Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 05 мая 2017 г. по делу N 33а-3347/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе

Председательствующего судьи: Чемякиной И.А.

судей: Поздняковой О.Ю., Унтевской Е.Л.

при секретаре: Павловой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 мая 2017 года административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 3 от 26 октября 2016 года,

по апелляционной жалобе администрации города Комсомольска-на-Амуре на решение Хабаровского краевого суда от 20 февраля 2017 года.

заслушав доклад судьи Чемякиной И.А., пояснения представителя заинтересованного лица Сафиулиной О.Н.,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края обратилась в суд с указанным административным иском, мотивируя свои требования тем, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 3 от 26.10.2016 на основании заявления Коваленко Д.В. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1259 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 837 625,29 рублей, что на 74,7 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 3 311 472,16 рубля.

Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком оценка проведена исходя из права собственности, тогда как объект оценки предоставлен на праве аренды. Корректировка на имущественные права не произведена.

Необоснован вывод оценщика о невозможности применения метода капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода. В Отчете об оценке содержится недостоверная информация, поскольку две из трех сделок, приведенных в качестве аналогов, не состоялись: объект-аналог N 1 ( "адрес") продан в порядке преимущественного права выкупа арендуемого имущества (без торгов), с рассрочкой платежа до 2020 года, переход права по сделке не зарегистрирован.

При продаже объекта-аналога N 2 ( "адрес") покупатель признан уклонившимся от заключения сделки, результаты аукциона аннулированы. Объект-аналог N 3 ( "адрес") продан путем публичного предложения с ценой отсечения в размере 50% от начальной цены.

Неверно выполнена корректировка на местоположение, при определении которой оценщиком не обоснованно применено постановление администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 35.12.2011г. N 3540-па, При этом ошибочно указано, что объект-аналог N 2 ( "адрес") расположен в центральной зоне, тогда как фактически он расположен в средней зоне.

Рыночная стоимость земельного участка может составлять 2 486 856,54 рублей, поскольку установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу.

В дополнении к административном исковому заявлению административный истец указал, что в нарушение подпункта "в" пункта 122 ФСО N 7 в расчете использованы лишь части доступных оценщику объектов-аналогов без обоснования отказа в использовании остальных объектов-аналогов. Отчетом об оценке, составленным по заказу администрации города Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО "Центр экономического содействия" (г. Тюмень) рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 444 000 рублей.

Просила признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 3 от 26.10.2016.

Решением Хабаровского краевого суда от 20 февраля 2017 года в удовлетворении административного иска администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Мищенко А.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что вывод суда об отсутствии доказательств недостоверности ответа об определении рыночной стоимости земельного участка, отсутствии нарушений, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, является ошибочным и не соответствует нормам права.

Административным истцом представлено достаточно доказательств, доводов и замечаний, которые значительно влияют на определяемую в отчете рыночную стоимость объекта оценки, свидетельствующих о недостоверности Отчета об оценке N от 11.04.2016.

В частности, Отчет об оценке N от 14.02.2017, полученный по результатам альтернативной оценки на основании договора на оказание услуг для муниципальных нужд N 5 от 01.02.2017, исполнителем которого является ООО "Центр экономического содействия", расположенный в городе Тюмень содержит вывод об иной рыночной стоимости земельного участка. Существенная разница итоговых результатов, вызывает сомнение в достоверности Отчета N от 11.04.2016 и в соответствии требованиям федеральных стандартов оценки при его выполнении. Альтернативный Отчет об оценке является доказательством того, что рыночная стоимость земельного участка может быть иной.

Суду была представлена распечатанная форма электронного документа - Отчета об оценке N от 14.02.2017 - в прошитом и заверенном виде, однако необоснованно не принята в качестве надлежащего доказательства.

В то же время, административный истец, заявляя о несогласии с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, указал на конкретные нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные при составлении Отчета об оценке, которые повлекли существенное снижение итогового результата.

При наличии сомнений в достоверности Отчета об оценки, суду надлежало назначить судебную экспертизу либо не принимать данный отчет в качестве надлежащего доказательства по делу.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности принятого судом Отчета об оценке аналогичны доводам, указанным в административном исковом заявлении.

В дополнениях к апелляционной жалобе представитель административного истца Лисайчук Т.А. указывает, что к судебному заседанию у административного истца Отчет об оценке N от 14.02.2017 находился лишь в электронном виде, заверен электронной подписью, у суда не имелось оснований считать его ненадлежащим доказательством. Поскольку в настоящее время в суд представлены результаты о стоимости спорного земельного участка, определенные тремя субъектами, обладающими специальными квалифицированными знаниями в области определения рыночной стоимости, рыночная стоимость земельного участка может быть определена путем определения среднего арифметического значения стоимостей, которое равно 1 864 364,97 рублей.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель административного ответчика Мирошниченко А.В. просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что заявитель представил все необходимые документы в соответствии с положениями и требованиями Закона об оценочной деятельности.

У комиссии отсутствовали основания для принятия решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка. По результатам рассмотрения заявления комиссия единогласно приняла решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной в отчете об оценке по состоянию на 19.08.2015.

Проверка по элементу сравнения "передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав" и "условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия") не требуется, поскольку данный элемент сравнения был учтен ранее при формировании критериев отбора потенциальных аналогов.

Отказ от метода капитализации земельной ренты оценщик обосновывает тем, что условием применения данного метода является случай, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений по рыночным ставкам. Рынок аренды земли в Хабаровском крае ограничен сдачей в аренду федеральных и муниципальных земель, ставки по которым устанавливаются нормативно, то есть по сути рыночными не являются. Случаев сдачи земель в субаренду (когда можно определить величину ренты) не зафиксировано.

Так же оценщик вынужден отказаться от метода остатка для земли и метода предполагаемого использования в связи с тем, что в рамках определения стоимости земельного участка необходимо сделать оценку бизнеса конкретного предприятия, что может быть оправдано только в том случае, если иные методы определения стоимости земельного участка не могут быть использованы. Каждое производство уникально и просто так в аренду не сдается, то есть даже ставок арендной платы для зданий, ориентированных на конкретное производство, на рынке нет. Таким образом, следует признать, что отсутствует информационная база для выполнения расчетов.

В соответствии с изложенным, отказ оценщика от выполнения расчетов методом доходного подхода обоснован.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными Законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

Оспаривание решения комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете, недостоверной в установленном законом порядке.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель заинтересованного лица Коваленко Д.В. - Сафиулина О.Н. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что выводы суда о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка соответствуют обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, проверенными и оцененными судом по правилам оценки доказательств, о чем в решении имеется надлежащие мотивация и выводы. Каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению представленные административным истцом отчет о рыночной стоимости и экспертное заключение, не приведено, доказательств в опровержение не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлено.

Представленный административным истцом отчет об оценке N от 14.02.2017, выполненный ООО "Центр экономического содействия" (г. Тюмень), не является достоверным доказательством, поскольку не проверен саморегулируемой организацией оценщиков на соответствие требованиям Федеральных стандартов оценки.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, представителя административных ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю, заинтересованного лица Коваленко Д.В., надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании Договора N аренды земельного участка от 24.12.2015, заключенного между Администрацией горда Комсомольска-на-Амуре и Коваленко Д. В., последний является арендатором земельного участка из земель категории "земли заселенных пунктов" с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1259 кв.м, в том числе земли ограниченного пользования площадью 80 кв.м, в пользу МУП ПЭС, площадью 202 кв.м в пользу ОАО "Ростелеком", расположенного по "адрес", для размещения магазина - с целью эксплуатации нежилого здания инв. N, лит. "данные изъяты" (пункты 1.1 - 1.5 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости (пункт 3.2 Договора, Приложение N 3 к Договору). Срок договора определен с 16.12.2015 по 4.12.2025 (пункт 2.1 Договора).

На кадастровый учет земельный участок поставлен 19.08.2015; разрешенное использование: для размещения магазина - с целью эксплуатации нежилого здания инв. N, литер "данные изъяты".

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 19.08.2015 на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла 3 311 472,16 рублей.

03.10.2016 Коваленко Д.В. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 11.04.2016 оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19.08.2015 составляет 837 625, 29 рублей, а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 26.09.2016, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков" Экспертный совет ФИО2..

На заседании Комиссии от 26.10.2016 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 74,7%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 19.08.2015 в размере 837 625,29 рублей.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 837 625,29 рублей на основании предоставленного отчета и положительного экспертного заключения (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, единогласно, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в Отчете от 11.04.2016 N эксперта - оценщика ФИО1 по определению рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции подробно исследовал Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 11.04.2016 N на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.

Оценивая как достоверные и правильные выводы эксперта - оценщика ФИО1., суд с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда первой инстанции последовательны, исчерпывающи, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком ФИО1 использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов. После проведения проверки по критериям отбора отобрано 3 объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, 3 объекта-аналога вошли в доверительный интервал.

Доводы административного истца о том, что принятые за основу оценщиком ФИО1 потенциальные объекты-аналоги были реализованы по сделкам намного ниже рыночных, в условиях проведения ликвидационных мероприятий и чрезвычайных обстоятельств - являются несостоятельными и бездоказательными.

Данные доводы приводились в обоснование позиции административного истца по исковому требованию, являлись предметом оценки суда, были отклонены, так как информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет N от 26.09.2016, составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Захаровым С.А., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Довод жалобы о том, что суд необоснованно не принял во внимание представленный административным истцом альтернативный отчет об оценке N от 14.02.2017, судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку с учетом предмета доказывания по делу, суд не принял данный отчет в качестве доказательства как не отвечающий требованиям относимости и допустимости доказательств.

Довод жалобы о том, что в нарушение требований процессуального закона судом не была назначена судебная экспертиза при наличии оснований, вызывающих сомнения в достоверности Отчета об оценке, на основании которого принято оспариваемое решение Комиссии, судебная коллегия отклоняет за необоснованностью.

Назначение судом экспертизы регламентировано статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. При этом согласно материалам дела в ходе судебного разбирательства допрошен оценщик ФИО1, который дал пояснения по всем возникшим вопросам. Поскольку сторонами ходатайства о назначении экспертизы не заявлялось, у суда не имелось оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 20 февраля 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю N 3 от 26 октября 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.Ю. Позднякова

Е.Л. Унтевская