Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 17 мая 2017 г. по делу N 33-3264/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Мотрохова А.Б.,

судей Башкатовой Е.Ю., Дзюбенко А.А.,

при секретаре Зварич Н.И.

рассмотрела в судебном заседании 17 мая 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе истца Симонян З.К. на решение Центрального районного суда г. Омска от " ... ", которым постановлено:

"Исковые требования Симонян З. К. удовлетворить частично.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Симонян З. К. выкупную цену в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, в общем размере 892 900 (Восемьсот девяносто две тысячи девятьсот) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Симонян З. К. отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ОМЭКС" судебные расходы по оплате услуг экспертизы в размере 6 494 (Шесть тысяч четыреста девяносто четыре) рубля 58 копеек.

Взыскать с Симонян З. К. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ОМЭКС" судебные расходы по оплате услуг экспертизы в размере 4 905 (Четыре тысячи девятьсот пять) рублей 42 копейки".

Заслушав доклад судьи областного суда Дзюбенко А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Симонян З.К. обратилась в суд с иском к Администрации г. Омска, департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о взыскании выкупной цены в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу. В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит комната, расположенная по адресу: г " ... ", комната N " ... ", общей площадью 27 кв.м, а также в соответствующей доле общее имущество в многоквартирном доме - земельный участок площадью 2122 кв.м с кадастровым номером N " ... ", находящийся под многоквартирным домом. Заключением межведомственной комиссии г. Омска N " ... " от " ... " многоквартирный жилой дом по адресу: " ... ", признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Омска от " ... " N " ... "-п земельный участок с кадастровым номером N " ... ", занимаемый указанным многоквартирным жилым домом зарезервирован для муниципальных нужд. Истец неоднократно заявляла Администрации г. Омска о намерении получить выкупную цену изымаемого помещения и доли земельного участка, но соглашение по данному вопросу во внесудебном порядке между ними не достигнуто. Согласно отчету об определении рыночной стоимости N " ... " от " ... " ООО "Сибирский центр судебной экспертизы и оценки "Профиль" выкупная цена изымаемого жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу составляет 1 774 055 рублей.

На основании изложенного с учетом уточнений просила взыскать с ответчиков выкупную цену жилого помещения в размере 1 774 055 рублей., в том числе рыночная стоимость жилого помещения 954 000 рублей, доля в праве собственности на общее имущество (земельный участок) 716 000 рублей, убытки в связи с изъятием жилого помещения 104 055 рублей.

Истец Симонян З.К. в судебное заседание не явилась. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца Жураковский В.Н. уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Емельянова Т.В. не явилась в судебное заседание. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях возражала против заявленных требований в полном объеме. Пояснила, что оспаривают предложенную истцом выкупную стоимость изымаемого жилого помещения и земельного участка. Считает, что необходимо принимать во внимание заключение судебной экспертизы ООО "ОМЭКС".

Представитель ответчика Администрации г. Омска Бруева Е.А. возражала против исковых требований, представила отзыв, в котором указала, что доля земельного участка не может быть самостоятельным объектом оценки. Полагала, что основания для взыскания компенсации расходов в связи с переездом отсутствуют.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Симонян З.К. выражает несогласие с постановленным судебным актом, просит его отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Полагает, что суд ошибочно положил в основу судебного решения заключение ООО "ОМЭКС", поскольку при проведении экспертизы был привлечен специалист, который не был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Считает выводы эксперта необоснованными и неподтвержденными письменными доказательствами. Указывает, что объекты-аналоги жилого помещения и земельного участка, используемые в заключении эксперта Н.В.В., не соответствуют исследуемым объектам, так как относятся к другому сегменту рынка (объект исследования N " ... "). Кроме того, экспертом для сравнения было использовано непригодное для проживания жилое помещение - комната в аварийном доме. Другим неверным для сравнения объектом являются две комнаты в трехкомнатной квартире. Отмечает, что выводы эксперта о рыночной стоимости изымаемой комнаты в размере 155 516 руб. не подтверждаются доказательствами. Также апеллянт не согласен с выводами суда об отказе в принятии в качестве доказательства отчета ООО "СЦСЭО "Профиль", поскольку вопреки изложенному в решении суда, эксперт использовал для оценки аналоги, находящиеся в Центральном АО г. Омска. Кроме того, судом не был разрешен вопрос о прекращении права собственности истца на изымаемое имущество, не решен вопрос об изъятии жилого помещения и земельного участка.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Емельянова Т.В. считает постановленное решение законным и обоснованным, не подлежащим отмене. Полагает, что решение суда разрешило все заявленные истцом требования. Указывает, что заключение ООО "СПЦСЭО "Профиль" является недопустимым доказательством, так как экспертом использовалась ошибочная методика, рыночная стоимость комнаты была завышена, стоимость земельного участка была неправомерно рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что суд верно руководствовался заключением ООО "ОМЭКС". Вопреки изложенному в апелляционной жалобе действующее законодательство допускает проведение осмотра и фотографирования представителем оценщика. Отмечает, что ведение телефонных переговоров как способ сбора информации для проведения оценки не противоречит закону. Указывает, что экспертом были использованы аналоги с иным видом разрешенного использования по причине отсутствия в месте нахождения земельного участка идентичных объектов. Отмечает, что аварийное жилое помещение может быть использовано в качестве аналога для целей экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Жураковского В.Н., представителя ответчика департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Емельянову Т.В., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Симонян З.К. на основании договора дарения от " ... " и соглашения о выделе долей в натуре от " ... " принадлежит на праве собственности комната N " ... " в " ... " по " ... " в г. Омске, общей площадью 27 кв.м (том 1 л.д. 7, 8, 9-10), а также со всеми сособственниками вышеуказанной квартиры в общей долевой собственности места общего пользования общей площадью 24,80 кв.м (том 1 л.д. 9-10).

