При этом, коллегия судей отмечает, что перерасчета арендной платы после вступления в силу постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, установившего порядок и периодичность такого перерасчета не чаще одного раза в год, в течение года истцом не производилось.

Коллегия судей отмечает, что методика расчета арендной платы является доступной для сторон. Следовательно, при надлежащем изучении оговоренной в договоре методики, ответчик имел возможность самостоятельно установить точный размер арендной платы и, не дожидаясь сообщения Администрации, вносить арендную плату в надлежащем размере. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок расположен в рекреационной зоне Р4, а следовательно, при расчете арендной платы, определяемой на основании кадастровой стоимости земельного участка, за период с 01.12.2013 по 10.05.2015 подлежит применению ставка 0,0075, а не 0,015 является несостоятельными в силу следующего.

Приложением N 1 к положению об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утв. постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, установлены значения ставки арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка. Так, пунктом 5 Приложения за земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения установлена ставка 0,0075; пунктом 7 за земельные участки, предназначенные для размещения объектов физической культуры и спорта - ставка 0,015.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что фактически земельный участок использовался ответчиком для общественно-деловых целей под строение - лыжная база, являющегося объектом физической культуры и спорта.

Доказательств обратного, в том числе доказательств беспрепятственного доступа неограниченного круга лиц на территорию спорного земельного участка в целях восстановления трудоспособности и здоровья, что в свою очередь свидетельствовало бы рекреационном назначении размещенной на участке лыжной базы, ответчиком не представлено. Напротив, в суде апелляционной инстанции представитель ответчика пояснила, что лыжная база является частной территорией.

При этом, то обстоятельство, что земельный участок находится в составе рекреационных зон, само по себе при наличии данных о фактическом размещении на участке объектов физической культуры и спорта, не свидетельствует о возможности исчисления арендной платы по ставке, предусмотренной п. 5 Приложения N 1 к положению об арендной плате, утв. постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п.

Коллегия судей также отмечает, что в таблице N 1 статьи 42 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утв. Решение Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201, указаны виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальных зонах города Омска.

Из подпункта 2 раздела 10 указанной таблицы следует, что физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа в зоне Р-4 (рекреационная зона, куда относится и спорный земельный участок) являются вспомогательным видом разрешенного использования, т.е. допустимым только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (п. 3 ч. 3 ст. 10 Правил землепользования и застройки).

В такой ситуации судебная коллегия находит правильными выводы суда в части применения в период определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка ставки арендной платы в размере 0,015, а не 0,0075. При этом, судебная коллегия отмечает, что ошибочное определение в иные периоды времени, не заявленные ко взысканию, размера арендной платы исходя из ставки 0,0075 на правильность выводов суда не влияют.

Доводы жалобы о том, что правильность применения ставки арендной платы в размере 0,0075 была установлена решением Первомайского районного суда г. Омска от " ... " по делу по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к Арцимовичу М.А. о внесении изменений в договор аренды, судебная коллегия отклоняет как ошибочные.

Указанным решением Первомайского районного суда г. Омска установлены лишь основания для внесения изменений в договор аренды в связи с установлением постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п нового порядка определения арендной платы. Вместе с тем, законность применения размера ставки арендной платы не проверялась судом при рассмотрении данного спора и не входила в предмет судебной проверки по заявленным требованиям. В данной связи, указанное решение суда части размера ставки арендной платы не имеет преюдициального значения для настоящего спора.

Таким образом, произведенный Департаментом расчет арендной платы с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка, правильной ставки арендной платы с учетом фактического вида использования земельного участка, измененного порядка определения арендной платы исходя из рыночной стоимости участка, соответствует вышеприведенному законодательству.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Департамента о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки.

Выводы суда об изменении арендной платы с " ... ", т.е. через год после принятия и вступления в силу постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном бюджете на 2016 год, являются правильными, соответствуют требованиям п. 7 Порядка определения арендной платы, утв. названным постановлением Правительства Омской области.

Доводы жалобы об обратном отклоняются судебной коллегией как несостоятельные. Кроме этого, коллегия судей находит неправильным расчет арендной платы с учетом уровня инфляции, приведенный апеллянтом в апелляционной жалобе, отмечая при этом, что апеллянтом по приведенной им формуле определен лишь сам размер уровня инфляции в денежном выражении, на который подлежит увеличению размер арендной платы, определенный в период с " ... ".

Иных доводов, в том числе доводов относительно взысканной судом неустойки, в жалобе не содержится.

В силу изложенного решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 27 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Арцимовича М.А. в лице представителя Осиповой И.И. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: