Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 17 мая 2017 г. по делу N 33а-3366/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего Чемякиной И.А.

судей Поздняковой О.Ю., Герасимовой О.В.

рассмотрела в упрощенного (письменного) производства в г. Хабаровске 17 мая 2017 года дело по административному иску администрации г.Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 10 августа 2016 года N 1,

по апелляционной жалобе заместителя главы администрации г.Комсомольска-на-Амуре - А.В. Мищенко на решение Хабаровского краевого суда от 01 февраля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Герасимовой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 10.08.2016 года N 1, которым на основании заявления ИП Наумова А.В. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 3994 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 647 028 руб. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 6 878 147,28 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Объекты-аналоги NN 1-4 ( "адрес") являются производными от одного земельного участка, соответственно не могут быть использованы как самостоятельные объекты. Оценщиком не учтено, что указанные объекты-аналоги были перепроданы в преддверии процедуры банкротства, что является чрезвычайным обстоятельством. Корректировка на условия продажи не произведена. Недостоверно произведена корректировка на дату продажи, т.к. расчет осуществлялся исходя из исследований цен на нежилую недвижимость населенных пунктов Хабаровского края (без г.Хабаровска) в 2009-2011гг. При сравнении объекта оценки с аналогами N 3 ( "адрес"), N 8 ( "адрес") не были учтены ограничения (обременения) прав при совершении сделок. Корректировка на обременение не произведена. Объект-аналог N 5 ( "адрес") продан как комплекс объектов с земельным участком, с обременением расположенных на нем объектов недвижимости правом аренды, корректировка на данные условия не произведена. Не произведена корректировка на торг в отношении объекта-аналога N 7 ( "адрес"), проданного посредством публичного предложения с ценой отсечения в размере 50 % от начальной цены.

Решением Хабаровского краевого суда от 01 февраля 2017 года в удовлетворении требований администрации г. Комсомольска-на-Амуре отказано. С администрации г. Комсомольска-на-Амуре в пользу ООО "Региональный союз оценщиков "Кредо" взыскана оплата судебной экспертизы в сумме 40 950 руб.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней заместитель главы администрации г.Комсомольска-на-Амуре - А.В. Мищенко с постановленным по делу решением не согласен, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Указывает, что Отчет является недостоверным, административным истцом представлено достаточное количество доказательств и замечаний, которые значительно влияют на определяемую в Отчете оспариваемую рыночную стоимость объекта оценки и вызывают сомнения. Объекты-аналоги NN 1-4 "адрес") являются производными от одного земельного участка, соответственно не могут быть использованы как самостоятельные объекты. Оценщиком не учтено, что указанные объекты-аналоги были перепроданы в преддверии процедуры банкротства, что является чрезвычайным обстоятельством. Корректировка на условия продажи не произведена. При сравнении объекта оценки с аналогами N 3 ( "адрес"), N 8 ( "адрес") не были учтены ограничения (обременения) прав при совершении сделок. Корректировка на обременение не произведена. Объект-аналог N 5 ( "адрес") продан как комплекс объектов с земельным участком, с обременением расположенных на нем объектов недвижимости правом аренды, корректировка на данные условия не произведена. Просит решение суда первой инстанции отменить.

В возражениях представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю - А.В. Мирошниченко, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени рассмотрения дела надлежащим образом, их явка обязательной не является, судом обязательной не признавалась. При указанных обстоятельствах, в соответствии с ч.7 ст.150 КАС РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 КАС РФ.

Согласно ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, учитывая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что на основании Договора купли-продажи от 25.05.2009г. N Наумов А.В. является собственником земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 3994 кв.м, расположенного по "адрес", занимаемого зданием гаража, зданием мастерских склада и подъездной дорогой.

Свидетельство о государственной регистрации права выдано 21.08.2009г. серия N взамен выданного 27.07.2009г. серия N.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" был поставлен 18.02.2004г. Разрешенное использование: занимаемый зданием гаража, зданием мастерских склада и подъездной дорогой.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла 6 878 147,28 руб.

11.07.2016г. Наумов А.В. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 27.05.2016г., оценщиком Селивановым К.А. согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет 647 028 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 07.06.2016г., составленное экспертом ООО "Российское общество оценщиков" Экспертный совет ФИО1

На заседании Комиссии от 10.08.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 90,5%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., в размере 647 028 руб.

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263 "Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, в силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям ст. 11 Закона.

В соответствии с п. 12 Порядка, Комиссией принято оспариваемое решение единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет от 07.06.2016 г. N.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Также судом исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства содержащийся в положительном экспертном заключении итоговый вывод, что не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Возражая против выводов суда, администрация г. Комсомольска-на- Амуре ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, однако указанные доводы не нашли своего подтверждения ввиду следующего.

Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы от 18 января 2017 года в совокупности с другими доказательствами, включая представленный при подаче искового заявления отчет об оценке и экспертное заключение, суд приходит к выводу, что экспертное заключение, по мнению суда, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, не противоречит федеральным стандартам оценки, утвержденным Приказами Минэкономразвития России.

При производстве экспертизы экспертом проверен Отчет N на соответствие Закону об оценочной деятельности, ФСО NN 1, 2, 3 и ФСО N 7 "Оценка недвижимости". Согласно заключению судебной экспертизы N оценщиком при составлении Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка не допускались нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости земельного участка, иные нарушении, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка, определенная в Отчете, исходя из стоимости квадратного метра в размере 162 руб., не противоречит данным рынка продаж земельных участков под промышленную застройку г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края за 2010-2011 годы, согласно которой средняя цена сделки в рамках исследуемой выборки составила 133 руб./кв.м, находилась в диапазоне от 4 до 400 руб./кв.м, при этом более 80 % проданных объектов попадает в диапазон от 44 до 177 руб./кв.м.

В заключении эксперта даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены все обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Ссылка в жалобе на чрезвычайные обстоятельства при продаже объектов-аналогов, судебной коллегией не принимается, поскольку доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, не представлены.

Доводы жалобы о том, что объекты-аналоги NN 1-4 являются производными от одного земельного участка, о необходимости применения корректировок на обременение прав при совершении сделок с аналогами N 3 ( "адрес"), N 8 ( "адрес"), а также о необходимости корректировки на торг стоимости объекта-аналога N 7, не могут послужить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция администрации г. Комсомольска-на-Амуре в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной.

Доказательств, свидетельствующих о том, что отчет и заключение содержат недостоверные выводы, а выбранные экспертом способы и методы оценки являются несоответствующими ФСО, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, вследствие чего не могут быть приняты судебной коллегией.

При таком положении решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 10 августа 2016 года N 1, является законным и обоснованным.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 01 февраля 2017 года по делу по административному иску администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 10 августа 2016 года N 1 - оставить без изменения, апелляционную жалобу заместителя главы администрации г. Комсомольска-на-Амуре - А.В. Мищенко, без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий И.А. Чемякина

Судьи О.Ю. Позднякова

О.В. Герасимова