Решение Красноярского краевого суда от 10 мая 2017 г. по делу N 3а-171/2017

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Козиной Е.Я.,

с участием представителя административного истца акционерного общества "Бетон" Остертах И.М., представителя администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края Колеговой Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-171/2017 по административному иску акционерного общества "Бетон" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Бетон" (далее - АО "Бетон") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N:128, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, р.п. Березовка, "адрес"

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2011 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 59 463 614 рублей 34 копейки.

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером N:128, выполненной ООО ЮК "Сенат" и представленной в отчете N 582/012/16 от 26 декабря 2016 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 01 января 2011 года, составляет - 18 200 000 рублей.

Отчёт N 582/012/16 от 26 декабря 2016 года получил положительное экспертное заключение N 2025 от 27 декабря 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Международная палата оценщиков".

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку истец является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, 16 января 2017 года АО "Бетон" обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 16 февраля 2017 года N 68 в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:128 в размере его рыночной стоимости - 18 200 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Представитель административного истца АО "Бетон" Остертах И.М., действующая на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

Представитель администрации поселка Березовка березовского района Красноярского края Колегова Г.М., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценки рыночной стоимости земельного участка не отражает его реальную рыночную стоимость.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Черепахина О.В., действующая на основании доверенности, указала на то, что, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, заявление АО "Бетон" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N:128 от кадастровой стоимости составляло 69,4%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель администрации Березовского района Красноярского края Матвеева Е.В., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела, указала на то, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края, поскольку доходы от земельного налога в размере 100 % поступают в бюджет муниципального образования поселок Березовка. Ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации Березовского района Красноярского края.

Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Правительство Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительства Красноярского края, администрации Березовского района Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель АО "Бетон" Остертах И.М., представитель администрации поселка Березовка березовского района Красноярского края Колегова Г.М. не возражали.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что АО "Бетон" на основании постановления администрации Березовского района Красноярского края N 676 от 27 июня 2007 года, договора купли-продажи земельного участка N 40 от 10 июля 2007 года является собственником земельного участка с кадастровым номером N:128, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, р.п. Березовка, "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08 ноября 2007 года, согласно которому право собственности зарегистрировано 08 ноября 2007 года (л.д. 19-30).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 декабря 2016 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:128 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 59 463 614 рублей 34 копейки (л.д. 19).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".

Из кадастрового паспорта земельного участка от 09 декабря 2016 года следует, что вышеуказанный земельный участок общей площадью 56 173 кв.м. отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для эксплуатации объектов производственного назначения (л.д. 14-18).

16 января 2017 года (вх. N 1396) АО "Бетон" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N:128 с приложением необходимых для этого документов (л.д 32-34).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 16 февраля 2017 года N 68 заявление АО "Бетон" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N:128 от кадастровой стоимости составляло 69,4%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 32-34).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 582/012/16 от 26 декабря 2016 года, выполненный ООО ЮК "Сенат" (оценщики Бондаренко Л.Н., Астахова А.Н.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N:128 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 18 200 000 рублей (л.д. 35-97).

Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением N 2025 от 27 декабря 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Международная палата оценщиков", членом которого является оценщик Бондаренко Л.Н. (л.д. 98-107).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО N 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО N 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО N 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Выбор объектов-аналогов производился экспертом в соответствии требованиями пункта 10 ФСО N 1.

Оформление и содержание отчета об оценке N 582/012/16 от 26 декабря 2016 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение N 2025 от 27 декабря 2016 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N:128 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 18 200 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N:128 должна быть определена по состоянию на 01 января 2011 года равной его рыночной в размере 18 200 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Поскольку до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка земель, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения АО "Бетон" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N:128 следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 16 января 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление акционерного общества "Бетон" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N:128; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для эксплуатации объектов производственного назначения; общей площадью 56 173 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, р.п. Березовка, "адрес" в размере его рыночной стоимости - 18 200 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Датой обращения акционерного общества "Бетон" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N:128 считать 16 января 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 11 мая 2017 года.