Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Крым от 02 мая 2017 г. по делу N 33а-3756/2017

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Крым в составе

председательствующего Воробьёвой С.А.,

судей Мостовенко Н.Р., Павловского Е.Г.

при секретаре Могильной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Толмачева К.Н., заинтересованное лицо на стороне административного истца ФИО1 к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, государственному регистратору Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО2 об оспаривании решения государственного регистратора, по апелляционной жалобе представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО8 на решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 06 февраля 2017 года, которым требования, заявленные Толмачевым К.Н. удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Крым Павловского Е.Г., судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Крым,

установила:

Толмачев К.Н. обратился в суд с административным иском к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, государственному регистратору Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО2 с требованиями о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора об уступке права аренды земельного участка и возложении обязанности провести государственную регистрацию договора уступки прав аренды по договору аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указано на то, что между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым и ФИО1 был заключен в порядке перерегистрации договор аренды земельного участка N расположенного в "адрес", "адрес", "адрес". Данный договор был зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 29 августа 2016 года. Впоследствии, ФИО1 заключил договор уступки прав аренды земельного участка N-п от 07.06.2016 с административным истцом Толмачевым К.Н. Ссылается на то, что совместно с ФИО1, дополнительно, направили уведомление об уступке права аренды в Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории, а также подали пакет документов в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, что подтверждается распиской в получении документов, в которой дата окончания регистрации указана 09 ноября 2016 года. Однако Толмачевым К.Н. 16.12.2016 было получено уведомление об отказе в государственной регистрации за N, по причине отсутствия прав собственности на здания, сооружения, расположенные в пределах отчуждаемого земельного участка за арендатором Толмачевым К.Н. Считает указанный отказ в государственной регистрации незаконным, поскольку данный земельный участок не отчуждался, а находится в собственности органа местного самоуправления. Считает, что ссылка госрегистратора об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка является необоснованной, так как договор аренды заключен, земельный участок не является свободным.

Решением Евпаторийского городского суда Республики Крым от 06 февраля 2016 года требования, заявленные Толмачевым К.Н., удовлетворены.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО8, не согласившись с вынесенным решением, обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 06 февраля 2016 года и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований заявленных Толмачевым К.Н. отказать. В обоснование жалобы ссылается на то, что при подаче документов на государственную регистрацию не было предоставлено согласие арендатора - собственника указанного земельного участка, на замену стороны в арендных правоотношениях, а также не проведены торги, которые предусмотрены ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Участники по делу в судебном заседании не присутствовали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Крым приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 07 июня 2016 года в порядке перерегистрации договора аренды земельного участка, между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым и ФИО17 заключен договор аренды земельного участка N-п, сроком на 38 лет. Прпедметом договора является земельный участок общей площадью 11 122 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", "адрес", "адрес", вид разрешенного использования земельного участка - гостиничное обслуживание, код 4.7., кадастровый N, для строительства и обслуживания пансионата малой вместимости.

Указанный договор был зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в установленном законодательством порядке 29 августа 2016 года.

26 октября 2016 года между ФИО1 и Толмачевым К.Н. был заключен договор уступки права аренды по договору аренды земельного участка N-п от 07.06.2016, который одновременно с пакетом документов подан в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Согласно сообщению от 08 декабря 2016 года N государственная регистрация договора уступки прав аренды по договору аренды земельного участка была приостановлена 09.11.2016 на основании п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ по причине возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для проведения государственной регистрации прав, о чем заявителю было направлено соответствующее уведомление с изложением причин приостановления. В сообщении о приостановлении заявителю не был указан срок, в который предложено предоставить документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя. Уведомление получено Толмачевым К.Н. 16.12.2016, о чем сделана запись, подтвержденная подписью заявителя.