На основании заключения межведомственной комиссии г. Омска (том 1 л.д. 172-173, 174) и постановления Мэра г. Омска N " ... " от " ... " "О сносе и расселении многоквартирных жилых домов" (том 1 л.д. 178-179) многоквартирный " ... " по " ... " в г. Омске признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Омска N " ... " от " ... " "О резервировании земель для муниципальных нужд по " ... ", " ... " административных округах " ... "" земельный участок с кадастровым номером N " ... ", площадью 2122 кв.м, занимаемый многоквартирным домом " ... " по " ... " в " ... ", зарезервирован для муниципальных нужд (том 1 л.д. 180-184).

Истцу было предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, от переселения в которое истец отказалась. Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Омска по делу N " ... " в удовлетворении требований Администрации г. Омска о выселении истца с предоставлением другого жилого помещения, признании за Администрацией г. Омска права собственности на жилое помещение истца отказано. Иных мер к расселению истцов не предпринималось.

Таким образом, между Администрацией г. Омска и истцом не достигнуто соглашение относительно стоимости изымаемого недвижимого имущества. Ответчиком размер возмещения истцу за изымаемое жилое помещение не определялся.

Согласно статьи 32 ЖК РФ, Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ " ... ", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

В подтверждение заявленных требований истец ссылается на отчет об определении рыночной стоимости N " ... " от " ... " ООО "Сибирский центр судебной экспертизы и оценки "Профиль" (том 1 л.д. 23-155), из которого следует, что рыночная стоимость жилого помещения по состоянию на " ... " составляет 954 000 рублей; рыночная стоимость доли Симонян З.К. в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 716 000 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием составляют 104 055 рублей.

Заключение специалиста ООО "Сибирский центр судебной экспертизы и оценки "Профиль" вопреки доводам апелляционной жалобы положено в основу определения выкупной цены быть не может, поскольку рыночная стоимость доли истца в праве собственности на земельный участок под домом определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка N " ... ", которая определяется методом массовой оценки и не учитывает всех особенностей оцениваемого объекта.

Кроме того, при определении рыночной стоимости комнаты специалистом ООО "Сибирский центр судебной экспертизы и оценки "Профиль" в качестве аналогов приведены комнаты в надлежащем санитарно-техническом состоянии, поправка на аварийное техническое состояние оцениваемого жилого помещения не произведена.

Допрошенная в судебном заседании специалист ООО "Сибирский центр судебной экспертизы и оценки "Профиль" У.Ю.Ш. настаивала на том, что указанная комната должна была быть оценена именно как объект, пригодный для проживания, как комната, находящаяся в надлежащем техническим состоянии.

При таких обстоятельствах стоимость жилого помещения, определенная специалистом ООО "Сибирский центр судебной экспертизы и оценки "Профиль", в полной мере рыночной стоимости указанного жилого помещения не соответствует.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчиками были высказаны возражения относительно оценки, произведенной ООО "Сибирский центр судебной экспертизы и оценки "Профиль" в возражениях на исковое заявление и в ходатайстве о назначении судебной оценочной экспертизы. Например, на завышенность стоимости жилого помещения, определенной оценищиком, на то, что оценщиком не приведены сведения о правах на земельные участки, принятые в качестве аналогов, сведения о наличии либо отсутствии обременений на земельные участки, чем нарушен п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N " ... ")", утв. Приказом министерства экономического развития РФ от " ... " N " ... " (л.д. 169 т. 1).

Согласно заключению эксперта N " ... ", выполненному АНО ЦРЭ "Лаборатория экспертных Исследований" по результатам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость комнаты по состоянию на " ... " с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме округленно составляет 600 000 рублей. При этом стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 261 100 рублей учтена в стоимости квартиры в многоэтажном жилом доме (том 2 л.д. 2-55).

Заключение эксперта АНО ЦРЭ "Лаборатория экспертных Исследований" не может быть положено в основу определения выкупной цены, поскольку экспертом АНО ЦРЭ "Лаборатория экспертных Исследований" А.Е.Е. в качестве аналогов при оценке стоимости комнаты экспертом взяты объекты иного вида - квартиры, а не комнаты.