08 декабря 2016 года сообщением государственного регистратора Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО2 исх. N административный истец уведомлен об отказе в государственной регистрации на основании ст. 16, п. 1 ст. 18 ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 ст. 35, пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 39.6, п. 7 ст. 39.11 Земельного Кодекса РФ, в связи с тем, что Толмачевым К.Н. не предоставлены необходимые документы для государственной регистрации соглашения об уступке прав аренды ранее возникшего права на земельный участок и не соответствии представленных документов требованиям действующего законодательства. Так, в уведомлении указано на то, что "в виду отсутствия прав собственности на здания, строения, сооружения расположенных в пределах отчуждаемого земельного участка за арендатором гр. Толмачевым К.Н. правопреимущества на регистрацию вышеуказанного соглашения уступки прав аренды земельного участка нет", и в связи с тем, что договор уступки права аренды заключен без проведения торгов, он не подлежит регистрации.

В соответствии с абз. 6, п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действующим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

П. 1 ст. 18 Закона N 122 указывает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для ее проведения.

Как следует из материалов дела, представленный заявителем на государственную регистрацию договор уступки прав аренды земельного участка от 26.10.2016, находящегося в муниципальной собственности, был заключен после вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации, в связи с чем совершенная сделка должна соответствовать требованиям действующего законодательства Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных статей 12-1 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014 "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", согласно которой до 1 января 2017 года на указанных территориях особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимого имущества и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченными на осуществление нормативного-правовового регулировании в соответствующей сфере.

29 августа 2016 года договор был заключен сроком на 38 лет и по акту приема-передачи от 10.06.2016, являющемуся неотъемлемой частью договора, земельный участок был передан арендодателю ФИО1 на условиях аренды. В указанном акте-передаче отражено отсутствие на земельном участке объектов недвижимости, находящиеся в собственности у арендодателя.

Вместе с тем, в силу ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанном случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Государственный регистратор, отказывая в регистрации договора уступки права, ссылается на положения Земельного кодекса РФ регулирующие переход права собственности на земельный участок, в то время как данные нормы не могут быть применены к заключенному договору, поскольку предметом договора является право аренды земельного участка.

Действующим законодательством, не предусмотрена процедура проведения торгов, при заключении между физическими лицами договора об уступки права аренды земельного участка, хоть и сам земельный участок находится в муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах, решение государственного регистратора принятое на основании доводов указанных в уведомлении, нельзя признать законным, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Толмачева К.Н. о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора об уступке права аренды земельного участка N-п, расположенного в "адрес", "адрес", "адрес".

Вместе с тем, решение суда не содержит анализ обстоятельств на предмет отсутствия других оснований для отказа в регистрации недвижимого имущества, в связи с чем являются преждевременными выводы суда о возложении обязанности на ответчика по регистрации недвижимого имущества, в связи с чем в данной части решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований.

На административного ответчика - Государственный комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым следует возложить обязанность повторно рассмотреть заявление Толмачева К.Н. о государственной регистрации договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка N-п от 07.06.2016 заключенного 26 октября 2016 года между Полончук Т.А. и Толмачевым К.Н., в установленные сроки и о результатах рассмотрения сообщить суду и Толмачеву К.Н.

Ввиду изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Крым, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 06 февраля 2016 года отменить в части наложения обязанности на Государственный комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым произвести государственную регистрацию договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка N-п с кадастровым номером N от 07.06.2016 года, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика ФИО4, "адрес", "адрес", "адрес", заключенного 26.10.2016 между ФИО1 и Толмачевым К.Н. с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принять по делу в данной части новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Обязать Государственный комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым повторно рассмотреть заявление Толмачева К.Н. о государственной регистрации договора уступки права аренды по договору аренды земельного участка N-п от 07.06.2016 заключенного 26 октября 2016 года между ФИО1 и Толмачевым К.Н., в установленные сроки и о результатах рассмотрения сообщить суду и Толмачеву К.Н..

В остальной части решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 06 февраля 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО8, без удовлетворения.

Председательствующий:

С.А. Воробьёва

Судьи:

Н.Р. Мостовенко

Е.Г. Павловский