Согласно заключению эксперта ООО "ОМЭКС" N " ... ", а также письменному пояснению эксперта Н.В.В. к заключению эксперта N " ... ", проведенного ООО "ОМЭКС" в рамках повторной оценочной экспертизы, рыночная стоимость жилого помещения - комнаты, с учетом рыночной стоимости доли истца в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме, с учетом рыночной стоимости доли истца в праве общей собственности на земельный участок, составляет 830 000 рублей; рыночная стоимость размера убытков, причиненных истцу в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка составила 62 900 рублей (том 3 л.д. 4-93, 116).

Анализируя обстоятельства дела, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необходимости определения выкупной цены жилого помещения в соответствии с заключением эксперта ООО "ОМЭКС".

Вопреки доводам апелляционной жалобы согласно п. 5 Федерального стандарта оценки "Федеральный стандарт оценки недвижимости (ФСО N " ... ")", утв. Приказом министерства экономического развития РФ от " ... " N " ... " при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости осмотр объекта оценки может быть произведен не самим оценщиком, а его представителем, что и имело место при даче заключения экспертом ООО "ОМЭКС" - осмотр был произведен помощником эксперта по ее устному поручению, что подтвердила допрошенный в судебном заседании эксперт ООО "ОМЭКС" Н.В.В.

Уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения несет эксперт, выполнивший заключение. В силу указанного, вопреки доводам апелляционной жалобы, предупреждение представителя эксперта, производившего осмотр объекта оценки по поручению эксперта, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не производится. Эксперт же предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ в определении о назначении повторной оценочной экспертизы от " ... ", в подписке, приобщенной к экспертному заключению (л.д. 246-248 т. 2).

В экспертном заключении приведено нормативное и методическое обеспечение, которым руководствовался эксперт. При определении рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом экспертом была учтена площадь земельного участка 2122 кв.м, его местонахождение, вид разрешенного использования.

Экспертом определена как рыночная стоимость жилого помещения - комнаты, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество, а также земельного участка.

Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о невозможности использования в качестве аналогов земельных участков с иным видом разрешенного использования. Земельный участок, долю в праве собственности на который имеет истец, имеет категорию - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Ввиду отсутствия достаточного количества аналогов с видом разрешенного использования под строительство многоквартирных домов, экспертом подобраны аналоги из той же категории земель, при этом один аналог с видом разрешенного использования для многоэтажного строительства, а три - для индивидуального жилищного строительства с применением соответствующих поправочных коэффициентов.

При определении рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме экспертом была учтена площадь спорного жилого помещения, доля в праве собственности на общее имущество. В качестве аналогов экспертом были взяты данные о предложениях по продаже в том же округе города, что соответствует принципу равноценного возмещения.

При определении рыночной стоимости жилого помещения в качестве аналогов экспертом ООО "ОМЭКС" вопреки доводам апелляционной жалобы принимались близкие по техническому состоянию объекты недвижимости, с учетом корректировки на техническое состояние. Применение понижающего коэффициента в данном случае направлено на приведение применяемых аналогов к состоянию, близкому к объекту оценки (аварийное состояние). Таким образом, применение понижающего коэффициента приводит в соответствие применяемые аналоги и подлежащий оценке объект недвижимости, находящийся в аварийном состоянии. Данное обстоятельство исключает для истца возможность получения какого-либо неосновательного обогащения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы стоимость жилого помещения, определенная экспертом ООО "ОМЭКС", соответствует сложившейся ситуации на рынке недвижимости.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел в верному выводу о том, что заключение ООО "ОМЭКС" достоверно отражает размер возмещения собственникам за изымаемое жилое помещение и земельный участок в многоквартирном доме, в связи с чем может быть положено в основу определения выкупной цены жилого помещения.

Доводы представителей ответчиков о том, что земельный участок под многоквартирным домом при определении выкупной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения не подлежит определению отдельно от стоимости доли на земельный участок под многоквартирным домом, правомерно отклонены судом первой инстанции.

В силу ст. 98 ГПК РФ судом пропорционально удовлетворенной части исковых требования с ответчиков взысканы в пользу ООО "ОМЭКС" расходы по проведению судебной экспертизы.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции согласно ст. ст. 12, 55, 56 ГПК РФ правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, распределил между сторонами бремя доказывания, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием к отмене судебного акта, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию норм материального права, по существу, повторяют изложенную ответчиком позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

С учетом приведенных обстоятельств решение суда следует признать законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Вместе с тем, заслуживает внимания довод апелляционной жалобы о том, что в решении не решена судьба жилого помещения и доли истца в праве собственности на земельный участок, за которые взыскана выкупная стоимость с ответчика с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, резолютивная часть решения подлежит дополнению указанием на прекращение права собственности истца жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок после выплаты в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения, а также на то, что решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Омска от " ... " оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Симонян З.К. - без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения следующим указанием:

"Прекратить право собственности Симонян З. К. на комнату N " ... " в " ... " по " ... ", площадью 27 кв.м и долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... " общей площадью 2 122 кв.м после выплаты департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости".

Председательствующий:

Судьи